Projecto Arquitetura

[PhantomNorth]

Boas,

Tentei procurar por um tópico parecido apenas para colocar uma dúvida mas não encontro.

Estou em fase de projeto para reabilitar um edificio antigo. É-me permitido aumentar um piso, piso esse que já existe, mas é considerado sotão e a camara não o reconhece então como piso habitável. Mesmo tendo as escadas de origem até acima, e inclusivamente uma casa de banho, parece que antigamente seria mais barato registar o edificio nas finanças, sendo o ultimo piso como sotão.

Assim estou obrigado, caso queira colocar o sotão como piso habitável, a cumprir o plano de acessiblidades. A minha dúvida prende-se com, outros edificios que estão a nascer, também na zona historica, edificios de raiz, em que se fossem obrigados a cumprir o plano de acessibilidades seriam só escada e casa de banho, pois não haveria espaço para mais nada.

Existe alguma lei que isente pequenos espaços do plano de acessibilidades?

[Obtuso]

Bom, se é para ser espaço habitável, penso que não existe forma de isentar nada, quando muito poderá ser classificado como arrumos ou assim.

Encontrei isto: Acessibilidade Portugal: Plano de Acessibilidades - exemplos gráficos

Dá ideia que um plano de acessibilidades não é mais do que a demonstração que os espaços mínimos de acessibilidades são cumpridos. Ou seja, tem de ser demonstrado também de forma documental para a camara aprovar.

Por acaso tenho uma situação idêntica mas ainda não resolvi. Alguém da área saberá ajudar melhor.

[PhantomNorth]

Boas Obtuso,

Sim, mas para além da desmonstração, na hora da execução também devem estar refletidos em obra penso eu, deverão haver visitas À obra por parte de fiscais para comprovar isso mesmo não?
A questão é que por ser um edificio centenário, em que apenas queremos reabilitar o existente, mas no entanto queremos aumentar o último piso em cerca de 1.20mt (para que se consiga "caminhar" junto ás paredes, sem ter aquele telhado inclinado), eles consideram isso uma ampliação e como tal tenho de cumprir o plano de acessibilidades.

Plano este, que supostamente obriga em aumentar as escadas 20cm e uma casa de banho pelo menos permita ter 1.50m de diametro livres para a cadeirinha de rodas.

Não percebo é como há edifícios em plena zona histórica, que estão a ser construídos de raiz, e sendo construído de raiz supostamente terá de cumprir com o plano de acessibilidades, e não acredito que isso aconteça..

[Obtuso]

Boas Obtuso,

Sim, mas para além da desmonstração, na hora da execução também devem estar refletidos em obra penso eu, deverão haver visitas À obra por parte de fiscais para comprovar isso mesmo não?
A questão é que por ser um edificio centenário, em que apenas queremos reabilitar o existente, mas no entanto queremos aumentar o último piso em cerca de 1.20mt (para que se consiga "caminhar" junto ás paredes, sem ter aquele telhado inclinado), eles consideram isso uma ampliação e como tal tenho de cumprir o plano de acessibilidades.

Plano este, que supostamente obriga em aumentar as escadas 20cm e uma casa de banho pelo menos permita ter 1.50m de diametro livres para a cadeirinha de rodas.

Não percebo é como há edifícios em plena zona histórica, que estão a ser construídos de raiz, e sendo construído de raiz supostamente terá de cumprir com o plano de acessibilidades, e não acredito que isso aconteça..

Se vais alterar, terás de cumprir, penso.

Presumo que o edifício seja anterior a 1951 e isento de licença. Na altura era tudo mais ou menos. Aqui a questão é queres adicionar um piso habitacional à data de hoje, com regras antigas. Não sei como funciona, mas tenho visto prédios antigos a levarem com águas furtadas no telhado e não devem ter levado escadas novas.

Já diferente é a situação de reconstrução ou construção de raiz, onde naturalmente essas regras terão de ser cumpridas.

E se não subires o telhado não consegues área útil razoável mesmo que fique mais pequeno?

[PhantomNorth]

Já pensei em não subir e aproveitar o existente. Mas acaba por não fazer sentido. Assim, é preferivel perder o "amor" a 20cm e conseguir andar direito no ultimo piso.

O grande problema também aqui, é que me meti com um arquiteto que se mexe pouco, e tem poucos conhecimentos de reabilitação, e pelo dinheiro que já investi, agora será para levar até ao fim..

[Obtuso]

Pois, mas isso já é alteração da cercea e como tal precisas de licença e tudo direito, quase de certeza.

Vai ser difícil contornar.

[Drifting]

Boas. Pois, se o arquiteto já está a trabalhar, tem de ser ele a resolver.
Aqui a questão prende.se com o aumento da cercea em 1,20m, pois realmente a nível de IMI será considerado como mais um piso (o sótão antigo não tem valor para as Finanças, mas um piso já tem).
Á luz disto, deve ser feito o que o urbanismo do município entenda. Não deve ser às cegas, claro, mas agora entra a parte em que o arquitecto entra, e vai a reuniões com o urbanismo, e diz que não faz sentido...
Sem conhecer as regras locais, desejo boa sorte!
Já agora, se tem de cumprir acessibilidades então tem de cumprir o DL163/2006. Como é de dois pisos, não conseguem fazer cumprir em baixo e trabalhar à vontade em cima?

[brunomeleiro]

Isto é um tema complexo, e não é aqui que vais resolver ou esclarecer alguma coisa.

Tens de falar com o arquitecto que contrataste e alinhar os objetivos que pretendes, porque há quase sempre várias possibilidades, com vantagens, desvantagens e procedimentos diferentes.
Tem de ser consultado o PDM, ou mesmo outras condicionantes caso se apliquem.

Se a tua dúvida é somente em termos de procedimentos legais para decidir se avanças ou não, também podes agendar uma reunião no gabinete do urbanismo e esclareces melhor o que vais fazer.

[brunomeleiro]

Boas. Pois, se o arquiteto já está a trabalhar, tem de ser ele a resolver.
Aqui a questão prende.se com o aumento da cercea em 1,20m, pois realmente a nível de IMI será considerado como mais um piso (o sótão antigo não tem valor para as Finanças, mas um piso já tem).
Á luz disto, deve ser feito o que o urbanismo do município entenda. Não deve ser às cegas, claro, mas agora entra a parte em que o arquitecto entra, e vai a reuniões com o urbanismo, e diz que não faz sentido...
Sem conhecer as regras locais, desejo boa sorte!
Já agora, se tem de cumprir acessibilidades então tem de cumprir o DL163/2006. Como é de dois pisos, não conseguem fazer cumprir em baixo e trabalhar à vontade em cima?

Isto não é assim tão simples, o facto de ser aproveitamento de vão do telhado muitas fazes está relacionado com imposições urbanísticas no número de pisos, que pode dar ou não para alterar, e que tem outras condicionantes, como por exemplo o pé direito mínimo.

Já agora, há maneiras de aumentar os tais 20cm sem mexer na cércea e tornar o espaço mais habitável, basta andar atento aos novos topos dos edifícios

[PhantomNorth]

Eu estou há 3 anos para arranjar um arquiteto.

Eu estou há quase 1 ano a discutir layouts com um arquiteto que infelizmente a nível de reabilitação pouco ou nada percebe.

Quando entrou na câmara, o projeto foi com uma série de irregularidades, umas básicas outras mais técnicas

Resumindo, é uma classe que eu desprezo completamente, tendo em conta o profissionalismo que aqueles com quem privei demonstraram.

O problema dos 20cm das escadas eu já os comi. Não consigo comer é ter de fazer um wc cumprindo o plano de acessibilidades pois isso é que vai fazer mossa no espaço.

Como também não percebo sendo um edifício centenário, com uma tipologia de escada que já pouco ou nada se vê, em espiral e toda em ferro. Serei obrigado a mandar as escadas abaixo para fazer umas que cumpram a acessibilidade.

[Diamondplus]

O que me faz confusão é teres de cumprir um plano de acessibilidades no último piso (sótão), não basta o cumprimento num único piso?

[Topolino]

Eu estou há 3 anos para arranjar um arquiteto.

Eu estou há quase 1 ano a discutir layouts com um arquiteto que infelizmente a nível de reabilitação pouco ou nada percebe.

Quando entrou na câmara, o projeto foi com uma série de irregularidades, umas básicas outras mais técnicas

Resumindo, é uma classe que eu desprezo completamente, tendo em conta o profissionalismo que aqueles com quem privei demonstraram.

O problema dos 20cm das escadas eu já os comi. Não consigo comer é ter de fazer um wc cumprindo o plano de acessibilidades pois isso é que vai fazer mossa no espaço.

Como também não percebo sendo um edifício centenário, com uma tipologia de escada que já pouco ou nada se vê, em espiral e toda em ferro. Serei obrigado a mandar as escadas abaixo para fazer umas que cumpram a acessibilidade.

Vais ao departamento de urbanismo da câmara e passas a mensagem de que precisas de um arquitecto para te resolver isso e não conheces ninguém. Alguém te recomendará um que trabalhe cá fora, mas com o pé lá dentro. A partir daí é como teres uma via verde.

Infelizmente é assim que funciona o urbanismo neste país!

[Pittboxer]

Eu estou há 3 anos para arranjar um arquiteto.

Eu estou há quase 1 ano a discutir layouts com um arquiteto que infelizmente a nível de reabilitação pouco ou nada percebe.

Quando entrou na câmara, o projeto foi com uma série de irregularidades, umas básicas outras mais técnicas

Resumindo, é uma classe que eu desprezo completamente, tendo em conta o profissionalismo que aqueles com quem privei demonstraram.

O problema dos 20cm das escadas eu já os comi. Não consigo comer é ter de fazer um wc cumprindo o plano de acessibilidades pois isso é que vai fazer mossa no espaço.

Como também não percebo sendo um edifício centenário, com uma tipologia de escada que já pouco ou nada se vê, em espiral e toda em ferro. Serei obrigado a mandar as escadas abaixo para fazer umas que cumpram a acessibilidade.

A zona é Nazaré?

[Diamondplus]

Eu tenho aqui um projecto de 2011 em que a Planta de Acessibilidades é só do R/Chão, o projecto é uma ampliação de uma casa unifamiliar.
As leis mudam, mas não sei até que ponto faz sentido ser obrigatório plantas de acessibilidade para todos os pisos.

[brunomeleiro]

Eu estou há 3 anos para arranjar um arquiteto.

Eu estou há quase 1 ano a discutir layouts com um arquiteto que infelizmente a nível de reabilitação pouco ou nada percebe.

Quando entrou na câmara, o projeto foi com uma série de irregularidades, umas básicas outras mais técnicas

Resumindo, é uma classe que eu desprezo completamente, tendo em conta o profissionalismo que aqueles com quem privei demonstraram.

O problema dos 20cm das escadas eu já os comi. Não consigo comer é ter de fazer um wc cumprindo o plano de acessibilidades pois isso é que vai fazer mossa no espaço.

Como também não percebo sendo um edifício centenário, com uma tipologia de escada que já pouco ou nada se vê, em espiral e toda em ferro. Serei obrigado a mandar as escadas abaixo para fazer umas que cumpram a acessibilidade.

Meu caro, como em tudo na vida há bons e maus profissionais.
E em 90% dos casos a culpa de uma má escolha é da responsabilidade do cliente, e acho que não preciso justificar porquê

[Edge]

O decreto-lei 53/2014 isenta de acessibilidades edificações com mais de 30 anos ou inseridas em zonas de reabilitação urbana. Artigo 4º.

https://www.oasrn.org/upload/apoio/l..._RebUrbana.pdf

Aqui a revisão mais recente mas não muda nada a nível das acessibilidades:

https://www.oasrn.org/upload/apoio/l.../DL95_2019.pdf

[PhantomNorth]

A zona é Nazaré?

Sim

Meu caro, como em tudo na vida há bons e maus profissionais.
E em 90% dos casos a culpa de uma má escolha é da responsabilidade do cliente, e acho que não preciso justificar porquê

Bruno, depois de ter corrido 2 ou 3 arquitetos, e ter sempre batido com falta de palavra, perguntas-me se verifiquei o portfolio deste último? Não. Se fui pelo preço? Não, antes pelo contrário. Até porque como em tudo na vida, quando a esmola é muita o pobre desconfia. E como foi um gabinete que me foi aconselhado não olhei duas vezes.

[Pittboxer]

Sim



Bruno, depois de ter corrido 2 ou 3 arquitetos, e ter sempre batido com falta de palavra, perguntas-me se verifiquei o portfolio deste último? Não. Se fui pelo preço? Não, antes pelo contrário. Até porque como em tudo na vida, quando a esmola é muita o pobre desconfia. E como foi um gabinete que me foi aconselhado não olhei duas vezes.

Então e agora já não podes mudar?

[PhantomNorth]

Tenho 70% do valor pago. Fará sentido mudar?

Nem sei como se processaria isso, se todo o trabalho feito iria por água abaixo, e teria de voltar ao passo 0

[Edge]

Tenho 70% do valor pago. Fará sentido mudar?

Nem sei como se processaria isso, se todo o trabalho feito iria por água abaixo, e teria de voltar ao passo 0

Ou o arquitecto cede o projecto para um colega poder pegar nele, ou não cede e terás de voltar a fazer tudo do início. Mas não existe um contrato com o descritivo do trabalho? Se ele se propõe a fazer um projecto de licenciamento que tem de obedecer às regras do PDM e RGEU, é bom que conheça a legislação de acessibilidades e também quais as isenções e proibições em vigor quando se está a intervir na reabilitação de zona urbana antiga.

Se não o sabe, e se é para os lados da Nazaré como tens no teu avatar, posso indicar-te quem de certeza sabe.

[Pittboxer]

Tenho 70% do valor pago. Fará sentido mudar?

Nem sei como se processaria isso, se todo o trabalho feito iria por água abaixo, e teria de voltar ao passo 0

Pois é o problema de pagar "adiantado", o meu arquitecto só viu o dinheiro no fim de estar tudo concluído já com os papéis para a licença de habitabilidade.

No início dei 20%
Convenhamos dizer que também já conhecia a família, podendo se dar a esse luxo de confiar na minha pessoa

[brunomeleiro]

Pois é o problema de pagar "adiantado", o meu arquitecto só viu o dinheiro no fim de estar tudo concluído já com os papéis para a licença de habitabilidade.

No início dei 20%
Convenhamos dizer que também já conhecia a família, podendo se dar a esse luxo de confiar na minha pessoa

Depende do tipo de contrato, do faseamento de pagamento, se inclui execução ou não...
Por norma divide-se 50/60% para estudo prévio e Licenciamento e os restantes 40/50% para execução e acompanhamento de obra, sendo a execução o que recolhe o bolo maior, seguido de licenciamento.
Mas isto não é uma ciência exacta, e há muito o hábito de ficar-se pelo licenciamento.
Por norma os pagamentos são efetuados finda cada uma das fases contratadas.

Ao user, se acha que o arquiteto está em incumprimento e se tiver razões para tal, pode fazer queixa do membro na secção regional correspondente da Ordem dos Arquitectos.

[pmct]

Tenho 70% do valor pago. Fará sentido mudar?

Nem sei como se processaria isso, se todo o trabalho feito iria por água abaixo, e teria de voltar ao passo 0

li o topico na diagonal, mas se precisares de um arquitecto honesto e for pela zona de lisboa e arredores diz

[PhantomNorth]

Ou o arquitecto cede o projecto para um colega poder pegar nele, ou não cede e terás de voltar a fazer tudo do início. Mas não existe um contrato com o descritivo do trabalho? Se ele se propõe a fazer um projecto de licenciamento que tem de obedecer às regras do PDM e RGEU, é bom que conheça a legislação de acessibilidades e também quais as isenções e proibições em vigor quando se está a intervir na reabilitação de zona urbana antiga.

Se não o sabe, e se é para os lados da Nazaré como tens no teu avatar, posso indicar-te quem de certeza sabe.

Estamos a falar na Nazaré sim. Quem seria?

O arquiteto não está em incumprimento, simplesmente não estou agradado com o trabalho. É absurdo estar quase há um ano a definir layouts e quando o projeto entra na câmara tem uma série de problemas. Se ao consultar um arquiteto, e tivesse plena confiança que os problemas seriam resolvidos, muito provavelmente não olhava para trás

[Obtuso]

Já viste o DL 53/2014 de 8 de abril?

É sobre reabilitação e tem lá as isenções para as obras de reabilitação. A questão prende-se mesmo com a questão de "reconstrução" ou "ampliação" onde as isenções de cumprimento de regras não se aplicam.

Mesmo que estejas a falar em subir a cércea em 10 cms, isso é uma ampliação e logo fica fora do regime de excepcionalidade das reabilitações.

[brunomeleiro]

Já viste o DL 53/2014 de 8 de abril?

É sobre reabilitação e tem lá as isenções para as obras de reabilitação. A questão prende-se mesmo com a questão de "reconstrução" ou "ampliação" onde as isenções de cumprimento de regras não se aplicam.

Mesmo que estejas a falar em subir a cércea em 10 cms, isso é uma ampliação e logo fica fora do regime de excepcionalidade das reabilitações.

Além dos regulamentos nacionais é preciso ter também em conta os regulamentos municipais, por isso não vale a pena estar a mandar para o ar o que dá e não dar sem conhecer a situação.

Agora isso de mexer na cércea, se é esse o problema, por 10 cm nem sequer faz sentido. Tal como já tinha dito, há maneiras de resolver a questão de tornar o interior habitável sem mexer na cércea e na fachada exterior. Ddo que vou percebendo, neste caso é proposto obras de ampliação, por isso têm de ser cumpridos os regulamentos aplicáveis ao caso.

Aconselho a reunir com o arquiteto, por os pontos nos "i"s, clarificar e fechar de uma vez por todas. Na verdade o colega deve estar a precisar de um puxão de orelhas, depois queixam-se que são mal pagos

[Obtuso]

Nenhum regulamento municipal se pode sobrepor às leis da República.

Se é uma ampliação tem de cumprir as regras e já não entra no regime especial de reabilitação de edifícios.

[Edge]

Obras de ampliação também estão abrangidas, desde que o não cumprimento de um parâmetro seja devidamente justificado, o que não é complicado. Pode é ter-se o azar de encontrar um técnico no departamento de urbanismo que decida ter uma interpretação diferente da lei, como já vi acontecer várias vezes.

[Edge]

Estamos a falar na Nazaré sim. Quem seria?

O arquiteto não está em incumprimento, simplesmente não estou agradado com o trabalho. É absurdo estar quase há um ano a definir layouts e quando o projeto entra na câmara tem uma série de problemas. Se ao consultar um arquiteto, e tivesse plena confiança que os problemas seriam resolvidos, muito provavelmente não olhava para trás

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[Obtuso]

Obras de ampliação também estão abrangidas, desde que o não cumprimento de um parâmetro seja devidamente justificado, o que não é complicado. Pode é ter-se o azar de encontrar um técnico no departamento de urbanismo que decida ter uma interpretação diferente da lei, como já vi acontecer várias vezes.

Onde é que as obras de ampliação estão abrangidas? Nem sequer reconstrução quanto mais ampliação.

O que está isento de cumprimento nas regras são reabilitações de prédios com mais de 30 anos.