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Dívida Condomínio

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    Dívida Condomínio

    Tenho uns amigos que estão a comprar casa, neste caso a um particular.

    Souberam que quem está a vender tem uma dívida de condomínio (um valor algo avultado), ora a pergunta é, a dívida se não for paga, passa para os novos proprietários (os meus amigos) ou a dívida é responsabilidade do anterior proprietário?

    #2
    Originalmente Colocado por 4 OOOO Ver Post
    Tenho uns amigos que estão a comprar casa, neste caso a um particular.

    Souberam que quem está a vender tem uma dívida de condomínio (um valor algo avultado), ora a pergunta é, a dívida se não for paga, passa para os novos proprietários (os meus amigos) ou a dívida é responsabilidade do anterior proprietário?
    Segundo sei, a dívida será do anterior proprietário.

    Os teus amigos quando para lá forem, começam a pagar do zero por assim dizer!

    Creio que é assim...

    Comentário


      #3
      Originalmente Colocado por Bruno Grilo Ver Post
      Segundo sei, a dívida será do anterior proprietário.

      Os teus amigos quando para lá forem, começam a pagar do zero por assim dizer!

      Creio que é assim...
      O melhor a fazer para evitar problemas é irem falar com a administração do condominio e pedirem um extracto de divida actualizado dessa fracção.

      Depois é pedir que esse valor seja subtraido ao valor a pagar pelo imovel, de forma a liquidar todas as dividas com o condominio.

      Comentário


        #4
        Nem mais.

        Acho que a dívida nesses casos passa para o novo proprietário.

        Comentário


          #5
          Questão: Aquisição/Alienação de fracções autónomas, mantendo o alienante dívidas para com o Condomínio. A quem deve a Administração do Condomínio exigir o pagamento: do anterior proprietário da fracção, ou do actual titular do direito real? Quid Juris?


          Existem fundamentalmente 2 orientações:

          Ambas afirmam que as obrigações contidas no disposto no art. 1424º do CC são obrigações propter rem, ou seja obrigações do titular do direito de propriedade.

          Há quem entenda (Cfr. entre outros, Ac. Rel. Lisboa, de 02.02.2006), que se trata tipicamente de obrigações propter rem, mas que, no entanto, não terão uma sua característica que as define, e que é a ambulatoriedade.

          Será o caso das obrigações que decorrem do uso normal do bem e por isso sua contrapartida, como por exemplo a quota paga ao condomínio, em regra, mensalmente, para fazer face às despesas com limpeza das partes comuns, manutenção geral e custos de administração.

          Já não será assim com obrigações que impliquem melhorias, alterações, reparações, que será o novo proprietário a tirar proveito delas, apesar de tais despesas terem sido deliberadas e aprovadas em Assembleia de Condóminos, pelo anterior proprietário e condómino. Estas já transitariam para o novo titular do direito real, acompanhando a fracção autónoma, e integrando o seu património, independentemente de este concordar ou não com elas, sendo responsável pelo seu pagamento.

          Outros entendem que toda e qualquer obrigação propter rem, ou obrigação real, terá as características que lhe são próprias, e que as definem, como é o caso da ambulatoriedade, e a sua titularidade ser determinada pela titularidade do direito real de propriedade, e não intuitu personae, ou pessoalmente, como na generalidade das obrigações.

          Desde logo, aquela primeira posição gera uma dificuldade: quais as obrigações do art. 1424º do CC que, apesar de serem propter rem, não têm ambulatoriedade, e quais as que sim? Ou seja, para todas elas podem ser defensáveis as duas hipóteses, de acordo com o interesse da parte que alega, proporcionando o recurso aos tribunais e viabilizando a divisão na Jurisprudência, com todas as consequências que isso traz.

          A Lei, no art. 1424º do CC, não faz distinção do tipo de encargo ou despesa, ou do momento do nascimento da obrigação de pagamento, nem estabelece dois regimes diferentes. E bem;

          A Administração do Condomínio não há-de conhecer, nem terá obrigação de conhecer, em que termos são celebrados os negócios jurídicos entre alienantes e adquirentes, das fracções autónomas que constituem o prédio, designadamente se os celebram sob condição de ficarem liquidadas as dívidas com o Condomínio, ou não; com redução proporcional do preço; se o alienante informou ou não o adquirente, etc..

          À Administração de Condomínio cabe-lhe tão somente cobrar as dívidas existentes, intimando os condóminos a fazê-lo e, se estes não procedem voluntariamente ao pagamento, cobrá-las recorrendo à via judicial.

          Não vai, no entanto, fazê-lo sem deixar acumular um montante que justifique enveredar por tal caminho, quer por não ter que estar a par nem presente no momento em que são celebradas as compras e vendas, quer por razões de gestão, quer por falta de meios financeiros, o que é cada vez mais usual. De notar, que apenas desde há bem pouco tempo vai sendo conferido apoio judiciário aos Condomínios, tendo em conta a sua insuficiência económica, já que porque são entidades jurídicas equiparadas a pessoas colectivas, se presumia que sempre arrecadavam avultados lucros, ou sendo vários os condóminos todos contribuíam (o que não corresponde à realidade dos Condomínios).

          Também, tratando-se de quotas pagas, em regra, mensalmente, a Administração não vai obviamente intentar uma acção judicial por mês, para cobrar coercivamente as quotas que não foram pagas voluntariamente, mesmo que coligasse todos os faltosos. Ainda por muitas outras razões, tal seria praticamente inviável.

          Finalmente, e uma vez que em relação às alienações/aquisições de fracções autónomas do prédio, a Administração do Condomínio é um terceiro, como se referiu anteriormente, ao intentar uma acção contra o anterior proprietário para cobrar as quotas que não lhe tenham sido pagas, podia correr o risco de ver a sua acção cair por terra, desde logo por o anterior proprietário vir a ser considerado parte ilegítima na acção, ou defendendo-se, invocando por exemplo que foi reduzido o preço tendo em atenção a dívida, que o Condomínio desconhecerá, e não tendo obrigação de conhecer, vê-o ser absolvido do pedido.

          Ora tudo isto acarreta custos, de tempo despendido, e de dinheiro com taxas e custas judiciais, e ainda com o patrocínio judicial (que é obrigatório), que muitas vezes o Condomínio não conseguirá suportar. Não poderá recorrer a Injunção, uma vez que no caso concreto a obrigação de pagamento não decorre de qualquer contrato. E, se tiverem sido vários os "anteriores proprietários" chega a não compensar ir cobrar de cada um deles, até acertar no verdadeiro devedor!!!!!

          Assim, negar-se à Administração, a possibilidade de reclamar as dívidas provenientes de falta de pagamento ao Condomínio das quotas, mensais ou não, fixadas em Assembleia anual, do actual proprietário - que terá sempre oportunidade de ser reembolsado por via de regresso, se não for ele o responsável - é fomentar o incumprimento destas obrigações.

          Igualmente, quanto ao adquirente, novo proprietário, há que referir que, antes de comprar, não deve deixar de recolher algumas informações importantes acerca da fracção que pretende comprar. Tem aliás o dever de se informar, não só no que toca ao registo predial e no que lá possa estar inscrito, bem como deverá inteirar-se junto do Administrador do Condomínio, do teor do Regulamento em vigor, se existem despesas já aprovadas para obras que ainda não tenham sido executadas, e ainda se existem dívidas da responsabilidade da fracção que vai adquirir; da mesma forma que tem o dever de se informar junto da Câmara Municipal, dos empreendimentos, acessibilidades, expropriações, previstos para o local que pretende que venha a ser a sua residência. Isto constitui um verdadeiro dever, tal como o alienante terá que prestar informações essenciais acerca do negócio.

          Por fim, o actual proprietário, se mesmo interpelado para o efeito pela Administração do Condomínio, não proceder ao pagamento voluntário das dívidas do anterior proprietário, e deixar que o Condomínio intente a competente acção judicial para cobrança dos aludidos créditos, poderá sempre levantar nos autos o incidente de Intervenção Principal Provocada, chamando o anterior proprietário à demanda, com fundamento no direito de regresso que eventualmente terá por ter adquirido a fracção sem ónus, encargos ou responsabilidades, conseguindo dessa forma inverter o ónus da prova na acção de regresso que se lhe seguir, no caso de vir a ser condenado ao pagamento.

          Em conclusão, a Lei estabelece um só regime para as obrigações do condomínio que são tipicamente obrigações propter rem. O seu cumprimento pode ser exigido do actual proprietário. Porém, também confere os mecanismos necessários para aquele que é chamado a cumprir uma obrigação alheia, vir a exigir o reembolso do verdadeiro responsável, por via do direito de regresso; e ainda de exigir o ressarcimento dos prejuízos eventualmente sofridos com a situação.
          Fonte: Verbo Jurdico - Doutrina - Dividas de condomnio
          Editado pela última vez por Alpiger; 16 April 2009, 09:41.

          Comentário


            #6
            Como em tudo há quem defenda que pode ser exigida ao novo proprietário, há quem defenda que terá que ser exigida ao anterior. Depende do advogado e do juíz

            Comentário


              #7
              Geralmente, quem compra, compra livre de ónus e encargos, e como tal, a dívida deve ser assumida pelo proprietário original... E tem sentido, pois foi ele que usufruiu da propriedade.

              Comentário


                #8
                A divida corresponde ao anterior proprietario, e nunca pode ser imputada ao novo .

                Comentário


                  #9
                  Não deviam ser permitidas escrituras de imoveis sem a apresentação da declaração da administração do condominio em como á data não há dividas.

                  Comentário


                    #10
                    Originalmente Colocado por Real Ver Post
                    Geralmente, quem compra, compra livre de ónus e encargos, e como tal, a dívida deve ser assumida pelo proprietário original... E tem sentido, pois foi ele que usufruiu da propriedade.
                    Para mim este aspecto é importante.
                    Se paguei o condomínio de 2008 e era eu o prop. fui eu que tive o gozo da fracção. Tal como tive o gozo e não paguei... não faz sentido ser o novo a pagar.

                    Posso dizer que aconteceu comigo e eu recusei o pagamento, aliás o condomínio sabia que a fracção estava à venda e não fez nada para exigir ao anterior propr. o pagamento, depois iria ser o otário (eu) a pagar...

                    Comentário


                      #11
                      Basta pensarmos, que o condomínio é pago por fracção, ou seja, o valor é da facção e não do condómino, logo os novos proprietários ficam com a dívida. Se no CPCV estiver o ponto de que o comprador.... livre de ónus e encargos... tem de exigir a liquidação do valor em falta.

                      É como as contas da luz, gás e água, tem de ficar tudo liquidado, senão estiver não conseguem fazer novos contratos e mudar o titular...

                      Cumpts,

                      Comentário


                        #12
                        Quando comprei casa, havia uma divida do antigo proprietário e eu só comecei a pagar desde a data de aquisição. Mas o administrador nem insistiu.... nem houve discussão, ao que não deve ter sido alheio o facto de que lhe bati à porta com um cheque para pagar um ano (desde a data de aquisição), entre receber isso e não receber nada, ele não se fez de rogado. Legalmente estou a ver que não é pacifico....

                        Comentário


                          #13
                          Desculpei o offtopic mas… Ao ler este tópico percebe-se bem porque razão ser administrador de condomínio é uma tarefa tão ingrata.

                          Comentário


                            #14
                            Originalmente Colocado por roadstercoupe Ver Post
                            Basta pensarmos, que o condomínio é pago por fracção, ou seja, o valor é da facção e não do condómino, logo os novos proprietários ficam com a dívida. Se no CPCV estiver o ponto de que o comprador.... livre de ónus e encargos... tem de exigir a liquidação do valor em falta.

                            É como as contas da luz, gás e água, tem de ficar tudo liquidado, senão estiver não conseguem fazer novos contratos e mudar o titular...

                            Cumpts,
                            Creio que estás inquivocado.
                            Esses contratos não são feitos por fracção, mas pela pessoa - prop./arrendatário ou outro - pelo que se não pagares, quando quiseres fazer outros contrato tens lá aquelas contas à espera de pagar.

                            Podes ir fazer um novo contrato, com prova da mudança de propriedade que não recusam e não obrigam a pagar o que estava para trás (a não ser que tenham alterado os procedimentos).

                            Comentário


                              #15
                              "Será o caso das obrigações que decorrem do uso normal do bem e por isso sua contrapartida, como por exemplo a quota paga ao condomínio, em regra, mensalmente, para fazer face às despesas com limpeza das partes comuns, manutenção geral e custos de administração.

                              Já não será assim com obrigações que impliquem melhorias, alterações, reparações, que será o novo proprietário a tirar proveito delas, apesar de tais despesas terem sido deliberadas e aprovadas em Assembleia de Condóminos, pelo anterior proprietário e condómino. Estas já transitariam para o novo titular do direito real, acompanhando a fracção autónoma, e integrando o seu património, independentemente de este concordar ou não com elas, sendo responsável pelo seu pagamento."

                              (retirado do texto, que foi aqui colocado pelo alpiger)

                              Penso que esteja aqui a questão fundamental, se as dividas provirem de melhorias ao prédio (reparações, etc), podem ser exigidas ao novo proprietário, já que ele também beneficia delas.
                              Agora sendo despesas de limpeza e de uma manutenção "normal", penso que só será responsável o anterior proprietário

                              Comentário


                                #16
                                Um pouco offtopic, mas tenho curiosidade em saber como se pode agir:

                                No meu predio há umas fracções que não pagam ha bastantes meses o condominio.. o que se pode fazer para os "assustar" e obrigarem a pagar?

                                (so para terem uma ideia o valor sao 12,5e/mês e há quem tenha quase 600e para pagar.. uma vergonha )

                                Comentário


                                  #17
                                  Penhorar bens, um carro por exemplo. No meu prédio há dívidas bem maiores (condomínio 100€ por mês).
                                  Editado pela última vez por Jbranco; 16 April 2009, 12:31. Razão: Ortografia

                                  Comentário


                                    #18
                                    Originalmente Colocado por Romao Ver Post
                                    Um pouco offtopic, mas tenho curiosidade em saber como se pode agir:

                                    No meu predio há umas fracções que não pagam ha bastantes meses o condominio.. o que se pode fazer para os "assustar" e obrigarem a pagar?

                                    (so para terem uma ideia o valor sao 12,5e/mês e há quem tenha quase 600e para pagar.. uma vergonha )
                                    No meu predio foi tudo para tribunal com pedidos de penhora

                                    Uns já começaram a pagar e outros já tem os processos a decorrer.

                                    Comentário


                                      #19
                                      Originalmente Colocado por Romao Ver Post
                                      Um pouco offtopic, mas tenho curiosidade em saber como se pode agir:

                                      No meu predio há umas fracções que não pagam ha bastantes meses o condominio.. o que se pode fazer para os "assustar" e obrigarem a pagar?

                                      (so para terem uma ideia o valor sao 12,5e/mês e há quem tenha quase 600e para pagar.. uma vergonha )
                                      Li algures que hoje em dia, pode-se exigir através do acto judicial e vai-se sempre buscar o guito. Li algures num tópico aqui no fórum...

                                      Comentário


                                        #20
                                        Temos aqui na empresa um salário penhorado devido a uma divida ao condomínio.

                                        Comentário


                                          #21
                                          Originalmente Colocado por Jbranco Ver Post
                                          Penhorar bens, um carro por exemplo. No meu prédio há dívidas bem maiores (condomínio 100€ por mês).
                                          O carro que ele tem não paga a divida .. tem um fiat tipo 1.1 para aí de 1991...

                                          Comentário


                                            #22
                                            Originalmente Colocado por Alpiger Ver Post
                                            No meu predio foi tudo para tribunal com pedidos de penhora

                                            Uns já começaram a pagar e outros já tem os processos a decorrer.
                                            Pelo facto do condominio ser feito apenas entre alguns condóminos, dá para entrar pela vertente judicial? Tinha ideia que o condominio tinha que estar registado, tinha que ter contribuinte próprio por exemplo...

                                            É que não tarda nada vai aparecer uma folhinha A4 na entrada do prédio a dizer que se não regularizarem a situação, vão ser alvos de um processo judicial com pedido de penhora...

                                            Comentário


                                              #23
                                              No meu condomínio tem uma acta bem explicita na entrada a informar que quem comprar aqui um imóvel tem que se informar se existem dívidas de condomínio porque serão imputadas sempre ao novo proprietário em caso de venda

                                              Comentário


                                                #24
                                                Originalmente Colocado por Echos Ver Post
                                                No meu condomínio tem uma acta bem explicita na entrada a informar que quem comprar aqui um imóvel tem que se informar se existem dívidas de condomínio porque serão imputadas sempre ao novo proprietário em caso de venda
                                                Podes lá por o papel há vontade, resta saber se é mesmo assim

                                                Mas fazem muito bem, mais não seja para alertar futuros compradores de possíveis dividas para com o condomínio.
                                                Era isso e informações sobre obras a realizar por ex., bem me tramei quando comprei casa, passado uns meses entrou-se em obras.

                                                Comentário


                                                  #25
                                                  Originalmente Colocado por Romao Ver Post
                                                  Pelo facto do condominio ser feito apenas entre alguns condóminos, dá para entrar pela vertente judicial? Tinha ideia que o condominio tinha que estar registado, tinha que ter contribuinte próprio por exemplo...

                                                  É que não tarda nada vai aparecer uma folhinha A4 na entrada do prédio a dizer que se não regularizarem a situação, vão ser alvos de um processo judicial com pedido de penhora...
                                                  As acções judiciais foram intrepostas pela empresa que na altura geria o condominio.

                                                  Penso que a administração do condomio deve estar registrada e ter um NIF proprio.

                                                  Entretanto tambem já abandonamos a empresa gestora e tambem já a metemos tambem em tribunal por tentativa de burla.

                                                  Comentário


                                                    #26
                                                    Originalmente Colocado por Alpiger Ver Post
                                                    As acções judiciais foram intrepostas pela empresa que na altura geria o condominio.

                                                    Penso que a administração do condomio deve estar registrada e ter um NIF proprio.

                                                    Entretanto tambem já abandonamos a empresa gestora e tambem já a metemos tambem em tribunal por tentativa de burla.


                                                    Essas empresas de gestão de condomoníos tb fazem com cada uma...

                                                    As poucas que conheço fazem muito pouco, apesar de não ser um trabalho fácil, principalmente em prédios grandes.

                                                    Comentário


                                                      #27
                                                      Originalmente Colocado por Valium Ver Post
                                                      Creio que estás inquivocado.
                                                      Esses contratos não são feitos por fracção, mas pela pessoa - prop./arrendatário ou outro - pelo que se não pagares, quando quiseres fazer outros contrato tens lá aquelas contas à espera de pagar.

                                                      Podes ir fazer um novo contrato, com prova da mudança de propriedade que não recusam e não obrigam a pagar o que estava para trás (a não ser que tenham alterado os procedimentos).
                                                      Imagina que eu já não pago a electricidade à X tempo e me cortam a luz. Mudo o nome do contrato para a minha mulher e está tudo ok? Não me parece..

                                                      Em relação ao condomínio, o administrador pode fazer barulho e pode até conseguir suspender a venda do imóvel, dado que existem dívidas. O que se passa, é que certamente muitos não estarão para se chatear, e sabendo que os novos proprietários não têm culpa, calam-se. Mas não deviam deixar vender sem tudo estar saldado.

                                                      Eu quando comprei a minha casa, o condomínio sabia que a fracção estava à venda, e havendo mensalidade por saldar, afixou um aviso nas escadas a avisar atenção aos potencias compradores da fracção Y que tinha dívidas com o condomínio, e coube-me a mim certificar-me que o vendedor - antigo proprietário - liquidasse a dívida.

                                                      acho que faz todo o sentido..

                                                      Comentário


                                                        #28
                                                        Originalmente Colocado por roadstercoupe Ver Post
                                                        Imagina que eu já não pago a electricidade à X tempo e me cortam a luz. Mudo o nome do contrato para a minha mulher e está tudo ok? Não me parece..
                                                        Aí falta um elemento fundamental, que será o contrato de novo arrendamento ou compra do imóvel.

                                                        De qq maneira apenas transmiti o que a EDP me disse na altura em que celebrei o meu contrato...

                                                        Até pq duvido que quem compre uma casa vá confirmar se todos os contratos que possam existir estão devidamente liquidados: água, luz, gás, tvcabo, segurança, etc. etc.
                                                        Editado pela última vez por Valium; 16 April 2009, 15:42.

                                                        Comentário


                                                          #29
                                                          Originalmente Colocado por Valium Ver Post
                                                          Aí falta um elemento fundamental, que será o contrato de novo arrendamento ou compra do imóvel.

                                                          De qq maneira apenas transmiti o que a EDP me disse na altura em que celebrei o meu contrato...

                                                          Até pq duvido que quem compre uma casa vá confirmar se todos os contratos que possam existir estão devidamente liquidados: água, luz, gás, tvcabo, segurança, etc. etc.
                                                          Eu deixei ficar bem expresso no CPCV que todas as contas teriam de estar liquidadas. Aliás, exigi até cópias das rescisões dos contratos.. Podem-me chamar 'mesquinho', mas tive 0(zero) problemas!

                                                          Nunca ouviram dizer: "O seguro morreu de velho" ou "Fia-te na Virgem e não corras!" lolol

                                                          Comentário


                                                            #30
                                                            Originalmente Colocado por 4 OOOO Ver Post
                                                            Tenho uns amigos que estão a comprar casa, neste caso a um particular.

                                                            Souberam que quem está a vender tem uma dívida de condomínio (um valor algo avultado), ora a pergunta é, a dívida se não for paga, passa para os novos proprietários (os meus amigos) ou a dívida é responsabilidade do anterior proprietário?


                                                            Atenção que a divida é daquele imovel e respectiva permilagem, e que ao comprar o imovel compra as benfeitorias e as dividas.
                                                            Embora a divida seja do anterior proprietário, a responsabilidade é sempre do actual proprietário, embora o actual proprietário possa exigir ao anterior o seu pagamento, a verdade é que quem responde pelo imovel é sempre o actual proprietário.

                                                            Comentário

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