Construção de moradia| Em fase de acabamentos

[BrunoTRF]

Boas, caros colegas!
Cá em casa estamos a pensar começar a tratar da nossa casinha, e como a nossa experiência é zero, gostaria de recolher por aqui opiniões dos mais variados aspectos.
Decidi abrir este tópico porque os que encontrei estavam muito orientados, e assim aproveitarei para ir actualizando os progressos, as dúvidas e aproveitar possíveis sugestões desta comunidade.

Começando pelo início...

Para já, a única coisa que existe é o terreno.
Portanto, gostaria de saber quais os passos seguintes para começar a desenvolver a ideia. Sei que temos muitas portas para bater, mas não sei bem a ordem dessas batidelas. Ou seja, entre ir à câmara, obter licença de construção, falar com arquitectos, fazer projectos, aprovar projectos, pedir empréstimos, falar com construtoras, etc, quanto tempo pode passar? Qual é verdadeiramente a ordem a seguir?
Habitualmente consegue-se colocar a primeira pedra em quantos meses?

Ainda está em equação a possibilidade de optar por uma casa modular. Depende dos preços e das soluções apresentadas.

Por agora é tudo. Vamos ver até onde este tópico nos leva!

Aceitam-se sugestões e opiniões de todo o tipo!

Cumprimentos.

[aalito]

Se falas em emp+réstimos é porque sem dinheiro não consegues seguir com esse projecto, por isso, a primeira porta a bater será a do banco para perceber qaunto custa o empréstimo, que condições são precisas ter reunidas, que tipo de valores te podem emprestar (previsional) e a partir daí o resto.

[SilverArrow]

Os bancos não gostam muito de emprestar para construir... Porque na realidade se não pagares não há nada já feito.

Mas sim talvez seja um dos primeiros pontos. Saber quanto se quer/pode gastar.
Depois podes preparar um programa. Tipo de casa, estilo, quartos, divisões, especificações que queres, etc etc.
Podes contactar a Câmara para saber o PDM da zona e quais as limitações.

Depois contactas um gabinete de arquitectura e começas a desenvolver a situação.

[ESPRIT]

1º passo, contactar a câmara e saber o que podes fazer
2º passo, banco para saber com o que podes contar

[sergioalways]

Vais precisar de muita sorte e paciência/ resistência à frustração.

[Sansoni7]

Se conseguires alguém que possa «orientar» ( uma vez que confessas que não percebes disto), uma construção por administração directa, creio que poderás poupar «boa massa».

[Vocsa]

Se conseguires alguém que possa «orientar» ( uma vez que confessas que não percebes disto), uma construção por administração directa, creio que poderás poupar «boa massa».

...Ou pelo menos muita dor de cabeça....

infelizmente como em tudo em Portugal, é um processo altamente burocrático.

[ironyuzis]

Estou prestes a iniciar a construção da minha casa. Quisemos fazer tudo nós, o que te digo já que foi um erro. Será preferível escolheres uma boa empresa de construção negociar bem os valores do que pretendes e eles tratam de todo o processo muito mais rapidamente do que tu alguma vez vais conseguir. (A não ser que sejas primo do presidente da câmara )
O primeiro passo, se já tens terreno, é ires à câmara e perceber o que podes lá construir. Se for um loteamento terá de respeitar uma séria de características que estarão descritas no alvará e que vão desde a volumetria à área de construção, etc.
Depois tens de te informar no banco as condições que te oferecem e qual o montante que te financiam. Geralmente vão-te pedir licença de construção para avançar com o empréstimo.
Após estes passos, é começar a sondar empresas para te darem orçamento para iniciarem o processo. Vão fazer o projeto de acordo com o alvará e as tuas exigências e depois licenciar tudo na câmara (este processo ainda vai demorar bastante e fica bastante dispendioso). Finalmente sai a licença de construção e começa uma nova carga de trabalhos

Força aí! É preciso paciência, persistencia, resiliência....

[psantos]

como já foi referido.

1º ires à câmara municipal ver as condicionantes do PDM para esse terreno, não vale a pena pensares numa casa com 3 pisos se o PDM só aceita 2 pisos. Ou queres uma casa de X metros quadrados de área quando o PDM só deixa construir menos, quantos metros és obrigado a recuar do eixo da via, etc, etc

2º ires ao banco e ver qual poderá ser o valor máximo do empréstimo face aos teus rendimentos. Não vale a pena ir falar com alguém para desenhar uma casa de 200.000 euros se o banco só empresta metade.

3º ir falar com um arquitecto e dizeres tenho este terreno, desenhe-me uma casa com X quartos, X wc, uma cozinha, uma sala etc etc com um custo de construção máximo de Z

4º falares com empreiteiros e pedires vários orçamentos, um trabalho chave na mão é mais cómodo, mas um trabalho por empreitadas pode ficar mais barato, mas costuma demorar mais tempo e dar mais dores de cabeça

5º meteres o projecto na camara

6º começares as obras


até lançares a 1ª pedra acho normal esperares pelo menos um ano, poderá ser menos, mas acho que não será muito mais. por outro lado em algumas câmaras municipais até pode demorar mais.

[Sansoni7]

No meu tempo, para além do projecto, o arquiteto também fazia, em conjunto com o proprietário, o caderno de encargos, onde se explicitava as caracteristicas/qualidade dos materiais a aplicar na construção, desde azulejos, louça de WC, móveis de cozinha....

[BrunoTRF]

Obrigado pelo feedback.

Assim já tenho ideia do que fazer primeiro.

[tito23]

Já deste uma vista de olhos no CasaPronta da ERA?


Pode ser uma boa alternativa....

[500c]

No meu tempo, para além do projecto, o arquiteto também fazia, em conjunto com o proprietário, o caderno de encargos, onde se explicitava as caracteristicas/qualidade dos materiais a aplicar na construção, desde azulejos, louça de WC, móveis de cozinha....

OBRIGATÓRIO:

1. Bom projecto (para evitar trabalhos a mais à posteriori)
2. Bom caderno de encargos (para evitar trabalhos a mais, má execução de detalhes ou troca por materiais mais fracos)
3. Caderno de Medições e orçamentos (importantíssimo para regular os pagamentos que devem ser sempre faseados e consoante auto de medição)
4. Ser o dono de obra a escolher um bom fiscal. Há totós que aceitam um fiscal por indicação do empreiteiro!
5. Reservar parte do pagamento ou exigir garantia bancária até à entrega definitiva da obra (fim da garantia).

[Ton]

Se conseguires alguém que possa «orientar» ( uma vez que confessas que não percebes disto), uma construção por administração directa, creio que poderás poupar «boa massa».

A administração directa é algo que costuma dar enormes problemas, sobretudo quando a pessoa não está à vontade na matéria. Nada como fazer o projecto, orçamentar, pedir propostas e adjudicar à proposta mais interessante.

Outra coisa muito importante: não fazer alterações durante os trabalhos (há que pensar tudo bem antes da adjudicação); as alterações são responsáveis por grandes aumentos de custos - e por toda a conflitualidade associada.

Outra coisa ainda: nunca pensar, como eu já vi, "o meu cunhado gastou X, mas eu vou conseguir mais barato".

Os americanos têm um ditado interesante: o projecto em seis anos para a obra em seis meses. Um outro ditado, este português: gastamos sempre numa casa o dobro da primeira estimativa séria que fizemos.

[SPV]

Uma das coisas que me fez desistir de avançar para a construção de uma casa , foi precisamente os entraves do banco ao empréstimo.

No meu caso nao tinha terreno ... precisava do empréstimo E nao mo deram. Depois comprei um apartamento em Matosinhos sul que custou mais 30 mil€ do que ia pedir para a moradia ... e já emprestaram sem problemas.


Isto foi em plena crise imobiliaria ... actualmente nao sei como será.

[BrunoTRF]

Já deste uma vista de olhos no CasaPronta da ERA?


Pode ser uma boa alternativa....

Estive a dar uma vista de olhos, tenho que ver com mais atenção (mas parece livrar-nos de uma carga de trabalhos!).
Uma coisa importante é tentar perceber se os projectos que apresentam no site podem sofrer modificações, ainda que ligeiras.

[Ton]

Uma das coisas que me fez desistir de avançar para a construção de uma casa , foi precisamente os entraves do banco ao empréstimo.

No meu caso nao tinha terreno ... precisava do empréstimo E nao mo deram. Depois comprei um apartamento em Matosinhos sul que custou mais 30 mil€ do que ia pedir para a moradia ... e já emprestaram sem problemas.


Isto foi em plena crise imobiliaria ... actualmente nao sei como será.

E tens a certeza de que ias construir mais barato do que o apartamento? É que o apartamento custou aquilo que pagaste, já a casa era diferente: o valor era o que tu esperavas pagar.

[tito23]

Estive a dar uma vista de olhos, tenho que ver com mais atenção (mas parece livrar-nos de uma carga de trabalhos!).
Uma coisa importante é tentar perceber se os projectos que apresentam no site podem sofrer modificações, ainda que ligeiras.

Há 2 anos andava com ideias de construir uma vivenda e cheguei a conversar com um promotor do CasaPronta.

Segundo me disse na altura eles possuem uma equipa de arquitectos que depois podem adaptar um projecto já existente ao teu terreno, reunir caracteristicas de vários projectos num só ou até começar do zero.

Na altura interessou-me não só por poupar trabalho e chatices a quem quer contruir casa, como também pot ter associado algum rigor no cumprimento de orçamentos e prazos.



Acabei por desistir da ideia pois arranjei uma casa usada com carateristicas interessantes de espaço e localização, a qual vou renovando aos poucos (este Verão já remodelei a cozinha, no próximo vou atacar as casas de banho).

[mack1]

Já deste uma vista de olhos no CasaPronta da ERA?


Pode ser uma boa alternativa....

Mesmo até para quem não tem terreno será que compensa?

[tito23]

Mesmo até para quem não tem terreno será que compensa?

Há sempre a questão dos empréstimos. Se precisares de empréstimo para terreno e construção estás tramado. Se tiveres dinheiro para o terreno e só precisares de empréstimo para construir é mais fácil (mas não é garantido). Julgo que a ERA tem (ou tinha) uma parceria com uma instituição bancária para estes projectos.

[joann]

Boas, caros colegas!
Cá em casa estamos a pensar começar a tratar da nossa casinha, e como a nossa experiência é zero, gostaria de recolher por aqui opiniões dos mais variados aspectos.
Decidi abrir este tópico porque os que encontrei estavam muito orientados, e assim aproveitarei para ir actualizando os progressos, as dúvidas e aproveitar possíveis sugestões desta comunidade.

Começando pelo início...

Para já, a única coisa que existe é o terreno.
Portanto, gostaria de saber quais os passos seguintes para começar a desenvolver a ideia. Sei que temos muitas portas para bater, mas não sei bem a ordem dessas batidelas. Ou seja, entre ir à câmara, obter licença de construção, falar com arquitectos, fazer projectos, aprovar projectos, pedir empréstimos, falar com construtoras, etc, quanto tempo pode passar? Qual é verdadeiramente a ordem a seguir?
Habitualmente consegue-se colocar a primeira pedra em quantos meses?

Ainda está em equação a possibilidade de optar por uma casa modular. Depende dos preços e das soluções apresentadas.

Por agora é tudo. Vamos ver até onde este tópico nos leva!

Aceitam-se sugestões e opiniões de todo o tipo!

Cumprimentos.

A minha sugestão pessoal é que vendas o terreno, compres uma moradia usada (e legalizada) para restaurares tudo a teu gosto.

Acredita em quem passou pelas duas situações, nem imaginas no que te estás a meter.

[SilverArrow]

A minha sugestão pessoal é que vendas o terreno, compres uma moradia usada (e legalizada) para restaurares tudo a teu gosto.

Acredita em quem passou pelas duas situações, nem imaginas no que te estás a meter.

A 1ª hipótese também pode ser muito dispendiosa.
E a menos que só faças ligeiras alterações no interior, também tens de legalizar e tratar das burocracias todas.

[joann]

A 1ª hipótese também pode ser muito dispendiosa.
E a menos que só faças ligeiras alterações no interior, também tens de legalizar e tratar das burocracias todas.

Claro que sim, no entanto se não alterares exteriores acabas por não ter grandes chatices burocráticas e legais.

Se partires de uma base relativamente interessante acabas por poupar dinheiro, chatices e muito tempo.

[petrus]

Nós pensámos em fazer algo parecido e depois desistimos, essencialmente por uma questão de poucos conhecimentos, tempo, evitar dores de cabeça e conforto e acabámos por comprar uma casa já em construção de que gostámos do projeto e pudemos escolher os acabamentos, além do construtor ser um engenheiro simpático e com quem dava para falar (coisa que nem sempre sucede)...

Fazer uma casa não é, por princípio, como encomendar um carro em que escolhes o modelo, combustível, extras, cor e é entregue como tu queres. Uma casa é muito mais complicado, embora agora existam novos conceitos como "casa pronta" ou as modulares que obviam muitos dos problemas, mas não todos!

Como acompanhei de perto a construção de duas por familiares vou dar-vos algumas ideias (lembro ainda que as discussões entre vocês casal vão ser muitas, mas também com empreiteiros, fornecedores... serão o prato do dia):

Já têm o terreno, certo? Que tipo de casa querem construir? Construção moderna? Mais tradicional? Quais as áreas aproximadas? Têm uma ideia do custo global? Conhecem alguém "do meio", nem que seja para vos elucidar de algumas coisas? Um amigo engenheiro, arquiteto, um construtor conhecido, um desenhador, um orçamentista... podem dar ajudas/dicas muito interessantes! Já agora, o local é mesmo adequado (diferente de autorizado) para a casa dos vossos sonhos? Qual a exposição solar? E a morfologia do terreno? É uma zona muito húmida? E ventosa?

A realização de uma reunião prévia na câmara é crucial, mas se já levarem uma ideia do que pretendem... tanto melhor!

A ida ao banco é também fundamental para perceberem se vos emprestam o dinheiro, quanto vos emprestam e quais as condições (é natural que exijam fiador) do empréstimo. O facto de já terem terreno abona a vosso favor, mas não resolve tudo. Cuidado com o spread a praticar e demais custos, como o seguro.

Depois há todas as questões relacionadas com o projeto do que pretendem fazer, incluindo as especialidades o que vai ser mais uma dor de cabeça, tal como a escolha da empresa/empreiteiro que vai fazer a obra.

A este respeito há que decidir se vão fazer tudo de empreitada ou vão acompanhando diretamente a obra (uma empresa faz fundações e terraplanagem, outra a estrutura, outra alvenaria e por ali adiante...) só aconselhado para quem sabe algo do meio, mas permite poupar dinheiro... ou entregam tudo ao construtor, mantendo sempre um acompanhamento especializado para vossa segurança.

Outro aspeto interessante é a questão dos pagamentos que o banco costuma fazer por tranches e vocês têm que jogar com isso também até porque nem todos os construtores são honestos e sérios, tal como em todas as profissões! Rezem para não ser um daqueles que "desaparece" a meio da obra!

Também a escolha dos materiais, em especial dos acabamentos, pode fazer toda a diferença, nomeadamente no preço final e na qualidade da habitação e da vossa própria! Não é à toa que duas casas praticamente iguais podem ter preços completamente diferentes, justificando-se ou não essa a diferença! Escolha de tintas, madeiras, azulejos, loiças, tipo de aquecimento, alumínios, impermeabilizantes... fazem muita diferença!

Segundo o meu familiar (que pouco sabia no início, mas teve sempre o acompanhamento de alguém especializado) e como tinha muito tempo livre não passava um dia sem ir à obra:
Agora que acabei a casa é que sei o suficiente para começar uma como deve ser! Aliás, esteve quase para a vender e fazer uma nova, mas resistiu à tentação

Isto não é para vos assustar. É mesmo para que percebam que vão ter que enfrentar muitas dificuldades, cometer muitos erros, sofrer problemas com burocracia e talvez até encontras pessoas com as quais é difícil falar. Seja como for, é uma experiência gratificante ver nascer e crescer algo que é nosso!

Quanto ao tempo desde a ideia a nascer "até à primeira pedra" depende não apenas de vocês, mas também da autarquia (umas são rápidas, outras nem tanto) e do banco em termos de crédito bancário, além da definição do projeto. 6 meses para alguns é suficiente, para outros será mais um ano!

Ainda antes de começar a casa, na autarquia, peçam um prazo mais alargado do que o previsto para a construção, ou seja, uma licença de construção de pelo menos 24 meses! 12 até podem chegar, mas vão necessitar de uma margem de segurança que certamente vos vai fazer falta! Não tenham demasiada pressa porque sai mais caro e a própria construção necessita de tempo, nomeadamente para "assentar no terreno" e a pressa é, por exemplo, amiga das rachas nas paredes, algo que certamente dispensam!

De construção modular nada sei, exceto que se poupa algum dinheiro e o processo é rapidíssimo, mas tem os seus inconvenientes, em especial a médio e longo prazo (não acreditem em tudo o que vos dizem, nomeadamente em termos de durabilidade de materiais).

Boa sorte, disciplina, mente aberta e muito espírito de sacrifício/resiliência, além de compreensão entre o casal. Se tudo decorrer bem e sem pressas podem ir lá passar o natal de 2017, isto num casa de construção tradicional.

[dysplay21]

só um pormenor, mesmo que corra tudo ás mil maravilhas vai ser um boa dor de cabeça. Provavelmente vais chegar a 90% da construção e amaldiçoares o dia que começaste.
Dito isto, era algo que se tivesse condições e fosse um sitio que gostasse de morar, fazia.

[dysplay21]

Agora que acabei a casa é que sei o suficiente para começar uma como deve ser!
Seja como for, é uma experiência gratificante ver nascer e crescer algo que é nosso!

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As duas coisas que ouvi de todas as pessoas que conheço que se meteram nisto. Devem ser umas 5 ou 6.

[HoldON]

Não quero desencorajar ninguém, cada um sabe o que é melhor para si, mas com as opções que existem no mercado actualmente, a última coisa que faria era construir uma casa de raiz. Lembro-me de ouvir histórias de pessoas que construíram casa nos belos anos 70/80 (quando as opções de venda eram muito limitadas) e eram percursos de inferno até a casa estar pronta. Só atrasos, derrapagens de orçamento, erros de construção, uma dor de cabeça sem fim.

Achava eu que o processo fosse muito mais simples nos nossos dias. Até que tive amigos/colegas que se meteram nisso e os problemas continuam exactamente os mesmos de há 30 anos. Inúmeras trapalhadas, construtores mafiosos, câmaras que se esquecem de aprovar não sei o quê e depois vem uma bela multa, etc.

[psantos]

A minha sugestão pessoal é que vendas o terreno, compres uma moradia usada (e legalizada) para restaurares tudo a teu gosto.

Acredita em quem passou pelas duas situações, nem imaginas no que te estás a meter.

uma opinião que não é descabida de todo. Se conseguires arranjar uma moradia em que não tenhas que mexer nas fachadas, não precisas de fazer um projecto, logo ai poupas muito dinheiro.

[SilverArrow]

uma opinião que não é descabida de todo. Se conseguires arranjar uma moradia em que não tenhas que mexer nas fachadas, não precisas de fazer um projecto, logo ai poupas muito dinheiro.

Fachadas, cobertura ou qualquer tipo de estrutura.

[joann]

Não quero desencorajar ninguém, cada um sabe o que é melhor para si, mas com as opções que existem no mercado actualmente, a última coisa que faria era construir uma casa de raiz. Lembro-me de ouvir histórias de pessoas que construíram casa nos belos anos 70/80 (quando as opções de venda eram muito limitadas) e eram percursos de inferno até a casa estar pronta. Só atrasos, derrapagens de orçamento, erros de construção, uma dor de cabeça sem fim.

Achava eu que o processo fosse muito mais simples nos nossos dias. Até que tive amigos/colegas que se meteram nisso e os problemas continuam exactamente os mesmos de há 30 anos. Inúmeras trapalhadas, construtores mafiosos, câmaras que se esquecem de aprovar não sei o quê e depois vem uma bela multa, etc.

E chatices com a maria porque o tom de cor que tu escolheste para o mármore não era aquele que ela imaginava