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Questão sobre terreno

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    Questão sobre terreno

    Bom dia,

    Um familiar meu está a negociar um terreno, já assinou contrato promessa e tudo, e quando se deslocou ao ministério da agricultura por causa de definir o terreno (parcelário) para a plantação que quer fazer, foi-lhe dito duas coisas que o estão a preocupar:

    - o terreno que comprou como tendo 17.000 m2 tem na verdade 9000m2.

    - parte do terreno está "reclamado" por outra pessoa, que supostamente o está a explorar.

    Ora, o vendedor diz que não é possível, que na caderneta predial está lá a área correcta (o que é verdade, estão lá os 17.000m2) e que a outra pessoa é o caseiro, que falando com ele tudo se resolve.
    A pessoa que está a ajudar o meu familiar é engenheiro e diz que o mais provável é o terreno estar mal delimitado e na verdade ter mesmo os 17.000m2 mas não estar bem marcado no papel. Esta questão do tamanho está salvaguardada no contrato promessa com uma clausula de ajustar o preço à área efectiva.

    A minha grande questão é: Há algum sítio onde o meu familiar se possa dirigir para saber efectivamente a real dimensão do terreno? Finanças, conservatória? Falei com um advogado amigo mas não é a área dele e lembrei-me de perguntar aqui, pode haver alguém que saiba ou já tenha passado pelo mesmo.

    A questão para já seria mesmo saber se efectivamente o terreno tem ou não a área inicialmente falada ou se há a hipótese de isto ser algum tipo de esquema (embora o proprietário para já tenha mostrado total disponibilidade para esclarecer a questão)

    Obrigado.

    #2
    Boas,

    Para saberes correctamente a área do terreno o melhor método é fazeres o levantamento perimetral por GPS. Aqui é tipo algodão, não engana.

    Normalmente quem realiza este tipo de serviços são as associações de produtores florestais ou empresas de consultoria da mesma área.

    Comentário


      #3
      Pede uma certidão de teor na conservatória e confirma aí,o tamanho.

      Comentário


        #4
        Originalmente Colocado por Cavin Ver Post
        Boas,

        Para saberes correctamente a área do terreno o melhor método é fazeres o levantamento perimetral por GPS. Aqui é tipo algodão, não engana.

        Normalmente quem realiza este tipo de serviços são as associações de produtores florestais ou empresas de consultoria da mesma área.
        Repara, a área efectiva não é os tais 17.000m2, é bastante inferior, na casa dos 9.000m2. Esta "medição" foi feita com um programa próprio, com uma margem de erro pequena, através do google maps. A questão é que não me adianta de nada ir lá medir, porque eu não sei efectivamente quais são os limites do terreno, e era isso que queria saber antes de o ir lá medir. Porque o proprietário diz que manda lá alguém, mas ele pode dizer que o terreno vai por um sitio qualquer, que eu não faço ideia se realmente vai ou não.

        Comentário


          #5
          Originalmente Colocado por DrSmart Ver Post
          Pede uma certidão de teor na conservatória e confirma aí,o tamanho.
          Junto com o contrato ele deu a caderneta predial, e lá refere os tais 17.000m2, o que é estranho e leva a pensar que de facto é a marcação do terreno que está mal feita. Mas acho estranho que o próprio proprietário não saiba o terreno que tem e a qual corresponde aquele artigo em concreto...

          Comentário


            #6
            Só interessa o que esta na certidao de teor. É isso que está registado. É a certidao que dá a posse. Cadernetas, coordenadas, nada dá posse. Pode até, nem estar registado. Ou as áreas terem de ser corrigidas. mas tens que partir sempre, da certidao de teor.

            Comentário


              #7
              Originalmente Colocado por DrSmart Ver Post
              Só interessa o que esta na certidao de teor. É isso que está registado. É a certidao que dá a posse. Cadernetas, coordenadas, nada dá posse. Pode até, nem estar registado. Ou as áreas terem de ser corrigidas. mas tens que partir sempre, da certidao de teor.
              E na certidão tem lá os limites do terreno ou só a área? Porque pode ter lá os tais 17.000m2 mas continuo sem saber efectivamente qual é o terreno a que corresponde...E dá para obter essa certidão de teor na Conservatória com o contrato promessa ou tem de ser o proprietário a ir lá?

              Comentário


                #8
                Originalmente Colocado por ExpertBoy Ver Post
                E na certidão tem lá os limites do terreno ou só a área? Porque pode ter lá os tais 17.000m2 mas continuo sem saber efectivamente qual é o terreno a que corresponde...E dá para obter essa certidão de teor na Conservatória com o contrato promessa ou tem de ser o proprietário a ir lá?
                A certidao de teor, é publica. Qualquer um pode pedir. Tens que confirmar pela certidao, a área, e o numero de artigo e a secção. Depois vais a um Insituto Cadastral, e consultas os limites do predio. Caso querias as coordenadas, podes compra-las nesse local, e vais tu proprio colocar umas estacas no terreno. Depois voltas a pedir a vestoria, com a repetiva medição para comprovar o tamanho, caso não esteja correto.

                Repara que isto é de uma forma generica. Pode haver pelo meio algo, que te leve a dar mais passos. Mas qualquer duvida, pergunta.

                Comentário


                  #9
                  Originalmente Colocado por DrSmart Ver Post
                  A certidao de teor, é publica. Qualquer um pode pedir. Tens que confirmar pela certidao, a área, e o numero de artigo e a secção. Depois vais a um Insituto Cadastral, e consultas os limites do predio. Caso querias as coordenadas, podes compra-las nesse local, e vais tu proprio colocar umas estacas no terreno. Depois voltas a pedir a vestoria, com a repetiva medição para comprovar o tamanho, caso não esteja correto.

                  Repara que isto é de uma forma generica. Pode haver pelo meio algo, que te leve a dar mais passos. Mas qualquer duvida, pergunta.
                  Muito obrigado, deste uma preciosa ajuda. A certidão já vi que dá para pedir online, demora 2 dias a estar disponível. O próximo passo é então consultar os limites do prédio.

                  Mais uma vez, obrigado.

                  Comentário


                    #10
                    Atençao a que é preciso ter atenção a isso da área do terreno. Por exemplo, o terreno que um familiar meu tem cerca de 10 mil m2 , mas no registo de propriedade tem 15 mil m2 .

                    Comentário


                      #11
                      Olha, complementando o user anterior, isto é assim:


                      Certidão de Teor das Inscrições - pedes na Conservatória do Registo Predial ou no Portal do Cidadão - indica todos os registos e actos notariais.
                      feitos no imóvel.

                      Certidão de Teor Matricial - pedes nas Finanças - indica o regime de propriedade, a área e os valores patrimoniais de tributação do prédio.

                      Licença de utilização - pedes na Camara - indica a utilização dada presentemente à propriedade, quando requirida.


                      Outro documento a consultar:

                      Plano Director Municipal (PDM) - Disponivel Online normalmente no site da Camara Municipal em questão: É composto por peças escritas e peças desenhadas e normalmente a peça final chama-se:

                      Carta de Qualificação do Uso do Solo: Onde um vulgar cidadão pode ver qual o uso do solo permitido pela sua parcela, seus vizinhos, etc etc etc.

                      Normalmente, os serviços municipais dispõem das cartas em Autocad e normalmente cada propriedade é uma polilinha. Se o levantamento municipal estiver rigoroso (normalmente estão), além de te poderem indicar a metragem também te conseguem indicar as confrontações exactas das diferentes propriedades. Podes solicitar aos serviços municipais cópia da planta da propriedade. É um serviço pago.


                      Más noticias para o fim:

                      Muitas vezes há diferenças nos limites estabelecidos das propriedades entre os diferentes organismos do estado. E isso muitas vezes dá lugar a disputas - tanto com o próprio estado e seus agentes como entre vizinhos. Então terrenos com formas "estranhas" (por exemplo com forma de estrela) isto é tiro e queda. Há sempre um que "acha" que o seu talhão é mais para a esquerda e outro que "acha" que é mais para a direita.

                      Outra questão habitual é o direito à propriedade. E é aqui que entra a figura do usucapião também ele previsto no nosso código civil - Basicamente diz isto: Se uma pessoa tomou posse pacifica de uma propriedade durante, creio que, 15 anos sem que a mesma fosse reclamada por ninguem então a propriedade é dele. E isto dá novamente lugar a abusos, por exemplo com gente a quem foi dada autorização para plantar umas couves, às vezes sem sequer pagar uma renda em troco, vir depois reivindicar a posse da propriedade por usucapião.

                      Comentário


                        #12
                        Originalmente Colocado por DrSmart Ver Post
                        Caso querias as coordenadas, podes compra-las nesse local, e vais tu proprio colocar umas estacas no terreno. Depois voltas a pedir a vestoria, com a repetiva medição para comprovar o tamanho, caso não esteja correto.
                        refereste a vulgos marcos ? podes explicar melhor esta situação ?

                        Comentário


                          #13
                          Acho que a única maneira de saber a área efectiva do terreno é ir lá com um topógrafo, indicar-lhe os limites do terreno, e pedir-lhe que faça o resto...

                          A minha experiência diz-me que as áreas indicadas nos documentos das Finanças ou da conservatória nunca estão correctas...

                          Comentário


                            #14
                            Originalmente Colocado por SB Ver Post
                            refereste a vulgos marcos ? podes explicar melhor esta situação ?
                            O que queria dizer, é que podes comprar as coordenadas das extremas da propriedade. Vais lá e colocas umas estacas. Depois voltas a pedir a mediçao do terreno.

                            É aqui: Instituto Geográfico Português

                            Comentário


                              #15
                              Originalmente Colocado por JoSonas Ver Post
                              Acho que a única maneira de saber a área efectiva do terreno é ir lá com um topógrafo, indicar-lhe os limites do terreno, e pedir-lhe que faça o resto...

                              A minha experiência diz-me que as áreas indicadas nos documentos das Finanças ou da conservatória nunca estão correctas...
                              Mas o problema aqui é que eu quero ter a certeza que os limites que o proprietário me indica são os correctos ou não... Porque os limites já os sei, mas são de uma área que tem quase metade da área que está na certidão.

                              Comentário


                                #16
                                Segundo a certidão da minha casa, o terreno em que está implantada tem 300m2. Ora o terreno tem 10mx20m...

                                Mas o terreno em que falas fica naquela zona do pais em que foi feito um levantamento dos limites das propriedades? Se foi, vai às finanças, pede para ver as plantas e compara os limites que conheces com os que estão nas plantas...

                                Comentário


                                  #17
                                  A única maneira é contratares um topógrafo. Preferencialmente um que trabalhe na Câmara Municipal do local do terreno (contrata-lo por via particular, apesar de ele ser funcionário da câmara). Assim, após comprovação dos reais limites do terreno, como ele é funcionário municipal pode mexer um cordelinhos e acelerar o processo.

                                  Quanto ao facto do caseiro estar a explorar o terreno, prepara-te para uma longa batalha judicial. Até aposto que o homem te vai dizer que só o tiram de lá num caixão.

                                  Com tanto terreno à venda por esse país fora, há alguma necessidade de se meterem em confusões dessas? Desistam já da compra. O que não falta é oferta.
                                  Já agora, onde é o terreno (distrito)?
                                  Editado pela última vez por MVA; 15 January 2015, 13:07.

                                  Comentário


                                    #18
                                    Originalmente Colocado por JoSonas Ver Post
                                    Segundo a certidão da minha casa, o terreno em que está implantada tem 300m2. Ora o terreno tem 10mx20m...

                                    Mas o terreno em que falas fica naquela zona do pais em que foi feito um levantamento dos limites das propriedades? Se foi, vai às finanças, pede para ver as plantas e compara os limites que conheces com os que estão nas plantas...


                                    Fica fora dessas áreas e pelo que me disseram, não há registos. Vou tentar na Camara, a ver o que me dizem.

                                    MVA, nesta região não é propriamente fácil arranjar terrenos com as características pretendidas... o terreno é na freguesia de Braga.

                                    Comentário


                                      #19
                                      Originalmente Colocado por ExpertBoy Ver Post
                                      Fica fora dessas áreas e pelo que me disseram, não há registos. Vou tentar na Camara, a ver o que me dizem.

                                      MVA, nesta região não é propriamente fácil arranjar terrenos com as características pretendidas... o terreno é na freguesia de Braga.
                                      Isso não é de dizerem. Ou é, ou não é. A resposta do MVA não tem qualquer nexo.

                                      Se o terreno não estiver registado, então, estará omisso. Assim sendo, poderás reunir as condições para fazeres uma escritura de justificação.

                                      E vou voltar a insistir no mesmo. O unico documento que provará a titularidade, é a certidao de teor. De resto estamos a falar de tretas. Só o que lá consta, vale.

                                      De resto, topografos, cadernetas, e diz que disse, vale ZERO.
                                      Editado pela última vez por DrSmart; 15 January 2015, 21:18.

                                      Comentário


                                        #20
                                        Originalmente Colocado por DrSmart Ver Post
                                        Isso não é de dizerem. Ou é, ou não é. A resposta do MVA não tem qualquer nexo.

                                        Se o terreno não estiver registado, então, estará omisso. Assim sendo, poderás reunir as condições para fazeres uma escritura de justificação.

                                        E vou voltar a insistir no mesmo. O unico documento que provará a titularidade, é a certidao de teor. De resto estamos a falar de tretas. Só o que lá consta, vale.

                                        De resto, topografos, cadernetas, e diz que disse, vale ZERO.
                                        Mas o problema reside precisamente aí. A certidão diz uma coisa e a marcação do terreno dada pelo proprietário diz outra(muito diferente)! Obviamente que o meu tio não vai pagar pelos 17.000m2 quando na prática só tem 9.000m2

                                        Comentário


                                          #21
                                          Só conta o que diz na certidao. Portanto, terás ou que atualizar as áreas -se concluires que estao mal- ou então, o terreno é apenas o que consta da certidão. E atendendo á divergencia das áreas, o mais provavel será estarem-te a enganar.

                                          De qualquer forma, seria util consultares o mapa cadastral dessa secçao, para comparares os limites dos terrenos confinantes, para tentares perceber quem tem razao, ou se algo nao te parece correto.

                                          Comentário


                                            #22
                                            Acho que aí por volta de 1960 foi feito um levantamento cadastral do país, mas começaram pelo Algarve e desistiram quando chegaram ao Rio Tejo...

                                            Comentário

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