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Como rentabilizar um Apartamento

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    Como rentabilizar um Apartamento

    Vivam,

    Estou a construir uma vivenda e vou deixar de precisar do apartamento onde vivo. O ideal seria vendê-lo para amortizar o empréstimo da vivenda, mas está cada vez mais difícil vender apartamentos...

    O arrendamento é uma opção, mas como pago uma percentagem muito elevada de IRS, pouco rendimento obteria dessa forma, pois quase metade iria para o Estado

    Alguém já pensou em fazer algo deste género: abrir uma empresa do ramo imobiliário, passar o apartamento para essa empresa e depois pagar IRC em vez de IRS? É que com o orçamento 2009, a taxa de IRC passa para uns simpáticos 12,5 %

    Além disso, seria possível deduzir as despesas de manutenção do Apartamento

    O que acham?

    Outra opção seria vender o Apartamento muito barato. Ao preço a que está o dinheiro, a amortização do empréstimo representaria uma poupança assinalável em juros...

    Alguém está ou esteve nesta situação?

    #2
    Opinião Pessoal:
    Se possivel, vender barato. Ficas sem essa dor de cabeça e arrumas a questão.

    Comentário


      #3
      Tenho andado a pensar exactamente nesse assunto.
      Isso será possível criando um fundo imobiliário e transformando a posse do imóvel na posse de títulos de participação - dessa forma, transformas a tributação em sede de IRS (por englobamento, que pode ser por ex. de 40%) em tributação autónoma de 20%, libertando-te ainda dos encargos de gestão.

      Este é um modus operandi antigo para os tubarões, a inovação seria popularizar isto sem dar nas vistas...é que os abutres das finanças nunca deixam que a arraia miúda vá comer ao pote dos grandes - quando estes conseguem alteram a lei de forma a impedi-los, criando novos subterfúgios inalcançáveis.

      Em Portugal tem ainda o grande inconveniente de obrigar à transferência de propriedade, o que para a esmagadora maioria da população é uma ideia absurda, a de passarem o seu monte de tijolos "overtaxed" para as mãos de um bando de especuladores...

      Comentário


        #4
        Originalmente Colocado por eu Ver Post

        O arrendamento é uma opção, mas como pago uma percentagem muito elevada de IRS, pouco rendimento obteria dessa forma, pois quase metade iria para o Estado
        Como assim?

        entao se o aluguer fosse 500euros qdo recebia o Estado?

        Comentário


          #5
          Originalmente Colocado por Nephilim Ver Post
          Como assim?

          entao se o aluguer fosse 500euros qdo recebia o Estado?
          Assim muito por alto, cerca de 200 euros...

          Comentário


            #6
            Originalmente Colocado por eu Ver Post
            Assim muito por alto, cerca de 200 euros...
            xii...

            desconhecia que fosse assim tao alto, tenho familiares e amigos que tem casas arrendandas e não pagam tanto.

            Comentário


              #7
              Metes lá dentro 3 ou 4 zucas e uma madame a tomar conta.
              No fim do dia vais buscar os lucros, ehehehhe
              Vê-lá tem cuidado é para não "comeres" o stock ;-)

              Comentário


                #8
                Se for localizado perto de uma Universidade fazes uma espécie de "residênicia".

                Tenho um primo que veio de fora de Lisboa estudar para cá e está num apartamento nos seguintes moldes:

                - Quartos com 2 camas e 2 pequenas secretárias
                - Não tem sala
                - Tem uma cozinha com uma pequena zona de estar.
                - Internet sem fios gratuita em toda a casa.
                - Todas as divisões têm um pequeno LCD (talvez 24") na parede com TV Cabo (serviço clássico).
                - Serviço de limpeza semanal incluído
                - Serviço de lavandaria opcional.

                3 quartos a 250€ por estudante. Ou seja, 1.500€ de receita mensal.

                Se não estás perto de uma Univ. esquece tudo o que acabei de dizer !! LOL

                Comentário


                  #9
                  Originalmente Colocado por hpventura Ver Post
                  Se for localizado perto de uma Universidade fazes uma espécie de "residênicia".

                  Tenho um primo que veio de fora de Lisboa estudar para cá e está num apartamento nos seguintes moldes:

                  - Quartos com 2 camas e 2 pequenas secretárias
                  - Não tem sala
                  - Tem uma cozinha com uma pequena zona de estar.
                  - Internet sem fios gratuita em toda a casa.
                  - Todas as divisões têm um pequeno LCD (talvez 24") na parede com TV Cabo (serviço clássico).
                  - Serviço de limpeza semanal incluído
                  - Serviço de lavandaria opcional.

                  3 quartos a 250€ por estudante. Ou seja, 1.500€ de receita mensal.

                  Se não estás perto de uma Univ. esquece tudo o que acabei de dizer !! LOL

                  Bolas, 250€ para partilhar um quarto??? Como é que o ppl aceita isso??


                  E de certeza que não passa recibos da renda...

                  Comentário


                    #10
                    Originalmente Colocado por Rasec Ver Post
                    Bolas, 250€ para partilhar um quarto??? Como é que o ppl aceita isso??


                    E de certeza que não passa recibos da renda...
                    inclui água, gás, electricidade, tv cabo e internet wireless, limpeza semanal da casa, por isso não me parece assim tão exagerado.

                    O apartamento em causa está cheio !

                    Comentário


                      #11
                      Quando a fazeres uma firma há duas maneiras de lhe passares a casa
                      1 - Fazer uma venda semi-simulada, ou seja tu vendes a casa à firma mas como a firma é uma tua e é recem constituida usará o dinheiro que puzeste lá para formar o capital mais o dinheiro que tu lhe emprestares para comprar a casa, não ganhas nada com esta operação mas pagarás irs sobre mais-valias na venda.
                      2 - Fazes uma firma que não compra a casa, a firma administrará a casa e pagarte-á uma renda menos 20% por cento de retenção que entrega ao estado.
                      Depois nas duas opções tens que contar com 100, 200 euros por cada um dos 13 meses no minimo para o toc (técnico oficial de contas) mais 1.250 ano de pagamento especial por conta que pode ser deduzido no rendimento sobre o lucro se o tiveres, mais as despesas com a conta bancária que a empresa é obrigada a ter uma só dela e demais despesas...
                      E quanto a essa de para irc só pagares 25% de imposto (se não for alterado e tem-se ouvido dizer que vai) não é bem assim a empresa paga 25% de imposto mais as tributações autónomas e depois "se tirares" dinheiro da empresa vais à mesma ter que pagar impostos relativos à forma como "retiras o dinheiro" que se for como salário (a maneira mais comum) terás que pagar à segurança social e depois entrará no final do ano no teu irs (não deverá atingir um valor que esteja sujeito a retenção na fonte por isso conta com uma nota de liquidação do modelo 3 de maios valor a favor do estado do que o custume).
                      Resumindo e concluindo a empresa não é opção porque requer um património muito grande capaz de gerar grandes despesas que não são relevantes para irs e são revelantes para irc, como por exemplo a construção de um prédio, como é só uma apartamento e já está concluido so dará prejuiso.
                      Editado pela última vez por kushinadaime; 12 October 2008, 20:07. Razão: A expressão a bold antes estava incompreencivel

                      Comentário


                        #12
                        Afinal a ideia da empresa não é assim tão boa...

                        kushinadaime, obrigado pelo teu post, que me veio abrir os olhos para uma série de factores que estava a ignorar.

                        Só uma nota: o IRC vai ser de 12,5% até 10000 euros, o que seria o caso.

                        No entanto, tens razão, eu estava a esquecer-me de uma coisa fundamental na ideia da empresa: para poder usar o dinheiro das rendas, teria que pagar IRS. Lá se vai a ideia da empresa...

                        De facto, dada a minha situação de IRS, arrendar o apartamento está fora de questão. Arrendar sem recibos também está fora de questão, pois sou apologista da legalidade. Acho que o melhor é mesmo vender o apartamento a preço de saldo...
                        Editado pela última vez por eu; 12 October 2008, 20:36.

                        Comentário


                          #13
                          Originalmente Colocado por eu Ver Post
                          De facto, dada a minha situação de IRS, arrendar o apartamento está fora de questão. Acho que o melhor é mesmo vender o apartamento a preço de saldo...
                          Tens sempre aquela hipótese de cederes gratuitamente o apartamento durante algum tempo a alguém, e ires lá uma vez por mês para esse mesmo alguém te oferecer um maço de notas por seres simpático

                          Comentário


                            #14
                            Quanto essa dos 12,5% segundo as más linguas irá sair no orçamento do estado para 2009 logo só irá entrar em vigor em 2010 quando se entregar o irc de 2009 e é se não houver surpresas...
                            Chamem-me pessimista mas enquanto não ler a lei e tomar conhecimentos dos "mas e meios mas e dos portanto e dos se isto se aquilo" e outas coisas do género que as alterações ao orçamento do estado fará ao código do irc...

                            Quando a ver o efeito do arrendamento do apartamento no teu irs nada como ir ao programa do irs por os dados dos teus últimos anos lá e acrescentares a renda do prédio, depois à machadada do irs que dará acrescentas o valor do seguro da casa do imi e da taxa de esgotos e tiras um x para provisão para obras e despesas futuras.
                            Quanto ao valor de x é calculado com recurso a uma técnica económica muito complexa e secreta que divulgo aqui se prometerem não dizer nada a ninguém.
                            A técnica é a seguinte:
                            Atira-se um valor ao calhas dentro do razoável...

                            Comentário


                              #15
                              abre uma empresa de videos porno
                              os financiadores são simultaneamente os actores principais dos filmes, que nunca chegam ao mercado ;) tu forneces as actrizes.

                              chama-se a isto uma casa de ***** legal.

                              Comentário


                                #16
                                Originalmente Colocado por Vorsprung durch Technik Ver Post
                                Tenho andado a pensar exactamente nesse assunto.
                                Isso será possível criando um fundo imobiliário e transformando a posse do imóvel na posse de títulos de participação - dessa forma, transformas a tributação em sede de IRS (por englobamento, que pode ser por ex. de 40%) em tributação autónoma de 20%, libertando-te ainda dos encargos de gestão.

                                Este é um modus operandi antigo para os tubarões, a inovação seria popularizar isto sem dar nas vistas...é que os abutres das finanças nunca deixam que a arraia miúda vá comer ao pote dos grandes - quando estes conseguem alteram a lei de forma a impedi-los, criando novos subterfúgios inalcançáveis.

                                Em Portugal tem ainda o grande inconveniente de obrigar à transferência de propriedade, o que para a esmagadora maioria da população é uma ideia absurda, a de passarem o seu monte de tijolos "overtaxed" para as mãos de um bando de especuladores...
                                Oh pá esses gajos .... conheço uns poucos.... nem te digo nada .....

                                Comentário


                                  #17
                                  Originalmente Colocado por Omega Ver Post
                                  Oh pá esses gajos .... conheço uns poucos.... nem te digo nada .....

                                  Demoraste.

                                  Os abutres de que falo estão em Lx, são os que fazem as leis, não os que zelam pelo seu cumprimento.

                                  Em Portugal (como no resto do mundo) é facílimo multiplicar 1 ou 2 milhões. Difícil é lá chegar.

                                  Comentário


                                    #18
                                    Originalmente Colocado por Luis Capelo Ver Post
                                    abre uma empresa de videos porno
                                    os financiadores são simultaneamente os actores principais dos filmes, que nunca chegam ao mercado ;) tu forneces as actrizes.

                                    chama-se a isto uma casa de ***** legal.

                                    Nunca tinha pensado nisto. Ora aí está uma boa ideia

                                    Comentário


                                      #19
                                      A opção mais razoável parece-me arrendar a alguém de mínima confiança sem contrato de arrendamento!

                                      É ilegal? Paciência... Eu não condeno dadas as circunstâncias


                                      Vender a preço de saldo poderá ser outra opção, mas.... é preciso ponderar até que ponto vale a pena desfazer de bens ao desbarato

                                      Comentário


                                        #20
                                        quanto vale o apartamento?

                                        se vais pagar muito de impostos com o aluguer, talvez o melhor seja vender o apartamento barato, se o venderes por 100.000€, num deposito a prazo sem riscos, consegues taxas interessantes, a rondar os 5%

                                        já de dava 5000€ ano, 416€ por mês, bem bom sem nenhuma chatisse.

                                        Comentário


                                          #21
                                          mete la 4 brasileiras a pagar 30€ dia cada uma

                                          Comentário


                                            #22
                                            Originalmente Colocado por hpventura Ver Post
                                            inclui água, gás, electricidade, tv cabo e internet wireless, limpeza semanal da casa, por isso não me parece assim tão exagerado.

                                            O apartamento em causa está cheio !

                                            Não é nenhum preço nada de especial não senhor, ainda por cima a partilhar quarto...

                                            Comentário


                                              #23
                                              Originalmente Colocado por psantos Ver Post
                                              quanto vale o apartamento?

                                              se vais pagar muito de impostos com o aluguer, talvez o melhor seja vender o apartamento barato, se o venderes por 100.000€, num deposito a prazo sem riscos, consegues taxas interessantes, a rondar os 5%

                                              já de dava 5000€ ano, 416€ por mês, bem bom sem nenhuma chatisse.
                                              Originalmente Colocado por pmct Ver Post
                                              mete la 4 brasileiras a pagar 30€ dia cada uma
                                              Estas são duas boas opções

                                              Comentário


                                                #24
                                                Originalmente Colocado por eu Ver Post
                                                Vivam,

                                                Estou a construir uma vivenda e vou deixar de precisar do apartamento onde vivo. O ideal seria vendê-lo para amortizar o empréstimo da vivenda, mas está cada vez mais difícil vender apartamentos...

                                                O arrendamento é uma opção, mas como pago uma percentagem muito elevada de IRS, pouco rendimento obteria dessa forma, pois quase metade iria para o Estado

                                                Alguém já pensou em fazer algo deste género: abrir uma empresa do ramo imobiliário, passar o apartamento para essa empresa e depois pagar IRC em vez de IRS? É que com o orçamento 2009, a taxa de IRC passa para uns simpáticos 12,5 %

                                                Além disso, seria possível deduzir as despesas de manutenção do Apartamento

                                                O que acham?

                                                Outra opção seria vender o Apartamento muito barato. Ao preço a que está o dinheiro, a amortização do empréstimo representaria uma poupança assinalável em juros...

                                                Alguém está ou esteve nesta situação?
                                                Não me parece rentavel. Vamos por partes:

                                                1) Criar a empresa (500 euros) + venda do apartamento teu para e empresa (1000 euros) + pagamento de IMT + declaraçao de irs com a respectiva mais valia + pagamento ao toc da empresa durante a vida util da empresa + irc da empresa (os 12,5% são só sobre um pequeno valor do irc, o resto é á taxa normal[em torno de 10 mil euros a 12,5%] + encerramento da empresa (500 euros)

                                                2)vender muito barato. Ora ao declarar em irs, as finanças irá corrigir o valor pelo qual o imovel foi vendido, pois considerará que o valor real dele é superior. Escritura de venda, pagamento de IMT,pagamento de mais valia, correcção de declaraçao de irs, novamente correcção do IMT pago, possivel multa das finanças.

                                                Comentário


                                                  #25
                                                  AutoFan, sobre o ponto 1: tens razão e eu já excluí essa hipótese.

                                                  Sobre o ponto 2, penso que:
                                                  • O IMT é pago pelo comprador, não é?
                                                  • As mais valias não vão existir pois o dinheiro da venda vai ser aplicado na amortização do empréstimo da vivenda;
                                                  Daí que se calhar a melhor opção é mesmo vender barato...

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                                                    #26
                                                    Hoje nas notícias falaram sobre futuras alterações à lei do arrendamento! Eu não prestei muita atenção mas acho que está prevista uma descida dos impostos para quem tem os imóveis em bom estado, entre outras coisas...

                                                    Comentário


                                                      #27
                                                      Originalmente Colocado por eu Ver Post
                                                      AutoFan, sobre o ponto 1: tens razão e eu já excluí essa hipótese.

                                                      Sobre o ponto 2, penso que:
                                                      • O IMT é pago pelo comprador, não é?
                                                      • As mais valias não vão existir pois o dinheiro da venda vai ser aplicado na amortização do empréstimo da vivenda;
                                                      Daí que se calhar a melhor opção é mesmo vender barato...

                                                      Sim. O IMT quem paga é o comprador. A haver reinvestimento, dependerá dos valores envolvidos. Que não sabemos.
                                                      Volto a dizer-te, q se venderes mt barato, as finanças corrige-te os valores declarados. Tens q vender por um valor real. Vai ao site das finanças e simula o valor. Para teres uma ideia.
                                                      Editado pela última vez por AutoFan; 13 October 2008, 14:29.

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                                                        #28
                                                        Originalmente Colocado por AutoFan Ver Post
                                                        Tens q vender por um valor real.
                                                        Isso queria eu

                                                        Mas certamente que sabes (até melhor que eu) como está o mercado de apartamentos usados

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                                                          #29
                                                          Originalmente Colocado por eu Ver Post
                                                          Isso queria eu

                                                          Mas certamente que sabes (até melhor que eu) como está o mercado de apartamentos usados
                                                          Vê o tal valor das finanças, no simulador do IMI/IMT, e tenta não te desviar muito disso.

                                                          Normalmente o valor do simulador já é abaixo do valor real.

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