Hipoteca: Dúvida Jurídica

[pjota]

Imaginemos o seguinte cenário:

• 4 irmãos que não se entendem quanto à forma de repartirem uns terrenos agrícolas que herdaram dos pais, vai para 20 anos;
• O mais novo dos irmãos tem 70 anos e o mais velho vai para os 90;
• Desses 4 irmãos, apenas 2 tiveram filhos e, ainda assim, só um filho cada um;
• Um desses descendentes precisa de dinheiro e pensou pedir uma avaliação dos terrenos em causa para, com base nesse valor, hipotecar ao banco 1/4 do valor total, o que pertence a seu pai por direito e receber o correspondente valor em numerário para aplicar num crédito habitação, transferindo para o banco a posse dos seus terrenos quando as partilhas se realizassem.

Dúvidas:

• Este esquema tem alguma hipótese de se concretizar?
• Haverá algum banco disposto a estrar no esquema tratando-se de terrenos agrícolas?
• Haverá alguma forma alternativa de resolver isto?

Agradeço os contributos

[zerorpm]

As heranças familiares, com muitos herdeiros, muitas vezes ficam assim... Sem solução...

[PAKITO]

1 ponto os bancos não vão aceitar terrenos agricolas

2 º terrenos agricolas hoje em dia não se vendem

3º muito provavelmente só quando esses senhores falecerem se deve chegar a algum consenso

[AutoFan]

A questão é complicada. Mas vou tentar responder-te.


Do ponto de vista do banco:

Se a terreno tiver alguma construção, poderá haver a hipotesse da hipoteca.Sem construção, MUITO dificilmente.Ainda assim, em caso afirmativo, o valor será tão baixo, que não deverá valer a pena.

Com os dados que referes, é o que te posso dizer.

Se os herdeiros não se entendem, a unica maneira de proceder ás partilhas, é a pela via judicial. Não estou a ver outra maneira.
É de levar em conta alguns meses, quiçá anos, para resolver o problema.

[marcunha]

então ele quer hipotecar o que não é (ainda) dele?

nenhum banco cai nessa história,

MCunha

[AutoFan]

1 ponto os bancos não vão aceitar terrenos agricolas

2 º terrenos agricolas hoje em dia não se vendem

3º muito provavelmente só quando esses senhores falecerem se deve chegar a algum consenso

Não existem terrenos agricolas. Existem terrenos rusticos, e terrenos urbanos.
Qualquer um destes, pode servir para agricultura.

[AutoFan]

então ele quer hipotecar o que não é (ainda) dele?

nenhum banco cai nessa história,

MCunha

Se é co-proprietário, é dono duma quota. É, teoricamente, possivel hipotecar o seu "quinhão".

[Celsius]

Se é co-proprietário, é dono duma quota. É, teoricamente, possivel hipotecar o seu "quinhão".

O quinhão hereditário é do Pai dele. Não é dele.

Além disso o quinhão é uma quota ideal. Não se pode dizer que ele venha a receber 1/4 desses terrenos. Poderá havar vicissitudes que levem a que o Pai dele venha a receber apenas o dinheiro correspondente.

Não há qq maneira de fazer hipoteca nesses moldes

[AutoFan]

O quinhão hereditário é do Pai dele. Não é dele.

Além disso o quinhão é uma quota ideal. Não se pode dizer que ele venha a receber 1/4 desses terrenos. Poderá havar vicissitudes que levem a que o Pai dele venha a receber apenas o dinheiro correspondente.

Não há qq maneira de fazer hipoteca nesses moldes

Estas a falar de suposições. Não sabes quantos irmaos tem, sequer. Se é do pai, e não tiver irmãos, facilmente passa para ele. Mas essa nem é a questão fundamental. Se o terreno, é apenas terra, dificilmente o banco faz uma hipoteca sobre ele.

[AutoFan]

Há ainda outra possibilidade, que é vender a quota herditária. Vende a outrém a quota, por valor a acordar, sendo substituido por essa pessoa, na herança.

[zerorpm]

O quinhão hereditário é do Pai dele. Não é dele.

Além disso o quinhão é uma quota ideal. Não se pode dizer que ele venha a receber 1/4 desses terrenos. Poderá havar vicissitudes que levem a que o Pai dele venha a receber apenas o dinheiro correspondente.

Não há qq maneira de fazer hipoteca nesses moldes

Exactamente...

Não há hipotecas fictícias... O terreno (ou parte dele) ainda não está na sua propriedade...

O problema da venda da quota é de todo igual. O preço de venda é muitas vezes inconciliável entre os herdeiros.

[pjota]

Há ainda outra possibilidade, que é vender a quota herditária. Vende a outrém a quota, por valor a acordar, sendo substituido por essa pessoa, na herança.

Os terrenos são rústicos, de facto, mas os terrenos vizinhos têm exploração agrícola intensiva subsidiada por fundos europeus pelo que julgo devem ter algum valor.

Como sou filho único pelo que julgo não vir a ter problemas com heranças, aliás dos bens dos meus pais estão todos registados em meu nome, à excepção destes, claro está.

Esta ideia de vender a quota hereditária parece-me uma ideia a explorar. Talvez vá lá falar com os vizinhos nesse sentido.

[marcunha]

Estas a falar de suposições. Não sabes quantos irmaos tem, sequer. Se é do pai, e não tiver irmãos, facilmente passa para ele. Mas essa nem é a questão fundamental. Se o terreno, é apenas terra, dificilmente o banco faz uma hipoteca sobre ele.

não, o post inicial diz claramente:

4 herdeiros, 2 com 1 filho CADA e 2 sem filhos

penso que o pai pode dar inicio a uma partilha "forçada" nos tribunais, o problema é que podem perder muitos €€€€€ e ter de vender barato

já agora, como te dás com esse único primo? os problemas do teu pai e 3 tios prolongar-se-á para ti e esse primo?

MCunha

edit: para ajudar à confusão pode dar-se ainda o caso de haver testamentos que mudem a natural ordem de herança e causem o surgimento de novos herdeiros

[pjota]

não, o post inicial diz claramente:

4 herdeiros, 2 com 1 filho CADA e 2 sem filhos

penso que o pai pode dar inicio a uma partilha "forçada" nos tribunais, o problema é que podem perder muitos €€€€€ e ter de vender barato

já agora, como te dás com esse único primo? os problemas do teu pai e 3 tios prolongar-se-á para ti e esse primo?

MCunha

É uma prima. Penso que com ela, daqui a não sei quantos anos, não haverá problemas.

A questão é que eu estou a precisar do dinheiro agora, enquanto os terrenos estão para lá a apodrecer e não são úteis a ninguém.

[marcunha]

É uma prima. Penso que com ela, daqui a não sei quantos anos, não haverá problemas.

A questão é que eu estou a precisar do dinheiro agora, enquanto os terrenos estão para lá a apodrecer e não são úteis a ninguém.

pois é , é chato mas acho que só na justiça,
a hipótese de algum vizinho te comprar (ou ao teu pai) a parte dele na herança acho que é viável mas que vai dar ao mesmo: ofertas muito por baixo

MCunha

[zerorpm]

pois é , é chato mas acho que só na justiça,
a hipótese de algum vizinho te comprar (ou ao teu pai) a parte dele na herança acho que é viável mas que vai dar ao mesmo: ofertas muito por baixo

MCunha

Mas ele só pode vender quando houver uma partilha... Até lá não faz nada...

Podes sempre fazer um contrato promessa...

[AutoFan]

Mas ele só pode vender quando houver uma partilha... Até lá não faz nada...

Podes sempre fazer um contrato promessa...

Afinal mais cedo ou mais tarde a verdade vem ao de cima: é aconselhavel inteirar-se antes de falar do que não sabe.

[zerorpm]

Afinal mais cedo ou mais tarde a verdade vem ao de cima: é aconselhavel inteirar-se antes de falar do que não sabe.

Fonix vamos começar?

Mesmo fazendo um contrato promessa da quota, achas que adianta muito?

Pensando bem, juridicamente, é um contrato promessa impossível... Porque quando o terreno está em compropriedade, tens que primeiro ofertar aos comproprietários...

Mas ficamos por aqui, porque tu falas muito e ... Bom...

[AutoFan]

Fonix vamos começar?

Mesmo fazendo um contrato promessa da quota, achas que adianta muito?

Pensando bem, juridicamente, é um contrato promessa impossível... Porque quando o terreno está em compropriedade, tens que primeiro ofertar aos comproprietários...

Mas ficamos por aqui, porque tu falas muito e ... Bom...

Não vamos começar nada. Apenas retribuí o comentário que fez sobre mim noutra questão.Ninguem sabe tudo, e é obvio que o seu comentário está errado.
Todos pode-mo-nos enganar. Tal como eu me engano.

1º Mesmo sem haver entendimento dos herdeiros, pode-se vender a respectiva quota parte da herança
2º Teoricamente é possivel fazer um contrato-promessa, mas não estou a ver em que moldes.Mas é teoricamente possivel faze-lo
3º Não é necessário ofertar nada a ninguem. A lei diz que aos co-proprietários é reservado o direito de preferencia. No entanto, diz também, que os cofinantes o têm. No entanto, para o exercerem, existem prazos.
Só posteriormente a haver uma oferta, ou um principio de negocio, poder-se-á exercer o direito de preferencia.

[zerorpm]

Não vamos começar nada. Apenas retribuí o comentário que fez sobre mim noutra questão.Ninguem sabe tudo, e é obvio que o seu comentário está errado.
Todos pode-mo-nos enganar. Tal como eu me engano.

1º Mesmo sem haver entendimento dos herdeiros, pode-se vender a respectiva quota parte da herança
2º Teoricamente é possivel fazer um contrato-promessa, mas não estou a ver em que moldes.Mas é teoricamente possivel faze-lo
3º Não é necessário ofertar nada a ninguem. A lei diz que aos co-proprietários é reservado o direito de preferencia. No entanto, diz também, que os cofinantes o têm. No entanto, para o exercerem, existem prazos.
Só posteriormente a haver uma oferta, ou um principio de negocio, poder-se-á exercer o direito de preferencia.

Tu és teimoso...

[zerorpm]

ARTIGO 1409º
(Direito de preferência)
1. O comproprietário goza do direito de
preferência e tem o primeiro lugar
entre os preferentes legais no caso de
venda, ou dação em cumprimento, a
estranhos da quota de qualquer dos
seus consortes.
2. É aplicável à preferência do
comproprietário, com as adaptações
convenientes, o disposto nos artigos
416º a 418º.
3. Sendo dois ou mais os preferentes,
a quota alienada é adjudicada a todos,
na proporção das suas quotas.

ARTIGO 271º
(Condições ilícitas ou
impossíveis)
1. É nulo o negócio jurídico
subordinado a uma condição
contrária à lei ou à ordem pública,
ou ofensiva dos bons costumes.
2. É igualmente nulo o negócio
sujeito a uma condição suspensiva
que seja física ou legalmente
impossível; se for resolutiva, tem-se
a condição por não escrita.

Primeiro eu tinha dito contrato promessa na brincadeira... E tu feito xico esperto caiste nela...
Ora bem, tu não podes celebrar um contrato promessa de cujo objecto não consigas cumprir...
Imagina se o familiar cobre a oferta? Hermeneuticamente o CP em causa não tem subsistência jurídica

Porque é que não vais tirar o curso de direito...?

[AutoFan]

O unico xico com a mania que é esperto aqui és tu, mas dás bons contributos para o anedotario.

Se não sabes ler, e pensas que sabes a legislação, deverias saber que se pode vender quota-parte da herança, e portanto, pode-se fazer um contrato promessa disso, se assim entender.

Se no seio familiar ou de amigos, falas desse modo, comigo não. E também não sei de onde provem tanta confiança, pois penso que não fomos da mesma turma, e mesmo que fossemos, cada um no seu lugar.

Em vez de estares a colocar aí a legislação, se a lesses, já não era necessario corrigir-te.

[zerorpm]

..............

[pjota]

Então, então, não se zanguem. Acho que cada um, à sua maneira, contribui para o esclarecimento da questão.

Penso que vos divide a questão da propriedade do bem a alienar. Pois bem, se é verdade que não podemos alienar o que não nos pertence, advindo daí uma impossibilidade jurídica, julgo, por outro lado, que não é esse o caso em apreço, pois os terrenos em causa são propriedade de 4 sócios, digamos assim, que detêm quotas iguais de 25% cada um.

Será assim tão difícil a um dos sócios, ou coproprietários, como se lhes quiser chamar, desfazer-se da sua quota de 25%? Pode ser a favor dos sócios ou a favor de terceiros. mas julgo que ninguém é obrigado a permanecer numa parceria que não lhe interessa. Nem no casamento as coisas se passam assim.

É isto, ou estou completamente ao lado?

[CJSR]

De certeza que o terreno se encontra numa zona afecta a agricultura, normalmente conhecido por "reserva agrícola"... só conheço um local onde da noite para o dia se pode alterar o PDM e tornar esse terreno para construção... GONDOMAR! GONDOMAR!

[bluecivic]

Então, então, não se zanguem. Acho que cada um, à sua maneira, contribui para o esclarecimento da questão.

Penso que vos divide a questão da propriedade do bem a alienar. Pois bem, se é verdade que não podemos alienar o que não nos pertence, advindo daí uma impossibilidade jurídica, julgo, por outro lado, que não é esse o caso em apreço, pois os terrenos em causa são propriedade de 4 sócios, digamos assim, que detêm quotas iguais de 25% cada um.

Será assim tão difícil a um dos sócios, ou coproprietários, como se lhes quiser chamar, desfazer-se da sua quota de 25%? Pode ser a favor dos sócios ou a favor de terceiros. mas julgo que ninguém é obrigado a permanecer numa parceria que não lhe interessa. Nem no casamento as coisas se passam assim.

É isto, ou estou completamente ao lado?

Para esclarecer:
-não nenhuma sociedade, mas uma herança, a maneira de a dividir são evidentemente as operações de partilha;
-nessas operações mta coisa é tida em conta, nomeadamente a colação, qu é a igualação por morte do de cuius dos avantajamentos feitos em vida, i.e., o filho que recebeu mais qualuqer coisita tem que a contabilizar na sua legitima subjectiva, e assim pode vir msm a ter que dar tornas;
-obviamente que se podem fazer contratos-promessa, mas não sei para que pois o banco não vai evidentemente comprara coisa nenhuma;
-não se pode hipotecar algo que não é nosso, é dizer para hipotecar tens de ter o título do bem, tesn que ser proprietário, que é um direito (real), o que tens é um legitma expectativa a um dia a tal coisa ser tua, e expectativas não se podem hipotecar;
- a única forma de sair do imbróglio é um dos co-herdeiros pedrir a partilha, se não for extra-judicial, então judicial;
- mas e a razao porque tudo isto é inócuo, nenhum banco dá um crédtio à habitação sem hipotecar o próprio imóvel a comprar; por isso tudo isto ñ tem grande interesse prático.

Cumps!

[pjota]

Obrigado pelo esclarecimento bluecivic

Cumprimetos

[Celsius]

O q se pode fazer é o teu Pai alienar o seu quinhão hereditário. Essa operação não tem nada a ver com contratos-promessa. Ele vai verdadeiramente vender os seus 25%, q são a sua quota na herança.

Como há dto de preferência até pode acontecer outro irmão adquirir a sua parte.

Descendo à prática é mto dificil arranjar comprador, pois essa pessoa vair acabar por ter os problemas provenientes da herança e se for para Tribunal gasta bastante € em despesas globais. Acresce que se o bem for de valor médio/baixo ng corre o risco.

Para efeitos de garantia de crédito como pretendes, não há, como já disse, qq hipotese.

[pjota]

Entretanto recebi esta resposta de um solicitador que contactei:

Esclareço que a partilha dos bens deixados por óbito dos seus avós pode ser efectuada por 2 modos:
partilha extrajudicial ou partilha judicial.
Quanto à primeira, apenas pode ter lugar quando existe acordo entre os herdeiros, o que não me parece que seja o caso, quanto à segunda, esta é feita através de inventário e corre no tribunal competente para o efeito, sendo este o do lugar da morte do autor da sucessão ou da localização dos bens. Sendo esta feita através de licitação ( ou seja quem + oferecer é que fica com o bem).
Tem legitimidade para requerer o inventário qualquer dos herdeiros legitimos ou legitimários, bem como os legatários.