Portfólio imobiliário

[zQuatro]

Boas,

Andei a investigar pela internet maneiras de investir em imobiliário para arrendar e estratégias em como crescer exponencialmente o nosso portfólio.

No entanto em português encontro pouca informação. O que acham do mercado imobiliário em portugal? É possível acumular riqueza nos próximos 20 anos sem ter grandes fundos iniciais?

[Rasec]

O investimento em imobiliário rende em média menos de 3% ao ano, vinha numa notícia qq há umas semanas.

[zMax]

Não te metas em créditos como forma de alavancar o investimento imobiliário. Nunca te esqueças disso.

[zQuatro]

Não te metas em créditos como forma de alavancar o investimento imobiliário. Nunca te esqueças disso.

Onde posso estudar melhor o assunto?

[Obtuso]

Tópico interessante, já que esta semana comecei também a olhar para o imobliário como investimento.

Há sempre os fundos de imobiliário, que são mais abrangentes e teoricamente mais estáveis e seguros, mas neste caso, seria para compra e arrendamento.

A questão aqui é que em aplicações financeiras consigo 3% limpos na boa, e em imobiliario conseguiria perto dos 5% limpos, mas com arrendamento certo todos os meses, ou seja, pouca margem para "falhas".

A questão mais interessante no imobiliário é mesmo a sua eventual valorização a médio/longo prazo, e é por aí que também ando a olhar para alguns negócios.

[Echos]

Na minha opinião nunca vale a pena com crédito alavancador, mas NUNCA


Repara que, com spread de 2,5% + encargos + euribor consegues algo como juros na casa dos 5% TAEG.


Se considerarmos imobiliário como forma de rentabilização no mercado de arrendamento podemos dizer que um bom investimento é algo como 8% anuais, mas não te esqueças que existem variáveis como: Taxa liberatória de 28% às finanças, despesas de condomínio, manutenção e ainda um valor pouco mensurável que é a "gestão do arrendamento e eventuais conflitos".

Quanto vale tudo isto? na minha opinião, seria compensador se desse 20% liquidos, por isso aconselharia outro tipo de investimentos.

[AdolfoSDias]

Tópico interessante, já que esta semana comecei também a olhar para o imobliário como investimento.

Há sempre os fundos de imobiliário, que são mais abrangentes e teoricamente mais estáveis e seguros, mas neste caso, seria para compra e arrendamento.

A questão aqui é que em aplicações financeiras consigo 3% limpos na boa, e em imobiliario conseguiria perto dos 5% limpos, mas com arrendamento certo todos os meses, ou seja, pouca margem para "falhas".

A questão mais interessante no imobiliário é mesmo a sua eventual valorização a médio/longo prazo, e é por aí que também ando a olhar para alguns negócios.

5% limpos?

Isso significaria que, limpos, para um imóvel de 100 000 €, terias de tirar 417 €/mês. Pagando IRS, condomímio, IMI, ... terias de cobrar uma renda de, no mínimo, 650 €/mês. Achas possível?

[zMax]

Onde posso estudar melhor o assunto?

O pouco que sei aprendi com malta que está envolvida nesses investimentos tanto em foruns de finanças pessoais como amigos/conhecidos que estão nesse negócio. Aprendi com as suas histórias pessoais, não conheço nenhum guia estruturado.

O meu conselho deveu-se porque li relatos de malta que alavancou investimentos imobiliários com empréstimos e depois no débito e no haver estava a perder dinheiro.

Não é um negócio "fácil", como o Echos falou e bem há um valor pouco mensurável que é a "gestão do arrendamento e eventuais conflitos". Uma pessoa que conheço tem um prédio residencial completo [8 apartamento], um dos antigos inquilinos deixou a casa no final do contrato mas antes de sair destruiu a cozinha... Isto não é caso isolado, como não é caso isolado a malta que a meio do contrato deixa de pagar a renda.

[Echos]

Numa perspectiva de compra para Revenda aí entramos no campo da especulação, onde o conhecimento profundo de mercado é uma componente importante, mas a sorte é também um factor a ter em conta.

Não esquecer que uma compra de uma casa para investimento tem custos superiores de aquisição (IMT, por exemplo sobre o valor patrimonial), pelo que deves de adicionar 2/3.000€ à aquisição em si.

Por fim, se a Revenda for bem sucedida, ou seja se obtiveres lucro (imaginemos 5000€) qualquer mais valia é adicionada ao IRS do sujeito passivo, sendo enquadrada aos rendimentos pessoais agravando a taxa de IRS para valores mínimos de 31%


Se o imóvel permitir obter lucros potenciais na ordem dos 25.000€ e se a compra inicial for efectuada a pronto pagamento compensa, mas temos ainda o factor tempo em que o capital fica imobilizado (1,2, quiça 5 anos) e com custos permanentes (luz, IMI todos os anos, etc).

[DrSmart]

Muito interessante esta questão. Praticamente á uns 15 anos que dedico, uma parte do meu tempo, a esta tematica. O complicado nisto, é que cada caso é um caso. Ou tens perfil de negociante, e olho para a coisa, e ganhas umas massas, ou então ficas conhecimento e começam a vir ter ctg os negocios.


Quanto a comprar imoveis recorrendo a credito, é claro que é um risco. Mas não é de "fugir" como aqui referem. Depende do negocio.. Eu prefiro comprar a credito, e ter dinheiro parado para "jogar" com algum negocio que me apareça.


Depois é uma questão de sorte, como uma grande parte da vida. Eu começaria por inteirar-me da parte fiscal, dos documentos, dos problemas comuns em negocios, ou problemas mais comuns. De resto não há uma formula.


Mas digamos que será um dos sectores onde se pode fazer mais valias em curto espaço de tempo. Mas o inverso também pode acontecer..

[zQuatro]

Muito interessante esta questão. Praticamente á uns 15 anos que dedico, uma parte do meu tempo, a esta tematica. O complicado nisto, é que cada caso é um caso. Ou tens perfil de negociante, e olho para a coisa, e ganhas umas massas, ou então ficas conhecimento e começam a vir ter ctg os negocios.


Quanto a comprar imoveis recorrendo a credito, é claro que é um risco. Mas não é de "fugir" como aqui referem. Depende do negocio.. Eu prefiro comprar a credito, e ter dinheiro parado para "jogar" com algum negocio que me apareça.


Depois é uma questão de sorte, como uma grande parte da vida. Eu começaria por inteirar-me da parte fiscal, dos documentos, dos problemas comuns em negocios, ou problemas mais comuns. De resto não há uma formula.


Mas digamos que será um dos sectores onde se pode fazer mais valias em curto espaço de tempo. Mas o inverso também pode acontecer..

É verdade. Mas digamos que herdo 100k€ de propriedade a 15m de lisboa, é realista pensar que reinvestindo todas as rendas que possa ter, poderei ter mais 4 ou 5 propriedades daqui a 10 ou 15 anos? Onde me posso inteirar mais sobre estes investimentos?

[zQuatro]

Numa perspectiva de compra para Revenda aí entramos no campo da especulação, onde o conhecimento profundo de mercado é uma componente importante, mas a sorte é também um factor a ter em conta.

Não esquecer que uma compra de uma casa para investimento tem custos superiores de aquisição (IMT, por exemplo sobre o valor patrimonial), pelo que deves de adicionar 2/3.000€ à aquisição em si.

Por fim, se a Revenda for bem sucedida, ou seja se obtiveres lucro (imaginemos 5000€) qualquer mais valia é adicionada ao IRS do sujeito passivo, sendo enquadrada aos rendimentos pessoais agravando a taxa de IRS para valores mínimos de 31%


Se o imóvel permitir obter lucros potenciais na ordem dos 25.000€ e se a compra inicial for efectuada a pronto pagamento compensa, mas temos ainda o factor tempo em que o capital fica imobilizado (1,2, quiça 5 anos) e com custos permanentes (luz, IMI todos os anos, etc).

Revenda não se encaixa bem nos meus planos, a não ser que sejam por valores irrecusáveis. Era mais numa perspectiva de reinvestir constantemente todos os lucros de uma propriedade em outras propriedades durante 15 a 20 anos (teria 40/45 anos nessa altura), para no fim desse tempo poder reformar-me e não ter que me preocupar com migalhas que devo receber do estado. É realista?

[zMax]

É verdade. Mas digamos que herdo 100k€ de propriedade a 15m de lisboa, é realista pensar que reinvestindo todas as rendas que possa ter, poderei ter mais 4 ou 5 propriedades daqui a 10 ou 15 anos? Onde me posso inteirar mais sobre estes investimentos?

Em 10 anos não consegues só em rendas fazer dinheiro para comprares 4 propriedades de valor equivalente à inicial.

Contas simples: Imagina que consegues uma renda de 500€ para o propriedade que tens. Ao final 10 anos terás 60.000€ brutos de rendimento. Liquido terás bem menos.

A única hipótese para esse aumento de propriedades é mesmo a especulação.

[Pastis]

Tenho perdido tempo de mais com isso e tenho certeza que não chega aos 3% ano assumindo despesas, impostos e tempo perdido.
Até mesmo com pechinchas que andam aí são um engano pois nesses casos as rendas são baixas e só se apanha Escumalha...

Um investimento imobiliário amador (qd nao temos uma imobiliaria)só interessa como forma de diversificação do investimento e nunca como único investimento.

[Rasec]

Tenho perdido tempo de mais com isso e tenho certeza que não chega aos 3% ano assumindo despesas, impostos e tempo perdido.
Até mesmo com pechinchas que andam aí são um engano pois nesses casos as rendas são baixas e só se apanha Escumalha...

Um investimento imobiliário amador (qd nao temos uma imobiliaria)só interessa como forma de diversificação do investimento e nunca como único investimento.

Eu faço um pouco mais de 3% com airbnb, mas sinceramente não paga o investimento nem o trabalho que dá. É mesmo para não perder mais dinheiro.

[eu]

E cuidado com os arrendamentos: há por aí muitos profissionais do "paga apenas 3 meses e só sai depois de um processo em tribunal". E deixam tudo partido.

[Pastis]

Eu faço um pouco mais de 3% com airbnb, mas sinceramente não paga o investimento nem o trabalho que dá. É mesmo para não perder mais dinheiro.

Na praia? E já a contar com a despesa toda? Parece bem bom...

[Echos]

É verdade. Mas digamos que herdo 100k€ de propriedade a 15m de lisboa, é realista pensar que reinvestindo todas as rendas que possa ter, poderei ter mais 4 ou 5 propriedades daqui a 10 ou 15 anos? Onde me posso inteirar mais sobre estes investimentos?

Herdar já é outra "estória"


Mas a grosso modo, dificilmente consegues aplicar o capital na compra de outros imóveis a curto prazo, isto porque se não quiseres recorrer a bancos (altos juros) terás de aguardar uns bons 12/15 anos até que possas fazer o teu primeiro investimento a pronto pagamento e com indícies de qualidade/fiabilidade substancialmente rentáveis.

[tassilgo]

Em 10 anos não consegues só em rendas fazer dinheiro para comprares 4 propriedades de valor equivalente à inicial.

Contas simples: Imagina que consegues uma renda de 500€ para o propriedade que tens. Ao final 10 anos terás 60.000€ brutos de rendimento. Liquido terás bem menos.

A única hipótese para esse aumento de propriedades é mesmo a especulação.

Estas a fazer as contas até estar tudo pago. Mas não precisa de ser assim.

Pode fazer alavancagem com a as próprias rendas.

Ganha um imóvel que arrenda por 500€ em Lisboa, com os 500€ que recebe de renda põe 100€ de lado e procura um imóvel cuja prestação seja inferior a 400€. Mas isto numa perspectiva não de ganhos instantaneos mas sim de investimento a longo prazo.

[Rasec]

Na praia? E já a contar com a despesa toda? Parece bem bom...

Sim, na praia, primeira linha com vista para a praia. Ainda estou isento de impostos (o que vai acabar em breve) e isso vai afectar a rentabilidade, e de que maneira...

Bem feitas as contas às despesas todas (empréstimo, água, luz, gás, net, tv, condomínio, etc) e a comissão que pago a uma empresa local (entregar e receber chaves, limpeza, apoio local, etc) e ao lucro com as reservas, faço uma média de 150€ de lucro por mês (sendo que os meses de inverno dão prejuízo).

Pelo menos não está a dar prejuízo, tive a casa completamente parada durante 2 anos em que foi só perder dinheiro...

[Echos]

Estas a fazer as contas até estar tudo pago. Mas não precisa de ser assim.

Pode fazer alavancagem com a as próprias rendas.

Ganha um imóvel que arrenda por 500€ em Lisboa, com os 500€ que recebe de renda põe 100€ de lado e procura um imóvel cuja prestação seja inferior a 400€. Mas isto numa perspectiva não de ganhos instantaneos mas sim de investimento a longo prazo.

Renda de 500€ só é real se esse imóvel já não tiver onus ou encargos (por exemplo, herança). Ainda assim, vamos analisar os encargos gerais:


Rendas: 12 x 500€ = 6.000€ anuais
condomínio: 35€ (exemplo) x 12 = 420€
IMI: 250€ (exemplo) = 250€
Impostos 6000 x 28% = 1680€
Valor líquido anual máximo = 3650€


Nota: Podem (muito provável) haver custos adicionais com comissões imobiliárias, custos de manutenção extraordinário com a manutenção do imóvel, electrodomésticos, caixilharias, infiltrações, o seguro de multiriscos obrigatório, entre outros....


Como é que este valor líquido (que poderei especular ser apenas uns 3000€ anuais) pode alavancar a compra de outro (bom) imóvel que permita arrendar por 500

[zMax]

Estas a fazer as contas até estar tudo pago. Mas não precisa de ser assim.

Pode fazer alavancagem com a as próprias rendas.

Ganha um imóvel que arrenda por 500€ em Lisboa, com os 500€ que recebe de renda põe 100€ de lado e procura um imóvel cuja prestação seja inferior a 400€. Mas isto numa perspectiva não de ganhos instantaneos mas sim de investimento a longo prazo.

O que dizes faz sentido. Mas para isso dar rentabilidade ambos os apartamentos têm de estar arrendados ao mesmo tempo. Se um deles não estiver, os prejuízos podem acumular-se.

2 apartamentos - 1 arrendado 500€. Outro vazio com prestação de 400€. Num ano ganha 6.000 mas paga em empréstimos 4.800€. Lucro bruto de 1.200€. Pagar IMI, condomínio e alguma manutenção e lá se vai o lucro.

Obviamente que se conseguir arrendar os 2 por 500€ o lucro bruto já é de 7.200€. Mas nos investimentos não podemos pensar que tudo corre bem sempre, senão a probabilidade de nos espalharmos é grande. Não é incomum haver períodos em que se ficam com os imóveis nas mãos sem arrendar.

Será que a diferença de 1.200€ de lucro bruto entre ter 1 apartamento pago vs 1 apartamento pago e 1 crédito compensa o risco? Para mim, por mais 1.200€ de lucro bruto potencial não vale a pena o risco...

[tassilgo]

Renda de 500€ só é real se esse imóvel já não tiver onus ou encargos (por exemplo, herança). Ainda assim, vamos analisar os encargos gerais:


Rendas: 12 x 500€ = 6.000€ anuais
condomínio: 35€ (exemplo) x 12 = 420€
IMI: 250€ (exemplo) = 250€
Impostos 6000 x 28% = 1680€
Valor líquido anual máximo = 3650€


Nota: Podem (muito provável) haver custos adicionais com comissões imobiliárias, custos de manutenção extraordinário com a manutenção do imóvel, electrodomésticos, caixilharias, infiltrações, o seguro de multiriscos obrigatório, entre outros....


Como é que este valor líquido (que poderei especular ser apenas uns 3000€ anuais) pode alavancar a compra de outro (bom) imóvel que permita arrendar por 500

Não posso desmentir que isto possa acontecer, mas duvido muito, mesmo muito que a maior parte dos senhorios passe o recibo no valor total. Alguns nem passam nada! É claro que podes dizer que o que digo é apenas especulação, mas se o senhorio passar apenas de metade do valor do recibo e ainda meter despesas com a casa (muitas vezes metem despesas inventadas com faturas que se arranjam por aí) o valor a pagar ao Estado deixa de ser tão grande.

Não posso deixar de dizer que é absurdo, ridiculo, ultrajante, ter de pagar 28% sobre a renda de um imóvel. Além do valor inicial, há o desgaste natural, o desgaste por uso, os inquilinos que não pagam, os que destroem, os que roubam, custos com condomínios/limpeza/manuntenção, e no fim o estado de nada quer saber, cobraste 1000? Bota pra cá 280!

[ebay]

Não posso desmentir que isto possa acontecer, mas duvido muito, mesmo muito que a maior parte dos senhorios passe o recibo no valor total. Alguns nem passam nada! É claro que podes dizer que o que digo é apenas especulação, mas se o senhorio passar apenas de metade do valor do recibo e ainda meter despesas com a casa (muitas vezes metem despesas inventadas com faturas que se arranjam por aí) o valor a pagar ao Estado deixa de ser tão grande.

Não posso deixar de dizer que é absurdo, ridiculo, ultrajante, ter de pagar 28% sobre a renda de um imóvel. Além do valor inicial, há o desgaste natural, o desgaste por uso, os inquilinos que não pagam, os que destroem, os que roubam, custos com condomínios/limpeza/manuntenção, e no fim o estado de nada quer saber, cobraste 1000? Bota pra cá 280!

E não passando recibo ( ou passando um recibo apenas com valor parcial da renda, se houver necessidade de recorrer a despejo, o contrato não existe...

[XlPower]

Parece-me que o investimento imobiliário neste momento é complicado ser rentável, pelo menos em geral, porque pode haver casos rentáveis.
E então comprar a crédito para arrendar é para esquecer. Só mesmo comprando a pronto e mesmo assim é dificil.
Só se for numa zona turisitica, e der para alugar ao dia, ou semana, ou mês, a bom preço. Mas aí também exige mais dedicação.
Também depende muito do preço de compra, é procurar bem e negociar bem.
Ou então esperas, porque acho que o mais provável é que o preço das casas ainda caia mais até ao ponto em que arrendar volte a ser compensatório, acho que é o que faz mais sentido e o que se ajusta mais às leis do mercado. Nos últimos 15 anos essas leis ficaram desajustadas devido ao crédito fácil, e o valor das casas subiu muito, mas vai ter que baixar.

[Obtuso]

5% limpos?

Isso significaria que, limpos, para um imóvel de 100 000 €, terias de tirar 417 €/mês. Pagando IRS, condomímio, IMI, ... terias de cobrar uma renda de, no mínimo, 650 €/mês. Achas possível?

Significa que conseguiria comprar apartamentos na ordem dos 60000€ e arrenda-los por 400€

[msantos]

Revenda não se encaixa bem nos meus planos, a não ser que sejam por valores irrecusáveis. Era mais numa perspectiva de reinvestir constantemente todos os lucros de uma propriedade em outras propriedades durante 15 a 20 anos (teria 40/45 anos nessa altura), para no fim desse tempo poder reformar-me e não ter que me preocupar com migalhas que devo receber do estado. É realista?

Claro que não é realista, se fosse assim toda a gente investia assim, ou julgas que de repente inventaste a pólvora?
O investimento em imobiliário foi bom quando houve o boom de crescimento em que uma casa passado dois anos da compra já tinha tido uma boa valorização e compensava vender, o receber rendas nunca foi o ganha pão do imobiliário...Neste momento compensa comprar imobiliário se for a pensar num investimento a médio longo prazo pois existem casas a preço de oferta, mas mesmo assim para isto já esteve melhor à 1-2 anos atrás e tal como foi dito aqui não me parece que compense se for necessário pedir crédito aos bancos, mas quem pode pagar a pronto existem aí uns negócios bem jeitosos...

[tassilgo]

E não passando recibo ( ou passando um recibo apenas com valor parcial da renda, se houver necessidade de recorrer a despejo, o contrato não existe...

Pois mas ao contrário do que pensas é ainda mais fácil despejar alguém sem contrato...

[Jbranco]

Tenho perdido tempo de mais com isso e tenho certeza que não chega aos 3% ano assumindo despesas, impostos e tempo perdido.
Até mesmo com pechinchas que andam aí são um engano pois nesses casos as rendas são baixas e só se apanha Escumalha...

Um investimento imobiliário amador (qd nao temos uma imobiliaria)só interessa como forma de diversificação do investimento e nunca como único investimento.

Pelas minhas contas nem a isso chega se existir reabilitação envolvida, 1,5% será um número mais próximo da realidade

[XlPower]

Pelas minhas contas nem a isso chega se existir reabilitação envolvida, 1,5% será um número mais próximo da realidade

Nesse caso mais vale pôr o dinheiro numa conta a prazo.