Construir: Empreitada ou administração directa?

[J]

Boas,

penso que o título diz tudo, mas mais vale explicitar melhor

Estou para constuir casa, estando para enviar o projecto à Câmara e como tal, ando a pensar e qual será a melhor forma de tratar da proóxima parte (Construção). Do que tenho ouvido, há quem defende que é melhor contratar a totalidade da obra com um empreiteiro, saber logo o preço final, e apenas me preocupar em escolher os materiais (ele faz a obra das fundações aos acabamentos e contrata todos os profissionas necesários), outros defendem que isso fica muito mais caro e mais vale ser eu o "aministrador" da obra (comprando eu os materiais, contratando os diversos profissionais necessários, etc). Sinceramente ando confuso e por isso agradecia a vossa preciosa ajuda.

Em que ficamos, qual a solução mais barata, simples, problemas que posso vir a ter com as garantias, etc?

Cumprimentos

[Alpiger]

Empreitada mas sempre com acompanhamento de perto.
Eles fazem e tu controlas a ver se está conforme o contratado.

[Excalibur]

Contratas uma empresa para fazer a empreitada e colocas lá tu os materiais segundo as medição deles ou do projectista.

Os materiais danificados ou inutilizados por eles desnecessáriamente são descontados na valor da empreitada.

E fiscalizas tu, apareces sempre de surpresa e nunca caias no erro de dizer volto á hora Y ou X, não há certezas de nada.

Tenta negociar com uma empresa de fornecimento de materiais a compra total do que precisas, assim os descontos podem ser melhores.

[municiador]

Chegou hoje o deferimento da câmara para levantamento do alvará da licensa de construção da minha moradia.
Vou construir por administração directa da seguinte forma:
Entreguei ao empreiteiro toda a construção excepto todas as instalações, carpintarias, serralharias e materiais(excepto todo o "tosco"). Penso que o segredo para isto dar certo, vai ser a definição de todos os pagamentos ao empreiteiro.
Aproveitando o tópico ainda fresquinho, alguém tem uma minuta de contrato de empreitada para ser utilizado numa administração directa e qual o procedimento correcto de assinaturas e/ou registo do contrato?
Obrigado.

[J]

citação:Originalmente colocada por municiador

Chegou hoje o deferimento da câmara para levantamento do alvará da licensa de construção da minha moradia.
Vou construir por administração directa da seguinte forma:
Entreguei ao empreiteiro toda a construção excepto todas as instalações, carpintarias, serralharias e materiais(excepto todo o "tosco"). Penso que o segredo para isto dar certo, vai ser a definição de todos os pagamentos ao empreiteiro.
Aproveitando o tópico ainda fresquinho, alguém tem uma minuta de contrato de empreitada para ser utilizado numa administração directa e qual o procedimento correcto de assinaturas e/ou registo do contrato?
Obrigado.

Pois isso é o que me dizem que pde ser uma boa hipotese (mais barato). Já tens noção do que podes poupar dessa forma? Mas e a questão das garantias, não haverá o perigo de eles se tentarem descartar de alguma responsabilidade por não ter sido eles a fornecer o material, por não ser o mesmo a fazer a obra toda (ex: há um problema com o piso e quem o colocou di que o pedreiro preparou mal a base, etc). Reparem que o que digo pode ser uma grande barbaridade, mas como á devem ter reparado, não teho grande experiência nessas questões.

[SilverArrow]

Escolher os materiais?

Mas não estão escolhidos no projecto?? Não entendo nada destes projectos.

[xicos]

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

Escolher os materiais?

Mas não estão escolhidos no projecto?? Não entendo nada destes projectos.

:D

Parece que não vives em portugal!

Desde que no ano passado ia para começar uma obra de reabilitação e o projecto não cabia no buraco da demolição que tinha feito já acredito em tudo.

Mais um ano de atraso........

Com é aquela musica do.....não me lembra o nome.....Ai portugal portugal o que é que estas a espera..........qqr coisa assim.

[J]

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

Escolher os materiais?

Mas não estão escolhidos no projecto?? Não entendo nada destes projectos.

Quando me refiro a escolher os materiais é obvio que não estão escolhidos. Por exemplo, o projecto diz que será um piso de tijoleira, mas convem que eu escolha a cor, tamanho da tijoleira, qualidade da mesma, etc. Isso não está incluido no projecto, normalmente é escolhido já com a obra a decorrer.

[municiador]

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

Escolher os materiais?

Mas não estão escolhidos no projecto?? Não entendo nada destes projectos.

Embora esteja "tudo" definido em projecto, existe sempre a possibilidade de alterar "quase tudo".
Se o dono da obra quiser, pode alterar os pavimentos de mogno para sucupira, o azulejo X pelo Y, o sistema de aquecimento da casa, o sistema de caixilharia, etc., etc.
Se quiser pode trocar a cozinha pela garagem (neste caso tem que meter um projecto de alterações na câmara).
Até há quem defenda que o projecto devia ser executado, depois de finalizada a obra.[}]

[xicos]

Podes fazer alteração ao projecto a nível de arquitectura.

Alguns materiais, algumas qualidades e características, cores, etc.
Mas penso que o deverás fazer com conhecimento do projectista, pois pagaste-lhe para alguma coisa e ele tem o dever de acompanhar a execução do projecto que fez. Também penso que será, ou pelo menos deverá ser uma exigência dele, pois só assim ele garantirá uma boa execução do mesmo.

[Nephilim]

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

Escolher os materiais?

Mas não estão escolhidos no projecto?? Não entendo nada destes projectos.

Claro, no projecto está definido por alto os materiais mas depois compete ao cliente escolher realmente os materiais(a novel de gosto e qualidade)

[Nephilim]

Sobre o melhor é estar uma empresa de construção experiente e com alvará e fazer tudo no sistema "chave na mão"

Eu na moradia de um familiar meu no conselho do Seixal que foi acabada á um mês, tratei de tudo com o cliente e foi assim:

Fiz um caderno de encargos com tudo explicado o que se pretendia e medições de tudo para orçamentar. Tudo muito bem definido e a forma de pagar por parcelas. E um recpectivo mapa de obra.

Existe uma grande vantagem ser uma empresa a tratar de tudo mesmo em regime de sub-empreitadas que varias empresas aos bocados.

Isto pk assim o estaleiro é só montado uma vez...pode-se fazer as alvenarias quase em simultaneo com as estrutura e depois disso estar varias especialidades ao mesmo tempo, caso seja separado isso não é possivel fazendo a obra "arrrastar-se" e os prazos de construção tb..[|)]

Sobre a ideia de o cliente fiscalizar...pode, mas para isso tem que ter conhecimento e tempo livre não é facil para um leigo fiscalizar uma construção;)

A moradia desses familiar ficou tudo tim por tim...nem alterações ao projecto teve;)

[Nephilim]

Ora bem uma moradia a nivel de preço resume-se a isto:

1--estrutura (incluindo escavações e transporte de entulhos a vazadouro)

2- alveraria: duplas esterior e normal interior(devidamente definida)

3- esgotos, aguas(sistema a definir com o empreiteiro)e electricidade.

4- telhado(incluindo remates, isolamentos , claraboias e fugas)

5-rebocos exterior e interiores

6- estuques

7-vãos(definir o tipo de vão e o tipo de guarnição)

8- ladrilhos e madeiras de chão.

9-carpintaria limpa

10-loiças de wc(e ligação)

11- cozinha(e ligação)

12- pintura interior e exterior

13-muro

14-arranjos exteriores

15- portões e vedações.


é só isto;)[8D]

[J]

Pois eu também me parece que ao ter de administrar directamente os prazos devm ter tendência para se alargar, mas ainda ninguém se referiu expressamente aos custos, isto é, poupa-se algum dinheiro (muito segundo me têm dito) ao fazer dessa forma ou não? Não há ninguém que já tenha construído e por isso possa dizer se existe ou não diferença de valores?

[municiador]

citação:Originalmente colocada por Nephilim

Sobre o melhor é estar uma empresa de construção experiente e com alvará e fazer tudo no sistema "chave na mão"

Eu na moradia de um familiar meu no conselho do Seixal que foi acabada á um mês, tratei de tudo com o cliente e foi assim:

Fiz um caderno de encargos com tudo explicado o que se pretendia e medições de tudo para orçamentar. Tudo muito bem definido e a forma de pagar por parcelas. E um recpectivo mapa de obra.

Existe uma grande vantagem ser uma empresa a tratar de tudo mesmo em regime de sub-empreitadas que varias empresas aos bocados.

Isto pk assim o estaleiro é só montado uma vez...pode-se fazer as alvenarias quase em simultaneo com as estrutura e depois disso estar varias especialidades ao mesmo tempo, caso seja separado isso não é possivel fazendo a obra "arrrastar-se" e os prazos de construção tb..[|)]

Sobre a ideia de o cliente fiscalizar...pode, mas para isso tem que ter conhecimento e tempo livre não é facil para um leigo fiscalizar uma construção;)

A moradia desses familiar ficou tudo tim por tim...nem alterações ao projecto teve;)

Como é que foi formalizado o acordo/contrato com a empresa construtora? Que procedimentos seguiram para ficar tudo preto no branco?

[J]

citação:Originalmente colocada por Nephilim

Ora bem uma moradia a nivel de preço resume-se a isto:

1--estrutura (incluindo escavações e transporte de entulhos a vazadouro)

2- alveraria: duplas esterior e normal interior(devidamente definida)

3- esgotos, aguas(sistema a definir com o empreiteiro)e electricidade.

4- telhado(incluindo remates, isolamentos , claraboias e fugas)

5-rebocos exterior e interiores

6- estuques

7-vãos(definir o tipo de vão e o tipo de guarnição)

8- ladrilhos e madeiras de chão.

9-carpintaria limpa

10-loiças de wc(e ligação)

11- cozinha(e ligação)

12- pintura interior e exterior

13-muro

14-arranjos exteriores

15- portões e vedações.


é só isto;)[8D]

Era bem o que me parecia!! SÓ ISTO!!!![8][8]

[SilverArrow]

Eu sei bem que os materiais podem ser alterados em Obra.

Mas eu quando participo em projectos os materiais vão todos descriminados, combinados com o cliente, assim como toda a sua esteriotomia...

Mas tb sei que não é o que acontece em 95% dos projectos. Mas ok.

[SilverArrow]

citação:Originalmente colocada por J

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

Escolher os materiais?

Mas não estão escolhidos no projecto?? Não entendo nada destes projectos.

Quando me refiro a escolher os materiais é obvio que não estão escolhidos. Por exemplo, o projecto diz que será um piso de tijoleira, mas convem que eu escolha a cor, tamanho da tijoleira, qualidade da mesma, etc. Isso não está incluido no projecto, normalmente é escolhido já com a obra a decorrer.

Não não é...

Já devia estar escolhido qual a tijoleira a aplicar, o seu tamanho, a sua qualidade, a sua cor e o mais importante a sua esteriotomia e método de aplicação! Isso sim é um projecto.

[FilipeDiass]

citação:Sobre a ideia de o cliente fiscalizar...pode, mas para isso tem que ter conhecimento e tempo livre não é facil para um leigo fiscalizar uma construção

não estando a pôr em causa a tua competência, sei mtos casos que sei supervisão do cliente até as cores das divisões ficavam mal...;)

supervisão sempre e muita!!!!![8]

para evitar enganos adiamentos nas datas!

[hpventura]

Isso de estar a fazer gestão de obras é porreiro para quem:

- Tem uma empresa de construção civil
- Ter muito tempo livre

Mais vale contratares um Director Técnico à parte para te fazer controlo de execução de projectos.

Como o Silver disse e bem, os materiais deverão constar do projecto, de modo a facilitar o aprovisionamento,evitar surpresas e facilitar o controlo técnico da obra.

[Nephilim]

citação:Originalmente colocada por J

Pois eu também me parece que ao ter de administrar directamente os prazos devm ter tendência para se alargar, mas ainda ninguém se referiu expressamente aos custos, isto é, poupa-se algum dinheiro (muito segundo me têm dito) ao fazer dessa forma ou não? Não há ninguém que já tenha construído e por isso possa dizer se existe ou não diferença de valores?

Poupas se tiveres tudo "timtim por tim tim" em caderno de encargos,

e resto é pago em parcelas de cada coisa que eu coloquei nessa tabela.

Não acho que ganhees mto seres tu a fazer isso, alias as empresas em quantidade compram ao melhor preço, etc...ha trabalhos que tem que ser feitos em sitonia...

uma pessoa dar uma de construtor sem saber é resultado catrastrofico certo.

Podes e isto eu ACONSELHO é alguem que verifique e fiscalize a estrutura antes de cada betonagem... isso sim é importante...o resto é para se ir vendo e pagar tudo parcela a parcela.

[Nephilim]

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

citação:Originalmente colocada por J

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

Escolher os materiais?

Mas não estão escolhidos no projecto?? Não entendo nada destes projectos.

Quando me refiro a escolher os materiais é obvio que não estão escolhidos. Por exemplo, o projecto diz que será um piso de tijoleira, mas convem que eu escolha a cor, tamanho da tijoleira, qualidade da mesma, etc. Isso não está incluido no projecto, normalmente é escolhido já com a obra a decorrer.

Não não é...

Já devia estar escolhido qual a tijoleira a aplicar, o seu tamanho, a sua qualidade, a sua cor e o mais importante a sua esteriotomia e método de aplicação! Isso sim é um projecto.

No projecto de arquitectura escolhes ao pormenor o tipo de grés para o chao da cozinha?

não vejo vantagem alguma nisso...

mas vejo estas desvantagens:

1º complicar e demorar a entrada de projectos
2º fazer o cliente estar a decidir tudo ao mesmo tempo sem tempo de "respirar"
3º estar a definir coisas cedo demais...é por a carroça á frente dos bois.

[municiador]

citação:Originalmente colocada por J

Pois eu também me parece que ao ter de administrar directamente os prazos devm ter tendência para se alargar, mas ainda ninguém se referiu expressamente aos custos, isto é, poupa-se algum dinheiro (muito segundo me têm dito) ao fazer dessa forma ou não? Não há ninguém que já tenha construído e por isso possa dizer se existe ou não diferença de valores?

Eu penso que a maior parte dos empreiteiros orçamenta por metro quadrado de construção, com poucas variáveis pelo meio para o apuramento do valor final do orçamento (acabamentos fracos/acabamentos médios/acabamentos de luxo) atribuindo um preço/m² conhecido para cada situação.
ao pedirmos um orçamento com várias deduções de trabalho, dificulta o apuramento de um orçamento certo obrigando os empreiteiros a arriscarem um orçamento por "cima".

[Nephilim]

citação:Originalmente colocada por municiador

citação:Originalmente colocada por Nephilim

Sobre o melhor é estar uma empresa de construção experiente e com alvará e fazer tudo no sistema "chave na mão"

Eu na moradia de um familiar meu no conselho do Seixal que foi acabada á um mês, tratei de tudo com o cliente e foi assim:

Fiz um caderno de encargos com tudo explicado o que se pretendia e medições de tudo para orçamentar. Tudo muito bem definido e a forma de pagar por parcelas. E um recpectivo mapa de obra.

Existe uma grande vantagem ser uma empresa a tratar de tudo mesmo em regime de sub-empreitadas que varias empresas aos bocados.

Isto pk assim o estaleiro é só montado uma vez...pode-se fazer as alvenarias quase em simultaneo com as estrutura e depois disso estar varias especialidades ao mesmo tempo, caso seja separado isso não é possivel fazendo a obra "arrrastar-se" e os prazos de construção tb..[|)]

Sobre a ideia de o cliente fiscalizar...pode, mas para isso tem que ter conhecimento e tempo livre não é facil para um leigo fiscalizar uma construção;)

A moradia desses familiar ficou tudo tim por tim...nem alterações ao projecto teve;)

Como é que foi formalizado o acordo/contrato com a empresa construtora? Que procedimentos seguiram para ficar tudo preto no branco?

foi assim:

para a camara foram os projectos e depois o alvará do construtor e veio a licença de construção para a obra.

isto a parte burocratica...


depois com o projecto fiz as medições a tudo, fiquei a saber as quantidades de tudo o que era preciso.

Depois tipo uma reunião com um empreiteiro e combinei com ele pagar(pagar o cliente) tudo por parcelas e fiz um caderno de encargos com prazos e etapas de construção e preço.

o cliente(um familiar meu) pagou etapa a etapa DEPOIS DE FEITA;)

[SilverArrow]

citação:Originalmente colocada por Nephilim

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

citação:Originalmente colocada por J

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

Escolher os materiais?

Mas não estão escolhidos no projecto?? Não entendo nada destes projectos.

Quando me refiro a escolher os materiais é obvio que não estão escolhidos. Por exemplo, o projecto diz que será um piso de tijoleira, mas convem que eu escolha a cor, tamanho da tijoleira, qualidade da mesma, etc. Isso não está incluido no projecto, normalmente é escolhido já com a obra a decorrer.

Não não é...

Já devia estar escolhido qual a tijoleira a aplicar, o seu tamanho, a sua qualidade, a sua cor e o mais importante a sua esteriotomia e método de aplicação! Isso sim é um projecto.

No projecto de arquitectura escolhes ao pormenor o tipo de grés para o chao da cozinha?

não vejo vantagem alguma nisso...

mas vejo estas desvantagens:

1º complicar e demorar a entrada de projectos
2º fazer o cliente estar a decidir tudo ao mesmo tempo sem tempo de "respirar"
3º estar a definir coisas cedo demais...é por a carroça á frente dos bois.

Sim fica escolhido...


1º - Onde é que complica e demora a entrada de projectos?
2º - O cliente tem o tempo que necessita para decidir, e tem a vantagem de não ter ninguém (empreiteiro) a impingir o que tem em stock... A dizer que é o melhor do mercado e que faz um super preço...
3º - Estar a definir coisas cedo de mais? Cedo de que?

Atenção que estou a falar de projectos de EXECUÇÃO... Não de licenciamento!

[xicos]

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

Eu sei bem que os materiais podem ser alterados em Obra.

Mas eu quando participo em projectos os materiais vão todos descriminados, combinados com o cliente, assim como toda a sua esteriotomia...

Mas tb sei que não é o que acontece em 95% dos projectos. Mas ok.

Depende do projecto SilverArrow!

Há projectos e projectos, como já leste no comentário do Nephilim, há projectos que na parte da arquitectura e a qualidade doa materiais talvez só mencione um pouco por alto.

Eu nunca apanhei projectos desse género.

Tenho obras em que no projecto para alem de mencionar, por exemplo, o tipo (chegam a dizer a marca e referencia de uma forma mais dissimulada, pois em obras publicas não é permitido exigir marcas), tamanho, cor e qualidade dos revestimentos cerâmicos, diz qual deverá ser a 1º peça a ser colocada, e qual o método de assentamento, dimensão das cruzetas e cola e betumes das juntas a utilizar.

Mas é como disse antes, tudo depende do projecto.

[Jfamendes]

Deixa lá SilverArrow, cá no atelier também funciona assim. Os projectos de Execução são definidos ao pormenor com o cliente (esteriotomia, aplicação, estudos de pormenor, cor, dimensões etc)

[Nephilim]

citação:Originalmente colocada por SilverArrow


Sim fica escolhido...


1º - Onde é que complica e demora a entrada de projectos?
2º - O cliente tem o tempo que necessita para decidir, e tem a vantagem de não ter ninguém (empreiteiro) a impingir o que tem em stock... A dizer que é o melhor do mercado e que faz um super preço...
3º - Estar a definir coisas cedo de mais? Cedo de que?

Atenção que estou a falar de projectos de EXECUÇÃO... Não de licenciamento!

Ahh ok estava a ver que era na entrada do processo...:D

já agora o que chamas a um projecto de execução?[:0] nós aqui a execução é feita de acordo com os projectos iguais ao que entraram na camara e de acordo com o caderno de encargos e fazemos alguns pormenores para facilitar como o mapa de vãos para dar ao serralheiro.

É no caderno de encargos que podemos definir com exatidão caso necessário um tipo de ladrilho.

[municiador]

citação:Originalmente colocada por Nephilim

citação:Originalmente colocada por municiador

citação:Originalmente colocada por Nephilim

Sobre o melhor é estar uma empresa de construção experiente e com alvará e fazer tudo no sistema "chave na mão"

Eu na moradia de um familiar meu no conselho do Seixal que foi acabada á um mês, tratei de tudo com o cliente e foi assim:

Fiz um caderno de encargos com tudo explicado o que se pretendia e medições de tudo para orçamentar. Tudo muito bem definido e a forma de pagar por parcelas. E um recpectivo mapa de obra.

Existe uma grande vantagem ser uma empresa a tratar de tudo mesmo em regime de sub-empreitadas que varias empresas aos bocados.

Isto pk assim o estaleiro é só montado uma vez...pode-se fazer as alvenarias quase em simultaneo com as estrutura e depois disso estar varias especialidades ao mesmo tempo, caso seja separado isso não é possivel fazendo a obra "arrrastar-se" e os prazos de construção tb..[|)]

Sobre a ideia de o cliente fiscalizar...pode, mas para isso tem que ter conhecimento e tempo livre não é facil para um leigo fiscalizar uma construção;)

A moradia desses familiar ficou tudo tim por tim...nem alterações ao projecto teve;)

Como é que foi formalizado o acordo/contrato com a empresa construtora? Que procedimentos seguiram para ficar tudo preto no branco?

foi assim:

para a camara foram os projectos e depois o alvará do construtor e veio a licença de construção para a obra.

isto a parte burocratica...


depois com o projecto fiz as medições a tudo, fiquei a saber as quantidades de tudo o que era preciso.

Depois tipo uma reunião com um empreiteiro e combinei com ele pagar(pagar o cliente) tudo por parcelas e fiz um caderno de encargos com prazos e etapas de construção e preço.

o cliente(um familiar meu) pagou etapa a etapa DEPOIS DE FEITA;)

Então não se assinou nenhum contrato. Foi tudo combinado com base no caderno de encargos que fizeste, ambas as partes aceitaram o caderno de encargos comprometendo-se verbalmente a respeitar o dito.

[Nephilim]

citação:Originalmente colocada por municiador


Eu penso que a maior parte dos empreiteiros orçamenta por metro quadrado de construção, com poucas variáveis pelo meio para o apuramento do valor final do orçamento (acabamentos fracos/acabamentos médios/acabamentos de luxo) atribuindo um preço/m² conhecido para cada situação.
ao pedirmos um orçamento com várias deduções de trabalho, dificulta o apuramento de um orçamento certo obrigando os empreiteiros a arriscarem um orçamento por "cima".

sim fazem isso e de acordo com o tipo de telhado e estrutura(betão) que a casa levar.

Mas por isso é que é tudo descriminado por parcelas, ele pode pedir o que quiser mas por parcelas base e depois os ajustes de material é importante.

Convem o caderno de encargos não faltar nada estar mais complecto possivel... acabamentos pode ter um preço base (por exemplo chão 10euros m2) se for mais o cliente paga o excesso