Aprovação de Crédito a Habitação

[Botao]

Boa noite.
Estou em processo de aquisição de um imóvel a uma agência que vende casas de crédito mal parado. Ou seja, as pessoas não pagam as casas, os bancos ficam com elas, e esta agência vende estas casas por preços abaixo do valor de mercado.

Acontece que acordamos a aquisição de um imóvel mas este iria necessitar de obras. Estabelecemos um valor e combinámos que a casa ia ser completamente arranjada. Como à partida a casa iria ter um valor de avaliação bancária superior depois das obras, decidi que queria que apenas fosse avaliada quando as obras estivessem terminadas.

Depois de pago um sinal, as obras começaram. Uma coisa que supostamente ficou falada, apesar de eu não me recordar (por envolver termos bancários e isto às vezes entra-me por um ouvido e sai por outro), foi que as obras iriam ter duas fases. A primeira fase iria ser retirar e partir tudo o que fosse para sair, tipo portas, móveis da cozinha, sanitários, canalizações, etc. A segunda fase seria colocar todo o material novo à minha escolha (azulejos, móveis, chão, etc.) No entanto, esta segunda fase só iria dar início quando o crédito bancário fosse aprovado. Lá está, não me lembro de se ter falado desta parte, mas não digo que não foi pois estas coisas dos bancos às vezes passam-me um bocado ao lado.

Eles têm uma pessoa que trabalha com eles que tratam desta parte, das simulações de crédito com vários bancos, de modo a darem-me várias opções de bancos. Reuni todos os documentos necessários e começaram a pedir simulações.

O que acontece é que agora as obras já estão paradas há três semanas porque os bancos ainda não aprovaram os créditos, pelo que me disseram. Só depois de haver aprovações, podem começar com a segunda fase das obras, para depois de finalizadas, fazerem a avaliação do imóvel.

É aqui que está o problema pois eu sempre pensei que primeiro tem que haver uma avaliação de um imóvel para depois o banco dar o ok e aprovar o crédito. Esta agência está a transmitir-me exactamente o contrário. Ou seja, depois das simulações, os vários bancos vão dar ou não as aprovações, e depois de escolhida uma entidade bancária é que se vai fazer a avaliação da casa.

Isto de ser primeiro a avaliação e depois a aprovação não é só ideia minha, pois tenho amigos que compraram casa e só tiveram a aprovação do crédito, depois do banco que escolheram fazer a avaliação.

Gostaria que alguém me tentasse esclarecer esta dúvida. Se sou que tenho razão, ou a agência. É que deram-me um prazo de 30 dias para a duração das obras e esse tempo já passou. Estou cada vez mais desconfiado e com medo que os problemas não fiquem por aqui.

Cumprimentos,
LB

[Lagarto]

Não faz sentido aprovarem um crédito antes de avaliarem o bem, senão vão aprovar com base em que parâmetros?

[Sweden]

Boa noite.
Estou em processo de aquisição de um imóvel a uma agência que vende casas de crédito mal parado. Ou seja, as pessoas não pagam as casas, os bancos ficam com elas, e esta agência vende estas casas por preços abaixo do valor de mercado.

Acontece que acordamos a aquisição de um imóvel mas este iria necessitar de obras. Estabelecemos um valor e combinámos que a casa ia ser completamente arranjada. Como à partida a casa iria ter um valor de avaliação bancária superior depois das obras, decidi que queria que apenas fosse avaliada quando as obras estivessem terminadas.

Depois de pago um sinal, as obras começaram. Uma coisa que supostamente ficou falada, apesar de eu não me recordar (por envolver termos bancários e isto às vezes entra-me por um ouvido e sai por outro), foi que as obras iriam ter duas fases. A primeira fase iria ser retirar e partir tudo o que fosse para sair, tipo portas, móveis da cozinha, sanitários, canalizações, etc. A segunda fase seria colocar todo o material novo à minha escolha (azulejos, móveis, chão, etc.) No entanto, esta segunda fase só iria dar início quando o crédito bancário fosse aprovado. Lá está, não me lembro de se ter falado desta parte, mas não digo que não foi pois estas coisas dos bancos às vezes passam-me um bocado ao lado.

Eles têm uma pessoa que trabalha com eles que tratam desta parte, das simulações de crédito com vários bancos, de modo a darem-me várias opções de bancos. Reuni todos os documentos necessários e começaram a pedir simulações.

O que acontece é que agora as obras já estão paradas há três semanas porque os bancos ainda não aprovaram os créditos, pelo que me disseram. Só depois de haver aprovações, podem começar com a segunda fase das obras, para depois de finalizadas, fazerem a avaliação do imóvel.

É aqui que está o problema pois eu sempre pensei que primeiro tem que haver uma avaliação de um imóvel para depois o banco dar o ok e aprovar o crédito. Esta agência está a transmitir-me exactamente o contrário. Ou seja, depois das simulações, os vários bancos vão dar ou não as aprovações, e depois de escolhida uma entidade bancária é que se vai fazer a avaliação da casa.

Isto de ser primeiro a avaliação e depois a aprovação não é só ideia minha, pois tenho amigos que compraram casa e só tiveram a aprovação do crédito, depois do banco que escolheram fazer a avaliação.

Gostaria que alguém me tentasse esclarecer esta dúvida. Se sou que tenho razão, ou a agência. É que deram-me um prazo de 30 dias para a duração das obras e esse tempo já passou. Estou cada vez mais desconfiado e com medo que os problemas não fiquem por aqui.

Cumprimentos,
LB

Os bancos emprestam dinheiro para compra de habitação com a condição de ficarem com a hipoteca da casa. Se o banco não sabe o valor da casa como é que pode aprovar o crédito? A aprovação é feita após a avaliação. Actualmente é muito difícil conseguir empréstimos de mais de 80% do valor da avaliação do banco, pelo que é bom que tenha uma boa poupança para pagar a diferença entre o custo da casa + impostos (IMT+imposto de selo+despesas de escritura) e o valor emprestado pelo banco.

Não assine nada que não entenda completamente. De preferência aconselhe-se com um advogado. Cuidado com os contratos de promessa de compra e venda assinados com entrega de sinais avultados. Se o banco lhe recusa o crédito sujeita-se a perder bastante dinheiro.

[Botao]

Pois, exactamente o que pensei. Um banco não aprova um crédito sem saber o valor da casa. No entanto, a casa em questão ainda está na posse da Caixa Geral de Depósitos (confirmei na Conservatória do Registo Predial) e esta tem já uma avaliação de 90.000€. Mas o mais provável é eu não pedir o Crédito à CGD, e sendo outro banco irão ter que fazer uma nova avaliação depois das obras. Não sei se esta avaliação de 90.000 tem alguma relevância para os bancos darem um género de uma "pré-aprovação".

[CMiguelQ]

Tao todos enganados parcialmente enganos

Eu posso sempre aprovar um credito, ou seja, ver se o cliente tem rendimentos para fazer face as despesas, é claro que depois a avalição pode nao respeitar a relaçao financiamento garantia, e aí o cliente entra com a diferença ou mto provavelmente o negocios cai por terra.
Acho que nao faz sentido pedir avaliações e depois o credito nao avançar porque o cliente nao tem capacidade financeira, por isso , ve-se primeiro a capacidade financeira e depois o valor do imovel.

[Botao]

Obrigado CMiguelQ. Mas você trabalha no ramo bancário? Como diz que pode aprovar um crédito segundo as condições que o cliente apresenta...
Falando mais concretamente, vou pedir 60.000€ para uma venda de 75.000€. No entanto a casa tem uma avaliação de 90.000€ (que não sei se é válida para outros bancos). Em termos de condições, acho que as minhas são bastante favoráveis.

[CMiguelQ]

Claro que são, tens uma relação de 66.6% por isso mm que a avaliação seja inferior tens sempre alguma margem de segurança, por isso se os rendimentos derem nao deves ter nenhum problema.

[Botao]

Ou seja, os bancos têm possibilidade de aprovar um crédito antes da avaliação do imóvel, caso a relação entre o valor do empréstimo e da aquisição seja inferior a 80%, e também se as condições apresentadas pelo cliente forem favoráveis. Correcto?

[Sweden]

Eu posso sempre aprovar um credito, ou seja, ver se o cliente tem rendimentos para fazer face as despesas, é claro que depois a avalição pode nao respeitar a relaçao financiamento garantia, e aí o cliente entra com a diferença ou mto provavelmente o negocios cai por terra.

Então primeiro aprova e depois da avaliação o negócio cai por terra? Se aprovou está aprovado.
O banco só aprova créditos habitação depois de saber o valor da avaliação do imóvel.

Acho que nao faz sentido pedir avaliações e depois o credito nao avançar porque o cliente nao tem capacidade financeira, por isso , ve-se primeiro a capacidade financeira e depois o valor do imovel.

Avaliar a capacidade financeira do cliente é uma das etapas que decorrem até à aprovação do crédito (obviamente será uma das primeiras). A avaliação (até porque implica custos para o cliente) é normalmente a última dessas etapas.

[CMiguelQ]

Ou seja, os bancos têm possibilidade de aprovar um crédito antes da avaliação do imóvel, caso a relação entre o valor do empréstimo e da aquisição seja inferior a 80%, e também se as condições apresentadas pelo cliente forem favoráveis. Correcto?

Exacto, atenção que existem bancos que financiam 85% sem qq contrapartida.

[Sweden]

Obrigado CMiguelQ. Mas você trabalha no ramo bancário? Como diz que pode aprovar um crédito segundo as condições que o cliente apresenta...
Falando mais concretamente, vou pedir 60.000€ para uma venda de 75.000€. No entanto a casa tem uma avaliação de 90.000€ (que não sei se é válida para outros bancos). Em termos de condições, acho que as minhas são bastante favoráveis.

O que importa é saber por quanto o banco lhe vai avaliar a casa. Se esses 90.000 euros são de uma avaliação de há mais de 3 anos, eu arriscaria a dizer que a nova avaliação não passará dos 75.000 euros (é apenas uma previsão... vale o que vale). Em relação à aprovação, até pode ganhar 10.000 euros por mês que o banco não lhe vai emprestar dinheiro sem saber o valor do imóvel hipotecado.

[Sweden]

Exacto, atenção que existem bancos que financiam 85% sem qq contrapartida.

Mas que banco é esse que empresta dinheiro sem saber o valor do imóvel?

A pergunta do autor do tópico foi se um banco pode "aprovar um crédito antes da avaliação do imóvel, caso a relação entre o valor do empréstimo e da aquisição seja inferior a 80%"
E respondes "exacto"? Então se não há avaliação o banco empresta 80% de quê? É que o limite dos bancos é 80-85% do valor da avaliação.

[CMiguelQ]

Então primeiro aprova e depois da avaliação o negócio cai por terra? Se aprovou está aprovado.
O banco só aprova créditos habitação depois de saber o valor da avaliação do imóvel.



Avaliar a capacidade financeira do cliente é uma das etapas que decorrem até à aprovação do crédito (obviamente será uma das primeiras). A avaliação (até porque implica custos para o cliente) é normalmente a última dessas etapas.

Primeiro paragrafo:

Sim se aprovou esta aprovado mas so se respeitar a relação F/G, ou seja, financia-se x% do valor de avaliação, se a avaliação nao for suficiente para o que se necessita o cliente de entrar com CP.

Segundo paragrafo:

Aqui nao percebo bem, parece que no primeiro paragrafos das a entender que primeiro deveria ser a avalição para depois de analisados os rendimentos se ter a aprovação, aqui dizes que fica para o fim a avalição, nao percebi bem o teu ponto de visto.

[Botao]

Então primeiro aprova e depois da avaliação o negócio cai por terra? Se aprovou está aprovado.
O banco só aprova créditos habitação depois de saber o valor da avaliação do imóvel.

Avaliar a capacidade financeira do cliente é uma das etapas que decorrem até à aprovação do crédito (obviamente será uma das primeiras). A avaliação (até porque implica custos para o cliente) é normalmente a última dessas etapas.

Só se o que estão a querer dizer é que os bancos primeiro vão avaliar a minha capacidade financeira. Será isso?

[Axxantis]

O que importa é saber por quanto o banco lhe vai avaliar a casa. Se esses 90.000 euros são de uma avaliação de há mais de 3 anos, eu arriscaria a dizer que a nova avaliação não passará dos 75.000 euros (é apenas uma previsão... vale o que vale). Em relação à aprovação, até pode ganhar 10.000 euros por mês que o banco não lhe vai emprestar dinheiro sem saber o valor do imóvel hipotecado.

Obviamente. Porque um dos parâmetros obrigatórios a estabelecer no contrato é a relação Financiamento/Garantia. Se a relação F/G estabelecida pelo Banco for no máximo de, por exemplo, 80%, é preciso avaliar a casa para se saber a que valor corresponde isso.


Nada impede um Banco de fazer uma aprovação condicionada a uma relação de F/G máxima de x%. Mas desembolso propriamente dito, só depois de efectuada a avaliação, como é óbvio.
Ainda assim, julgo que nada impede o Avaliador de fazer uma avaliação levando em linha de conta as obras em curso. O Avaliador faz uma análise ao valor actual do imóvel e ao valor futuro após o fim das obras, de acordo com o projecto de obras aprovado. É assim que se faz quando se pede empréstimos à habitação com crédito para obras, por exemplo. Ou seja, não vejo nenhum impedimento à realização da avaliação já de imediato, só porque as obras ainda não estão finalizadas.


Fiquei no entanto com uma dúvida que convém esclarecer:
. Quem é o dono actual do imóvel (não confundir com o beneficiário da hipoteca)?
. Quem é que está a fazer as obras, ou seja, a quem estão a ser facturadas?

[CMiguelQ]

Mas que banco é esse que empresta dinheiro sem saber o valor do imóvel?

A pergunta do autor do tópico foi se um banco pode "aprovar um crédito antes da avaliação do imóvel, caso a relação entre o valor do empréstimo e da aquisição seja inferior a 80%"
E respondes "exacto"? Então se não há avaliação o banco empresta 80% de quê? É que o limite dos bancos é 80-85% do valor da avaliação.

Nao devo ter sido muito claro, o que quero dizer é que o cliente pode sempre saber que tem o credito aprovado se a avaliação for suficiente, senão for não deixara de estar aprovado, simplesmente o valor de financiamento é que sera X % do valor de avaliação, logo o cliente tera que entrar com a diferença.

[CMiguelQ]

Obviamente. Porque um dos parâmetros obrigatórios a estabelecer no contrato é a relação Financiamento/Garantia. Se a relação F/G estabelecida pelo Banco for no máximo de, por exemplo, 80%, é preciso avaliar a casa para se saber a que valor corresponde isso.


Nada impede um Banco de fazer uma aprovação condicionada a uma relação de F/G máxima de x%. Mas desembolso propriamente dito, só depois de efectuada a avaliação, como é óbvio.
Ainda assim, julgo que nada impede o Avaliador de fazer uma avaliação levando em linha de conta as obras em curso. O Avaliador faz uma análise ao valor actual do imóvel e ao valor futuro após o fim das obras, de acordo com o projecto de obras aprovado. É assim que se faz quando se pede empréstimos à habitação com crédito para obras, por exemplo. Ou seja, não vejo nenhum impedimento à realização da avaliação já de imediato, só porque as obras ainda não estão finalizadas.


Fiquei no entanto com uma dúvida que convém esclarecer:
. Quem é o dono actual do imóvel (não confundir com o beneficiário da hipoteca)?
. Quem é que está a fazer as obras, ou seja, a quem estão a ser facturadas?

É assim mesmo, o avaliador tem é de ver o projecto e o orcamento.

[Botao]

Fiquei no entanto com uma dúvida que convém esclarecer:
. Quem é o dono actual do imóvel (não confundir com o beneficiário da hipoteca)?

O dono actual do imóvel é a CGD. Eles da agência disseram-me que têm um contrato com a CGD que lhes permite gerir os imóveis penhorados, como se fossem deles.

. Quem é que está a fazer as obras, ou seja, a quem estão a ser facturadas?

As obras estão a ser feitas por uma equipa de construção que costuma trabalhar com a agência.

[Axxantis]

O dono actual do imóvel é a CGD. Eles da agência disseram-me que têm um contrato com a CGD que lhes permite gerir os imóveis penhorados, como se fossem deles.



As obras estão a ser feitas por uma equipa de construção que costuma trabalhar com a agência.

Ok, mas não estão a ser facturadas a ti, correcto?

[Botao]

Ok, mas não estão a ser facturadas a ti, correcto?

Eu ainda não estou a pagar nada. Eu vou pagar pelo valor final da casa no fim das obras. As obras ficaram acordadas com o preço da casa. Só pagarei alguma coisa relativamente às obras, caso haja alguma coisa que eu queira que não esteja no orçamento previsto.

[Axxantis]

Eu ainda não estou a pagar nada. Eu vou pagar pelo valor final da casa no fim das obras. As obras ficaram acordadas com o preço da casa. Só pagarei alguma coisa relativamente às obras, caso haja alguma coisa que eu queira que não esteja no orçamento previsto.

Muito bem. Sendo assim, e para não se atrasarem mais as coisas, deves pedir o quanto antes uma avaliação do imóvel que leve em conta o projecto e orçamento das obras. Como já aqui dissemos, o facto de haver obras em curso não é motivo para não se fazer a avaliação.

[Obtuso]

Penso que estão a fazer uma grande confusão com a aprovação de créditos.

Na verdade, e por experiência, o crédito pode ser aprovado sem qualquer avaliação. Aliás, só assim é economicamente possível comparar propostas de vários bancos.

Para o meu crédito comparei propostas de cerca de 20 bancos e pedi a aprovação no top 3 das minhas escolhas. Tive aprovação nos 3 ao mesmo tempo.

Como funciona? Simples, a aprovação é feita com base no valor estimado de avaliação. Esse valor, caso seja inferior na avaliação real, poderá inviabilizar o crédito por causa da tal relação de financiamento (normalmente não ultrapassa 90% do valor de avaliação), caso seja superior tanto melhor.

Mesmo que o valor real seja inferior ao estimado, não inviabiliza o crédito, este tem é de ser renegociado.

Ou seja, é sempre possível aprovar um crédito, no entanto avançar para o emprestimo estará sempre sujeito à avaliação real.

[Axxantis]

Penso que estão a fazer uma grande confusão com a aprovação de créditos.

Na verdade, e por experiência, o crédito pode ser aprovado sem qualquer avaliação. Aliás, só assim é economicamente possível comparar propostas de vários bancos.
...

Não há confusão nenhuma. O que dizes já o CMiguelQ tinha dito no post #13.

[Sweden]

Mesmo que o valor real seja inferior ao estimado, não inviabiliza o crédito, este tem é de ser renegociado.

Ou seja, é sempre possível aprovar um crédito, no entanto avançar para o emprestimo estará sempre sujeito à avaliação real.

Aqui é que está o fundamental da discussão. É que aprovar o crédito sem conhecer a avaliação não dá garantia alguma de que o banco empreste o dinheiro que foi pedido. Aprovar (ou pré-aprovar como já ouvi em alguns casos) créditos é relativamente simples, nem que para isso se metam fiadores ao barulho. Conseguir o empréstimo do montante que se pretende é que é mais complicado tendo em conta as avaliações actuais.
Conheço alguns casos de pessoas que tinha créditos pré-aprovados para um empréstimo de X euros. Assinaram contrato de promessa de compra e venda, deram um sinal ao vendedor e quando saiu a avaliação o banco só emprestava X-30.000 euros. Como as pessoas não tinham possibilidade de pagar os 30.000 euros tiveram de anular a compra e perderam o sinal dado no CPCV.
Entre a pré-aprovação ou a aprovação-condicional de um crédito à habitação e o depósito do dinheiro na conta do cliente ainda vai uma longa distância. E é preciso saber o que pode correr mal no processo para não se perder dinheiro.
Por isso é que eu respondo ao autor do tópico que se quer que o banco lhe empreste 60.000 euros, vai ter de esperar pela avalição. Antes disso o banco de certeza que não lhos empresta. Mesmo que ganhe muito bem e tenha o crédito pré-aprovado.

[Botao]

Ok Sweden, acho que é isso que está a acontecer. O que a agência quererá dizer é que os vários bancos a quem pediram simulações irão dar um género de pré-aprovação ou aprovação condicional, baseando-se na anterior avaliação que o imóvel tem, feita pela CGD (actual proprietário). Isto não quererá dizer que a aprovação final será certa, pois o banco que for escolhido terá que fazer uma avaliação para darem o OK final.
No entanto, no Contrato de Promessa de Compra e Venda, está uma clausula que refere que o valor dado como sinal será restituído ao Promitente Comprador em caso de insuficiência bancário. Ou seja, caso o banco acabe por não me conceder / aprovar o crédito, o sinal é-me devolvido.
Então confirma que há a possibilidade de existir uma "pré-aprovação" ou "aprovação condicional"? É essa a minha grande dúvida, pois não quero ver-me envolvido numa embrulhada.

[Sweden]

Ok Sweden, acho que é isso que está a acontecer. O que a agência quererá dizer é que os vários bancos a quem pediram simulações irão dar um género de pré-aprovação ou aprovação condicional, baseando-se na anterior avaliação que o imóvel tem, feita pela CGD (actual proprietário). Isto não quererá dizer que a aprovação final será certa, pois o banco que for escolhido terá que fazer uma avaliação para darem o OK final.
No entanto, no Contrato de Promessa de Compra e Venda, está uma clausula que refere que o valor dado como sinal será restituído ao Promitente Comprador em caso de insuficiência bancário. Ou seja, caso o banco acabe por não me conceder / aprovar o crédito, o sinal é-me devolvido.
Então confirma que há a possibilidade de existir uma "pré-aprovação" ou "aprovação condicional"? É essa a minha grande dúvida, pois não quero ver-me envolvido numa embrulhada.

Pode haver uma pré-aprovação. Mas tenha muito cuidado com essa cláusula no CPCV. Imagine que depois da avaliação o banco decide que para lhe emprestar os 60.000 euros o spread terá de ser 4 ou 5 vezes superior ao que estava inicialmente acordado na pré-aprovação. Nesta situação não pode anular o CPCV (pois o crédito foi aprovado embora em condições muito desfavoráveis!) e terá de decidir entre perder o sinal ou assumir um empréstimo com um spread rídiculo!
Se não estiver totalmente à vontade com os detalhes deste tipo de processos aconselho-o a consultar um advogado que o aconselhe.

[Botao]

Ok, muito obrigado Sweden.
Mas o que pode levar o banco a alterar radicalmente o valor do spread apresentado inicialmente? A avaliação? Será que pode também acontecer o contrário, baixarem o spread caso a avaliação do imóvel seja superior ao que estava estimado?

[dvck]

Ok, muito obrigado Sweden.
Mas o que pode levar o banco a alterar radicalmente o valor do spread apresentado inicialmente? A avaliação? Será que pode também acontecer o contrário, baixarem o spread caso a avaliação do imóvel seja superior ao que estava estimado?

A avaliação é determinante na variação do spread. Se a avaliação for inferior ao previsto é natural aumentar o spread.

Mas baixarem o spread se a avaliação for superior ao previsto não me parece que aconteça.

[Sweden]

Ok, muito obrigado Sweden.
Mas o que pode levar o banco a alterar radicalmente o valor do spread apresentado inicialmente? A avaliação? Será que pode também acontecer o contrário, baixarem o spread caso a avaliação do imóvel seja superior ao que estava estimado?

Se procurares na net encotras queixas de várias pessoas a quem o banco aumentou o spread após a pré-aprovação. Por exemplo porque a avaliação foi inferior ao previsto ou porque passou o prazo de validade estipulado para as condições pré-aprovadas (facilmente acontece se houver um atraso nas obras/marcação de escritura).
Baixarem o spread não me parece que o façam. Podes é tentar fazer uma pre-aprovação com o spread definido para vários cenários diferentes na relação financiamento/avaliação: 1% para menos de 65%, 1,5 para 65-80% e 2% para 80-90% por exemplo. Convém é que fique tudo muito claro e que se salvaguardem todas as possibilidades.
Continuo a achar que um advogado era um óptimo investimento Os honorários da maioria não são muito elevados e podem fazer-te poupar muito dinheiro e chatices.