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Tópico do Arrendamento, Senhorios e Inquilinos

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    Tópico do Arrendamento, Senhorios e Inquilinos

    Boas.

    O objectivo deste tópico será de esclarecer dúvidas e discutir o tema do arrendamento de imóveis mas suas mais variadas vertentes. (*)

    Neste momento estou a iniciar o processo de arrendar um apartamento (o apartamento é meu e vou arrendá-lo a um inquilino), e tinha uma dúvida muito específica sobre como avaliar a capacidade financeira dum inquilino.

    Vou pedir para me ser fornecida a declaração de IRS e cópias dos últimos recibos de ordenado, mas a questão é qual a taxa de esforço máxima que deverei admitir?
    Já tenho visto em vários sítios que a rule-of-thumb é 30%, mas queria saber, dos senhorios aqui do forúm, como é que fazem esta avaliação e que valor limiar acham aceitável.
    Se houver um inquilino interessado num vosso imóvel mas a renda for muito elevada para o rendimento mensal disponível o que fazem? Negam o arrendamento ou é possível pedir um fiador?

    Desde já agradeço a ajuda!


    ----------
    (*) Antes de criar o tópico fiz uma pesquisa e descobri que existem vários outros tópicos sobre o tema, mas são pequenos e centram-se em questões muito específicas. A ideia deste tópico seria então centralizar a discussão. Se a moderação achar correcto, fica a sugestão de fundir todos os tópicos num só.

    #2
    Mesmo com 20% de taxa de esforço, pediram-me fiadores, se não conheceres os inquilinos, pede fiadores.

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      #3
      Por acaso tenho um potencial interessado que é amigo de um amigo, mas vamos ver como corre.
      Seja como for obrigado pela resposta.
      Se calhar pedir fiador deve ser algo bastande comum...

      Comentário


        #4
        Originalmente Colocado por Zar Ver Post
        Por acaso tenho um potencial interessado que é amigo de um amigo, mas vamos ver como corre.
        Seja como for obrigado pela resposta.
        Se calhar pedir fiador deve ser algo bastande comum...
        Sempre fiador!

        Comentário


          #5
          Quer isso dizer que nem se olha muito à taxa de esforço do inquilino e pede-se sempre fiador em qq caso?

          E sobre o fiador, também deverei pedir então cópias do IRS deste?

          Comentário


            #6
            Originalmente Colocado por Zar Ver Post
            Quer isso dizer que nem se olha muito à taxa de esforço do inquilino e pede-se sempre fiador em qq caso?

            E sobre o fiador, também deverei pedir então cópias do IRS deste?
            Claro que convêm verificar a taxa de esforço do inquilino. Deves pedir o IRS do fiador também...se não qual é a garantia que tens? Imagina que o fiador esta desempregado..

            Comentário


              #7
              E perceber quantas pessoas vão habitar a casa. Pode ser um casal solteiro e os custos já são divididos por dois.

              Comentário


                #8
                É triste que devido a não termos um mecanismo de despejo por incumprimento, eficaz, os senhorios tenham de fazer de conselheiros económicos dos inquilinos.

                Comentário


                  #9
                  Exijo sempre fiador, independentemente dos rendimentos do inquilino. Até hoje nunca tive o mais pequeno problema com os inquilinos.

                  Comentário


                    #10
                    Originalmente Colocado por Sweden Ver Post
                    Exijo sempre fiador, independentemente dos rendimentos do inquilino. Até hoje nunca tive o mais pequeno problema com os inquilinos.
                    Esclarece me só uma coisa, o fiador nestes casos será responsável por futuras rendas por pagar e estragos? A nível judicial funciona de forma eficiente?

                    Comentário


                      #11
                      Originalmente Colocado por Sweden Ver Post
                      Exijo sempre fiador, independentemente dos rendimentos do inquilino. Até hoje nunca tive o mais pequeno problema com os inquilinos.
                      Mesmo se a taxa de esforço for 50, 60, 70% ?

                      Originalmente Colocado por dysplay21 Ver Post
                      Esclarece me só uma coisa, o fiador nestes casos será responsável por futuras rendas por pagar e estragos? A nível judicial funciona de forma eficiente?
                      Imagino que a nível judicial a eficiência seja a mesma independentemente de se tratar do inquilino ou do fiador. E pelo que se ouve, mesmo com a última alteração na legislação, pelo menos não primam pela celeridade.
                      Agora, sempre se tem é mais possibilidade, tratando-se de pessoas de bem, de reaver o dinheiro em falta.
                      Editado pela última vez por Zar; 25 November 2014, 12:20.

                      Comentário


                        #12
                        A questão do fiador depende mto do inquilino. E do imovel.

                        Se é para um t2 com renda a €150, é normal que quem vá para lá não tenha grandes rendimentos e aí convenha garantia suplementar.

                        Se é para um t3 a pagar €6000 por mês, e vai alguém para lá, com profissão estável, com rendimento assegurado - professores, médicos, etc - tlvz não seja boa ideia o senhorio exigir garantias desproporcionadas.

                        É que há pessoas com profissões que exigem que mudem de casa frequentemente, e tlvz não seja bom o senhorio perder arrendatários destes.

                        Comentário


                          #13
                          Mas o irs é garantia de algum pagamento? Não seria melhor um seguro caução?

                          Comentário


                            #14
                            O melhor é pedir 5 anos de rendas adiantadas.

                            Comentário


                              #15
                              Originalmente Colocado por dysplay21 Ver Post
                              Esclarece me só uma coisa, o fiador nestes casos será responsável por futuras rendas por pagar e estragos? A nível judicial funciona de forma eficiente?
                              À partida tens mais algumas garantias de que não ficas sem dinheiro. Depois há a questão dos valores (não monetários, mas de princípios). Uma pessoa minimamente séria fará tudo para evitar que a responsabilidade de pagar rendas caia no amigo ou familiar.
                              Para as declarações de IRS nunca olhei, embora a imobiliária as peça sempre. Exijo é duas rendas adiantadas.

                              Comentário


                                #16
                                Originalmente Colocado por Celsius Ver Post
                                É que há pessoas com profissões que exigem que mudem de casa frequentemente, e tlvz não seja bom o senhorio perder arrendatários destes.
                                Esses são péssimos! De cada vez que tenho de encontrar um inquilino pago comissões à imobiliária (uma renda e meia + IVA) e registos nas finanças. O ideal é um inquilino que fique muitos anos no apartamento.

                                Comentário


                                  #17
                                  Originalmente Colocado por Celsius Ver Post
                                  A questão do fiador depende mto do inquilino. E do imovel.

                                  Se é para um t2 com renda a €150, é normal que quem vá para lá não tenha grandes rendimentos e aí convenha garantia suplementar.

                                  Se é para um t3 a pagar €6000 por mês, e vai alguém para lá, com profissão estável, com rendimento assegurado - professores, médicos, etc - tlvz não seja boa ideia o senhorio exigir garantias desproporcionadas.

                                  É que há pessoas com profissões que exigem que mudem de casa frequentemente, e tlvz não seja bom o senhorio perder arrendatários destes.
                                  Entendo o teu ponto de vista, mas a verdade é que a realidade não é bem assim. Tanto não paga o que tem um arrendamento de 150€ como um de 550€ que ganhe x vezes mais que o valor do arrendamento, infelizmente há pessoas para tudo..não sabemos o que vai na cabeça das pessoas!

                                  Comentário


                                    #18
                                    Originalmente Colocado por Sweden Ver Post
                                    Exijo é duas rendas adiantadas.
                                    Ando a pensar tornar-me senhorio, mas tenho muitas dúvidas ainda. Uma delas é precisamente isto.

                                    É possível pedir duas rendas adiantadas para funcionarem como um seguro? i.e., ao entrarem para a casa pagam duas rendas adiantadas, quando saírem da casa, depois de eu confirmar que tá tudo OK, devolvo o valor que adiantaram, caso contrário não devolvo nada.

                                    O que vejo e ouço falar normalmente é que as rendas que se paga adiantado ao fazer o contrato, depois são utilizadas para o inquilino não pagar renda nos últimos meses antes de sair da casa... Nesses casos, como fazem para se precaverem de possíveis danos?

                                    Comentário


                                      #19
                                      Dentro da lei, não precavêem, quando o inquilino sai da casa o senhorio faz uma vistoria e se houverem danos, exige o pagamento das reparações ao inquilino. Nem podia ser de outra forma. Mesmo que a vistoria seja feita antes do inquilino sair, ias fazer o quê? Impedir que saíssem de casa?!

                                      E acho que isso não é possível, nem nunca vi tal coisa. É sempre 2 rendas, uma para o primeiro mês e outra para o último, independentemente de quanto tempo lá ficam. Agora, pode é haver um acordo verbal nesse sentido, vale o que vale...

                                      Quanto à questão do fiador, é uma mais valia, mas pode não dar bom resultado. Por exemplo, pediram-me fiador para esta casa e eu não tinha, ninguém quis ser. Tive a sorte de ter familiares que à última da hora lá desenrascaram, se não, tinha ficado na rua. Até hoje nunca falhei uma renda e pago sempre adiantado (Tenho dia 1 até 8 de cada mês, pago sempre no último dia útil de cada mês). E pago a casa bem paga (Embora isso tenha outras mais valias para mim), cerca de 32% de taxa de esforço.

                                      Por isso, depende apenas e só das pessoas, o fiador não quer dizer nada. Se eu não quisesse pagar, não pagava. Ponto. Uma pessoa que considere deixar de pagar renda (Epa a não ser por um motivo de força maior) e não o faça apenas e só porque vai entalar o fiador, também não é lá muito séria... Digo eu.
                                      Editado pela última vez por DeathWish; 25 November 2014, 18:42.

                                      Comentário


                                        #20
                                        já me pediram declarações do IRS detalhadas e fiador por um T2 novo, a estrear, varanda pequena, soalho flutuante e 2 casas de banho, uma delas com banheira de hidromassagem (a minha primeira renda, depois disso decidi que é um direito meu não dar conhecimento da minha vida a ninguém) e pagava 340€. sempre paguei a horas. depois aluguei 1 casa geminada T3 durante uns 9 meses - saí devido ao extremo calor no verão e frio de rachar no inverno, o que não ia fazer bem à bebé (e entretanto por lá passaram mais 2 ou 3 inquilinos no espaço de 2 anos e meio) em que pagava 325€, queriam 350€ e negociei, não apresentei nada, quem alugava era uma agência e que por acaso tinha sido colega de escola da minha mulher quem ia mostrar a casa. entretanto saí e pago 250€ de renda por um T3 de 99, com lugar para 2 carros e churrasqueira comunitária e onde posso lavar os carros e aspirar e assim.
                                        Como a senhora conhecia o meu cunhado ficou-se só com a caução do último mês. a filha, esperta, queria 2 meses de caução + renda, disse que não é habitual e que se quisesse cancelava-se o contrato antes de começar e ia ver outras casas, que não fora o que tinha combinado com a senhora, que até me pintou o apartamento todo e foi chamar-me durante as obras.

                                        este mês atrasei-me na renda e expliquei à mulher que me ia atrasar uns dias, pois não recebia há 2 meses. ainda antes de receber o salário a mulher viu a minha esposa e ela avisou-a que naquela semana iria pagar. no sábado fui a casa de fim-de-semana e a filha relefona para minha casa, que devíamos a renda e tal. ouviu o que não queria e disse-lhe que a minha mulher trabalhava até às 8h da noite ou quase e que já tinha falado com a mãe dela. se 5ª ou 6ª não tinha ido, então que ia nesse dia, sábado, que não se preocupasse que não fugíamos nem faríamos como a anterior inquilina, que não pagou o último mês, enrolando a senhora e ainda levando uma máquina de lavar. 10 dias de atraso pela primeira vez e estava a telefonar a ver se íamos embora sem pagar...

                                        quanto ao tempo de saída da casa, na primeira vez queriam 4 meses, andei a mostrar a casa a 2 ou 3 casais e nenhum quis, pois 340€ era muito, depois da 2ª casa bastou 1 mês e meio de aviso, tudo apalavrado - mas foram ver a casa e queriam pegar por um cabo da tv/net cortado rente, quando nós até pintámos uma parede de novo às nossas custas e desta vez vai ser igual. 2 meses e vai com sorte. IRS e fiador nunca mais, não faltam casas para alugar. oportunidades é que por vezes escapam-se-nos.

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                                          #21
                                          já agora e para não tornar o post anterior demasiado longo, o meu avô enquanto era vivo alugou muitos anos casas e ainda hoje, uns bons anos depois de ele ter morrido, ainda há pessoas nas casas dele que são as mesmas de antigamente. pessoal que pagava 15€ e assim, a minha mãe e o meu tio aumentaram a todos para valores atuais e comparticiparam nas obras. havia ali qualquer coisa que não se subia as rendas, mas os inquilinos faziam as obras.

                                          uma vez alugou a uns romenos, pagaram o primeiro mês, no segundo não pagaram. o meu avô foi lá, falou com eles e durante 1 noite foram-se embora. nem os vizinhos, casa alugada do meu avô também, notaram que eles tinham saído. o meu avô ia cobrar a renda novamente e não estavam lá. ao menos não estragaram nada.

                                          conheci um caso diferente. um senhor alugava casas, andavam 2 meses por pagar, chegavam ao 3º mês e pagavam um deles. e o homem andava assim, sem poder meter uma ação nem poder despejar.

                                          outro queria vender as casas que construiu, não conseguindo, alugou as 4 feitas. eram médicos e advogados e o caraças. rendas de 450 a 600€ por uma casa geminada de 2 andares com uma bruta área de garagem e 2 pisos. mostrou-me os recibos e havia pessoal que não pagava. alguns andavam com 2 meses atrasados. e ele só queria gente que tinha "dinheiro". eu e a minha mulher, ele não baixava dos 450, mesmo conhecendo bem os meus sogros e tendo nós pensado em comprar-lhe 1 das casas. agora, passados uns anos, acho que vendeu uma, casas feitas há meia dúzia de anos... chegava a ir bater à porta desses médicos e tal e tudo fechado, persianas e tudo. 1 ou 2 dias depois passava lá de carro e estavam as persianas abertas. ele batia e ninguém lhe abria a porta... por isso é o que aparece e está-se sujeito a muita coisa.

                                          já agora, quem é perita em mudar de casa é a mrs.X... já mudou perto de 1 dezena de vezes...

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                                            #22
                                            Originalmente Colocado por betel Ver Post
                                            Ando a pensar tornar-me senhorio, mas tenho muitas dúvidas ainda. Uma delas é precisamente isto.

                                            É possível pedir duas rendas adiantadas para funcionarem como um seguro? i.e., ao entrarem para a casa pagam duas rendas adiantadas, quando saírem da casa, depois de eu confirmar que tá tudo OK, devolvo o valor que adiantaram, caso contrário não devolvo nada.

                                            O que vejo e ouço falar normalmente é que as rendas que se paga adiantado ao fazer o contrato, depois são utilizadas para o inquilino não pagar renda nos últimos meses antes de sair da casa... Nesses casos, como fazem para se precaverem de possíveis danos?
                                            Com as duas rendas adiantadas, na prática pagam a renda do mês em que entram e a do último mês do contrato. Depois no início de cada mÊs pagam a renda desse mesmo mês (excepto no último em que não pagam nada). Para além das duas rendas exijo um cheque caução de valor igual a uma renda. Este cheque é renovado anualmente e apenas é depositado caso haja estragos no apartamento. É mais uma forma de precaver eventuais prejuízos. Nunca cheguei a pedir a renovação do cheque a nenhum inquilino, porque ao fim de um ano vê-se logo se a pessoa vai ou não dar problemas.

                                            Comentário


                                              #23
                                              Originalmente Colocado por Sweden Ver Post
                                              Com as duas rendas adiantadas, na prática pagam a renda do mês em que entram e a do último mês do contrato. Depois no início de cada mÊs pagam a renda desse mesmo mês (excepto no último em que não pagam nada). Para além das duas rendas exijo um cheque caução de valor igual a uma renda. Este cheque é renovado anualmente e apenas é depositado caso haja estragos no apartamento. É mais uma forma de precaver eventuais prejuízos. Nunca cheguei a pedir a renovação do cheque a nenhum inquilino, porque ao fim de um ano vê-se logo se a pessoa vai ou não dar problemas.
                                              Boa dica, muito obrigado. Apesar de que se provocarem estragos no apartamento, facilmente ultrapassava o valor de uma renda, mas ja ajuda e tem efeito dissuasor. Esstou a pensar alugar entre 380-450 por mes, mesmo se for pelos 450, se tiver de mandar pintar o apartamento (por ex.), 450 nao chega...

                                              Comentário


                                                #24
                                                a minha dica aos senhorios é passarem a exigir também o registo criminal dos potenciais inquilinos

                                                Comentário


                                                  #25
                                                  O mês de caução não serve para pagar nenhuma renda..muito menos a última. O inquilino paga até ao último mês e a caução é devolvida depois de ser feita uma visita ao apartamento se estiver tudo ok. Se houver estragos é a caução que entra para pagar.

                                                  Comentário


                                                    #26
                                                    Originalmente Colocado por Brabus Ver Post
                                                    O mês de caução não serve para pagar nenhuma renda..muito menos a última. O inquilino paga até ao último mês e a caução é devolvida depois de ser feita uma visita ao apartamento se estiver tudo ok. Se houver estragos é a caução que entra para pagar.
                                                    Isso é exactamente o que disse que estava a pensar fazer, só devolvia depois de sairem e eu ver que estava tudo OK no apartamento. Então sempre é possível fazer assim!

                                                    Edit: Até porque, considerarem a caução como pagamento do último mês é muito bonito se estiverem lá 1 ano, no máximo. Se estiverem 5 ou 6 ou mais anos, a renda tem uma actualização anual, no último mês que lá estiverem o valor da renda não é o valor que deram como caução 5 ou 6 ou mais anos atrás...
                                                    Editado pela última vez por betel; 26 November 2014, 11:17.

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                                                      #27
                                                      Originalmente Colocado por betel Ver Post
                                                      Isso é exactamente o que disse que estava a pensar fazer, só devolvia depois de sairem e eu ver que estava tudo OK no apartamento. Então sempre é possível fazer assim!

                                                      Edit: Até porque, considerarem a caução como pagamento do último mês é muito bonito se estiverem lá 1 ano, no máximo. Se estiverem 5 ou 6 ou mais anos, a renda tem uma actualização anual, no último mês que lá estiverem o valor da renda não é o valor que deram como caução 5 ou 6 ou mais anos atrás...
                                                      Isto dá para fazer? Pode-se, por exemplo, colocar no contrato que a renda será actualizada de acordo com a taxa de inflacção?

                                                      Eu pensaria que, se o mercado evoluisse (para cima ou para baixo), tivesse que haver uma negociação directa entre o senhorio e o inquilino. Se não se chegasse a acordo, simplesmente terminaria o contrato e iria cada um à sua vida.

                                                      Comentário


                                                        #28
                                                        É preciso quase passar numa prova de esforço e apresentar o diploma de 12º só para alugar uma casa, que palhaçada.
                                                        A única coisa que devia existir são os dois ou três meses, o resto era simples e rápido. Deixa de pagar x meses, 2 ou 3, ou o que seja, tinha ordem de despejo que se não fosse respeitada era forçada pela policia.
                                                        Mas não, cada senhorio tem de se escaldar e indo acrescentar cada vez mais "seguranças".

                                                        Comentário


                                                          #29
                                                          Originalmente Colocado por dysplay21 Ver Post
                                                          É preciso quase passar numa prova de esforço e apresentar o diploma de 12º só para alugar uma casa, que palhaçada.
                                                          A única coisa que devia existir são os dois ou três meses, o resto era simples e rápido. Deixa de pagar x meses, 2 ou 3, ou o que seja, tinha ordem de despejo que se não fosse respeitada era forçada pela policia.
                                                          Mas não, cada senhorio tem de se escaldar e indo acrescentar cada vez mais "seguranças".
                                                          Isto é precisamente o que me está a fazer ficar de pé atrás. É um bom apartamento, com uma vista fantástica, mas para ter chatisses prefiro tê-lo desocupado!

                                                          A alugar, tenho de ver muito bem o que posso fazer e exigir de forma a ter mais garantias do meu lado porque, sejamos sinceros, recorrer à justiça para reaver eventuais custos que tenha em reparações, ou recorrer à justiça para despejar quem não paga... Teoricamente é muito bom, na prática demora muitos meses, ou mesmo anos, e não estou disposto a isso.

                                                          Eu quero fazer tudo dentro da legalidade, mas começo a perceber um colega meu que alugou um apartamento, sem contrato (nem recibos), ficou com uma cópia da chave, e quando deixaram de lhe pagar a renda simplesmente foi lá e trocou a fechadura. É muito má solução, mas...

                                                          Comentário


                                                            #30
                                                            Originalmente Colocado por betel Ver Post
                                                            Isto é precisamente o que me está a fazer ficar de pé atrás. É um bom apartamento, com uma vista fantástica, mas para ter chatisses prefiro tê-lo desocupado!

                                                            A alugar, tenho de ver muito bem o que posso fazer e exigir de forma a ter mais garantias do meu lado porque, sejamos sinceros, recorrer à justiça para reaver eventuais custos que tenha em reparações, ou recorrer à justiça para despejar quem não paga... Teoricamente é muito bom, na prática demora muitos meses, ou mesmo anos, e não estou disposto a isso.

                                                            Eu quero fazer tudo dentro da legalidade, mas começo a perceber um colega meu que alugou um apartamento, sem contrato (nem recibos), ficou com uma cópia da chave, e quando deixaram de lhe pagar a renda simplesmente foi lá e trocou a fechadura. É muito má solução, mas...

                                                            Eu aconselho a fazeres as coisas pelo legal, recibo, etc. Eu já tive a minha anterior casa alugada e não posso dizer que a experiência tenha sido negativa.

                                                            Faz com as ditas "seguranças", pede declaração IRS, fiador, contrato, etc. Se a casa tem boas condições podes negociar uma garantia bancária para tua segurança acrescida. É preciso não esquecer que são bens no qual investimos dezenas de milhares de euros que emprestamos a alguém mediante retribuição de uma quantia em dinheiro relativamente baixa face a potenciais perdas monetários que podemos sofrer.

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