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Contrato compra e venda não cumprido - direito a indemnização?

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    Contrato compra e venda não cumprido - direito a indemnização?

    Boa tarde.
    Envolvi-me num processo de aquisição de um imóvel com uma agência imobiliária, com a qual acordámos um valor que iria incluir uma remodelação praticamente total na casa. No contrato de compra e venda ficou estabelecido que eu iria dar um sinal e eles tratariam de todas as obras, onde foi dado verbalmente um prazo de 30 dias para a conclusão das mesmas, após a aprovação do crédito. Ou seja, o crédito foi aprovado em meados de novembro de 2010 e ficou acordado, verbalmente, que as obras iriam findar no dia 23 de dezembro de 2010. Acontece que as obras não foram concluídas, pois entretanto foram sempre dadas imensas desculpas de imprevistos que aconteciam. Uma vez que o primeiro prazo não foi cumprido, acordámos em colocar por escrito a finalização das obras no dia 20 de janeiro de 2011, acordo assinado por ambas as partes. Mais uma vez não foram concluídas dentro do prazo e foram dadas mais algumas datas. Assim já estamos em março e as obras não acabaram.

    Eu sei que tenho direito à devolução do valor do sinal caso pretenda. O que quero saber é, uma vez que eles não cumpriram a data estabelecida para as obras não respeitando assim o contrato, se tenho direito ao dobro do valor.
    Normalmente quando o comprador desiste do negócio, perde o sinal. Quando é o vendedor que desiste do negócio, tem que indeminizar o comprador com o valor a dobrar!

    Isto aplica-se nesta situação? Preciso de saber disto ao certo pois estou mesmo inclinado a terminar este processo.

    Muito obrigado.

    #2
    Alguém que saiba algo sobre este tipo de situações?

    Comentário


      #3
      Mau dia e má hora para colocares essa questão, pois os entendidos já foram de fim de semana.

      Aguarda que alguém há-de aparecer.

      Comentário


        #4
        Originalmente Colocado por Botao Ver Post
        Boa tarde.
        Envolvi-me num processo de aquisição de um imóvel com uma agência imobiliária, com a qual acordámos um valor que iria incluir uma remodelação praticamente total na casa. No contrato de compra e venda ficou estabelecido que eu iria dar um sinal e eles tratariam de todas as obras, onde foi dado verbalmente um prazo de 30 dias para a conclusão das mesmas, após a aprovação do crédito. Ou seja, o crédito foi aprovado em meados de novembro de 2010 e ficou acordado, verbalmente, que as obras iriam findar no dia 23 de dezembro de 2010. Acontece que as obras não foram concluídas, pois entretanto foram sempre dadas imensas desculpas de imprevistos que aconteciam. Uma vez que o primeiro prazo não foi cumprido, acordámos em colocar por escrito a finalização das obras no dia 20 de janeiro de 2011, acordo assinado por ambas as partes. Mais uma vez não foram concluídas dentro do prazo e foram dadas mais algumas datas. Assim já estamos em março e as obras não acabaram.

        Eu sei que tenho direito à devolução do valor do sinal caso pretenda. O que quero saber é, uma vez que eles não cumpriram a data estabelecida para as obras não respeitando assim o contrato, se tenho direito ao dobro do valor.
        Normalmente quando o comprador desiste do negócio, perde o sinal. Quando é o vendedor que desiste do negócio, tem que indeminizar o comprador com o valor a dobrar!

        Isto aplica-se nesta situação? Preciso de saber disto ao certo pois estou mesmo inclinado a terminar este processo.

        Muito obrigado.

        Presumindo que o que fizeste foi um contrato-promessa:

        Não cumprimento do contrato-promessa

        Quando há incumprimento de uma obrigação, esse pode ter natureza muito diversa. Pode ser devido, ou não a culpa do devedor.

        Neste caso, de não cumprimento culposo (resultante de culpa do devedor). Dentro desta hipótese, duas sub-hipóteses muito importante, podem ocorrer:

        A do devedor não cumprir no momento em que devia tê-lo feito, mas ainda poder cumprir e o cumprimento ainda manter interesse para o credor, nesta hipótese está-se perante um atraso no cumprimento. Está-se perante um incumprimento temporário ou, perante uma situação de mora[13] do devedor.

        A do devedor não cumprir quando devia tê-lo feito porque não podia cumprir, há uma impossibilidade de cumprimento. Ou então o devedor não cumpre, entra em mora e entretanto o credor perde o interesse no cumprimento: o cumprimento retardado já não serve para satisfazer o interesse que ele tinha na prestação. Quando estamos perante uma situação de impossibilidade de cumprimento, ou de perda objectiva do interesse do credor no cumprimento, está-se perante incumprimento definitivo.

        A interpelação admonitória do devedor em mora, sob a cominação apontada no art. 808º/1 CC, não constitui apenas um poder conferido ao credor, porque representa ao mesmo tempo um ónus que a lei lhe impõe.

        Se quiser que a mora do devedor, enquanto o seu interesse na prestação devida se mantiver, se converta em verdadeira falta de cumprimento, com as consequências jurídicas que o inadimplemento liberta, o credor necessita de conceder ao devedor esta nova chance de cumprir.

        Os termos declarados no Código Civil, quanto ao não cumprimento voluntário das obrigações fundamentais emergentes do contrato-promessa, são exactamente os de execução específica prevista e regulada no art. 830º CC.

        Pode excepcionalmente, acontecer num ou noutro caso, como se prevê de resto, em termos genéricos, no art. 808º/1 CC, que a simples mora do promitente faltoso faça desaparecer o interesse da contraparte na prestação.


        Violação do contrato-promessa

        Se, em lugar de se recusar apenas a cumprir, o promitente violar definitivamente a promessa, impossibilitando o seu comportamento, quid juris?

        A sanção varia consoante a eficácia relativa ou absoluta da promessa.

        A contraparte apenas poderá exigir indemnização dos danos provenientes do não cumprimento (no primeiro caso). Se houver cláusula penal ou sinal passado, o montante da indemnização é dado pela pena fixada ou pela substância ou o valor do sinal, consoante os casos (arts. 811º e 442º/2 e 3 CC).

        Se tiver havido tradição da coisa, apesar de o contrato-promessa não gozar de eficácia real, e houver sinal passado, terá o promitente faltoso direito ainda à segunda das sanções previstas, em alternativa, no art. 442º/2 CC.

        Mesmo que a perda ou a restituição em dobro do sinal se afigurem sanções excessivas, não pode o julgador reduzir a sanção, com base em razões de equidade. Ao invés do que ocorre com a cláusula penal (art. 812º CC), a lei não reconhece ao julgador tal faculdade quanto ao sinal. E não há entre as duas situações a analogia capaz de justificar a aplicação do disposto no art. 812º CC.

        Tendo a promessa eficácia real, nos termos do art. 413º CC, o direito da contraparte é oponível a terceiro adquirente, cujo direito se não ache registado antes do registo do contrato-promessa. E haverá lugar à execução específica, tendo o contrato-promessa eficácia real, mesmo que haja sinal passado ou convenção de cláusula penal. Cumprindo, ainda que judicialmente, o contrato-promessa, se este for uma promessa de venda feita a terceiro passará a ser tratada como venda de bens alheios, atenta a ineficácia da venda após o registo da promessa com eficácia erga omnes. Nada obsta a que, tendo o adquirente que ser demandado para a acção de execução específica, o credor da promessa requeria desde logo, como pedido cumulativo, a declaração de nulidade da alienação efectuada pelo promitente faltoso e a consequente entrega da coisa. Se a promessa for antes da hipoteca de bens, a hipoteca feita a favor de terceiro cederá o grau da sua prioridade à constituída, a favor da contraparte, com base naquela promessa.

        Comentário


          #5
          I. No caso do promitente-comprador haver constituído sinal a favor do promitente-vendedor, verificando-se a mora no cumprimento por parte do último, pode o primeiro requerer a execução específica do contrato, se esta for possível, ou exigir a restituição do sinal em dobro, desde que se trate de incumprimento definitivo do contrato-promessa.

          Mnimos sobre cumprimento e incumprimento

          35. Há incumprimento definitivo quando ocorre uma das seguintes hipóteses: a) Já durante a mora, o credor concede ao devedor um prazo final razoável para cumprir e este, mesmo assim, não cumpre (art. 808.º/1, 2.ª parte). A esta concessão de prazo pelo credor chama‑se «interpelação admonitória». Não confundir a interpelação admonitória com a interpelação propriamente dita (ver supra).
          b) Também durante a mora, o credor perde o interesse na prestação (art. 808.º/1, 1.ª parte) e assim o diz. Atenção: a perda do interesse ocorre quando a prestação deixa objectivamente de ter utilidade para o credor (art. 808.º/2); não basta que este apenas já não a queira ou que diga que «já não está interessado nela».
          c) O próprio devedor declara em termos sérios e definitivos que não irá cumprir (declaração de não cumprimento) e o credor, em consequência disso, considera a obrigação definitivamente incumprida.

          Comentário


            #6
            Sendo o incumprimento imputado a outra parte, tens direito a indemnização baseada em responsabilidade civil contratual (incumprimento de uma das obrigações do contrato).

            Comentário


              #7
              Tás a ver Botao!... Este é o pessoal que ficou de plantão e tinha ido jantar.

              Comentário


                #8
                Se foi celebrado um contrato-promessa com os formalismos necessários (Artº 410 3 CC) e entregue uma quantia a título de sinal(441 CC) , o não cumprimento por facto imputável ao vendedor (parece ser o caso) obriga à restituição do valor em dobro (442 2 CC).

                Edit: Bem enquanto tive o post aberto, já deram a resposta mais que completa.
                Editado pela última vez por Valium; 04 March 2011, 20:54.

                Comentário


                  #9
                  Pois, estou a ver que os entendidos responderam todos agora.
                  Desculpem a minha ignorância mas não estou a perceber o que é a "mora". E quem é considerado o devedor? O prometente-vendedor?
                  Em relação a ainda haver interesse ou não, é um bocado complicado. O vendedor continua a dizer que vai acabar as obras, mas não posso estar sempre à espera que ele vá dizendo que acaba enquanto não acaba. Ou seja, já passaram quase 4 meses desde que o crédito foi aprovado e as obras ainda não estão acabadas.
                  Agora do meu lado, o interesse é quase nulo, pois soube hoje que o crédito tinha uma validade de 2 meses após a aprovação, pois a escritura só podia ser feita após a conclusão das obras. Agora o processo de aprovação de crédito vai ter que recomeçar e já não me garantem as mesmas condições, nem se poderão vir a aprovar novamente.
                  Sendo este o caso, de não haver nova aprovação do crédito, ou mesmo se as novas condições não me agradarem, perco o interesse na continuação do negócio. Se o prazo inicial tivesse sido cumprido, ter-se-ia feito a escritura com as condições inicialmente aprovadas

                  Comentário


                    #10
                    tu és o promitente comprador
                    eles o promitente devedor
                    mora é qd alguém está obrigado por lei ou contrato a cumprir determinada prestação e não o faz dentro do prazo establecido

                    o melhor: vais a um advogado, para ele redigir uma carta a informar a imobiliária que queres "desistir". Assim começam a pôr se mais finos. Caso contrário irão continuar a empatar.

                    Comentário


                      #11
                      Originalmente Colocado por Botao Ver Post
                      Pois, estou a ver que os entendidos responderam todos agora.
                      Desculpem a minha ignorância mas não estou a perceber o que é a "mora". E quem é considerado o devedor? O prometente-vendedor?
                      Em relação a ainda haver interesse ou não, é um bocado complicado. O vendedor continua a dizer que vai acabar as obras, mas não posso estar sempre à espera que ele vá dizendo que acaba enquanto não acaba. Ou seja, já passaram quase 4 meses desde que o crédito foi aprovado e as obras ainda não estão acabadas.
                      Agora do meu lado, o interesse é quase nulo, pois soube hoje que o crédito tinha uma validade de 2 meses após a aprovação, pois a escritura só podia ser feita após a conclusão das obras. Agora o processo de aprovação de crédito vai ter que recomeçar e já não me garantem as mesmas condições, nem se poderão vir a aprovar novamente.
                      Sendo este o caso, de não haver nova aprovação do crédito, ou mesmo se as novas condições não me agradarem, perco o interesse na continuação do negócio. Se o prazo inicial tivesse sido cumprido, ter-se-ia feito a escritura com as condições inicialmente aprovadas
                      A mora é a dilação do cumprimento de uma obrigação a prazo.

                      Um contrato origina obrigações para as partes que nele tiverem lugar. Cada parte obriga-se a uma prestação. Por isso, cada parte presente em certo contrato é devedora da sua obrigação.

                      Comentário


                        #12
                        Ou seja, eu cumpri a minha parte do contrato que era dar o sinal. Ele não cumpriu uma parte / obrigação dele que era cumprir a obra no prazo estabelecido.
                        Correcto?

                        Comentário


                          #13
                          Originalmente Colocado por Botao Ver Post
                          Ou seja, eu cumpri a minha parte do contrato que era dar o sinal. Ele não cumpriu uma parte / obrigação dele que era cumprir a obra no prazo estabelecido.
                          Correcto?
                          É isso...

                          Comentário


                            #14
                            E isto por si só pode ser suficiente à indiminização em quantia igual ao dobro do sinal?

                            Comentário


                              #15
                              Originalmente Colocado por Botao Ver Post
                              E isto por si só pode ser suficiente à indiminização em quantia igual ao dobro do sinal?
                              Se falhou definitivamente na obrigação, se já não tens interesse no seu cumprimento futuro, sim, por ter violado o acordo formalizado no contrato e te ter defraudado as expectativas.
                              Quanto a obrigação, cabe-te a ti escolher entre as modalidades...

                              Comentário


                                #16
                                Como assim, escolher as modalidades? Relativamente à indiminização?

                                Comentário


                                  #17
                                  Atenção: vais ter de escrever uma carta - chama-se interpelação admonitória- em que dás prazo final para o cumprimento. Só após esta interpelação a mora ( "o atraso no cumprimento") se transforma em incumprimento definitivo. Findo o prazo pedes o sinal em dobro.

                                  Como ambas as comunicações envolvem algum formalismo: recorre a advogado ou solicitador.

                                  Comentário


                                    #18
                                    Double post...

                                    Comentário


                                      #19
                                      Ok, assim que tiver oportunidade vou expor a situação com uma advogada minha conhecida e vou falar também na interpelação admonitória, se bem que para mim o prazo final já foi o 20 de janeiro de 2011, o que ficou definido e assinado.

                                      Comentário

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