ajuda emprestimo habitação

[JoaoBen]

Boas noites, gostaria de pedir a vossa ajuda para avaliarem se se pode conseguir um emprestimo melhor ou não.

O emprestimo é para habitação e é de 50 000 euros (a habitação vale mais mas o emprestimo necessario e esse).

Emprestimo= 50 000 euros.
Numero mensalidades = 288.
Prazo 24 anos.
idade do requesitante do emprestimo é de 50 anos.
Tan nos primeiros 5 anos é 5.290 (taxa fixa a 5 anos + 1% de spread)
depois disso TAN de 6,019% (euribor 3M + 1% spread).
TAE=5,986%
Mensalidade=306,87 + 27.72 seguro de vida + 5,81 seguro multiriscos.

No final do emprestimo a pessoa pagou quase o dobro...

Se precisarem de mais dados avisem!

[Sweden]

Não sou bancário, mas posso dizer-te que 1% de spread é um abuso. 0,5 - 0,6 poderão ser considerados um bom spread.
Talvez o facto da pessoa ter já 50 anos contribua para isso.

[Cessna]

Boas noites, gostaria de pedir a vossa ajuda para avaliarem se se pode conseguir um emprestimo melhor ou não.

O emprestimo é para habitação e é de 50 000 euros (a habitação vale mais mas o emprestimo necessario e esse).

Emprestimo= 50 000 euros.
Numero mensalidades = 288.
Prazo 24 anos.
idade do requesitante do emprestimo é de 50 anos.
Tan nos primeiros 5 anos é 5.290 (taxa fixa a 5 anos + 1% de spread)
depois disso TAN de 6,019% (euribor 3M + 1% spread).
TAE=5,986%
Mensalidade=306,87 + 27.72 seguro de vida + 5,81 seguro multiriscos.

No final do emprestimo a pessoa pagou quase o dobro...

Se precisarem de mais dados avisem!

Spread de 1% esquece. Apesar de ser um valor baixo em relação à média, acho que um 0.6 ou 0.7 é o mais adequado.

[JoaoBen]

em que se traduz o spread? ou seja, quais os reais custos do spread?

[AutoFan]

em que se traduz o spread? ou seja, quais os reais custos do spread?

O spread é o ganho do banco.

[JoaoBen]

não percebo...
então se o ganho do banco é de 1% como é que o emprestimo no final fica quase por 90 000 euros? inflacção?

Expliquem-me em traços gerais como funciona

[Sweden]

Mais um pormenor:
Nessa simulação o empréstimo tem uma taxa fixa a 5 anos. Actualmente essa é uma má solução. A tendência de variação da Euribor é de queda, depois de se terem atingido máximos recentemente. Neste momento está já abaixo dos 5%. Experimenta uma simulação com taxa indexada à Euribor a 3 ou 6 meses. Isto, com um spread de 0.5%, dar-te-á uma prestação MUITO mais baixa!
Acabas por pagar o dobro, porque a taxa de juro não é adicionada ao montante do empréstimo e este valor dividido por 288 (nº de prestações) para saberes o valor das prestações a pagar. É mais complicado que isso...
A taxa de juro entra em cada prestação que pagas e como no ínicio pagas muito mais juros do que aquilo que abates na dívida, tens uma divída elevada durante muito tempo e acabas por pagar um valor muito maior que o pedido... é complicado, mas é mesmo assim...

[UmDois]

não percebo...
então se o ganho do banco é de 1% como é que o emprestimo no final fica quase por 90 000 euros? inflacção?

Expliquem-me em traços gerais como funciona

Há a taxa de juros e o spred

A taxa de juros é uma verba que os bancos usam para negocios, por exemplo quando alguém tem um depósito a prazo, o banco paga juros ao cliente, esse dinheiro tem de vir de algum lado. Essa não é a única aplicação por parte do banco é apenas um exemplo.

O spread é a margem de lucro do banco por te emprestar o dinheiro.

Depois é fazer as contas...

Tens de ter em conta que o cálculo % é sobre o montante total que te falta pagar e não sobre a mensalidade directamente.

Um conselho. Se ainda não sabes como isto funciona, não é o momento certo para tomares essa decisão.

[Cessna]

não percebo...
então se o ganho do banco é de 1% como é que o emprestimo no final fica quase por 90 000 euros? inflacção?

Expliquem-me em traços gerais como funciona

A juntar ao spread está a Euribor, indexada a 3, 6 ou 12 meses. Esta é a taxa que vês "flutuar" no telejornal e é a principal responsável pelo aumento ou diminuição da prestação mensal. O spread é a margem do banco e é fixo (a não ser que pretendas que to baixem e que o banco aceda).

[Cessna]

Mais um pormenor:
Nessa simulação o empréstimo tem uma taxa fixa a 5 anos. Actualmente essa é uma má solução. A tendência de variação da Euribor é de queda, depois de se terem atingido máximos recentemente. Neste momento está já abaixo dos 5%. Experimenta uma simulação com taxa indexada à Euribor a 3 ou 6 meses. Isto, com um spread de 0.5%, dar-te-á uma prestação MUITO mais baixa!
Acabas por pagar o dobro, porque a taxa de juro não é adicionada ao montante do empréstimo e este valor dividido por 288 (nº de prestações) para saberes o valor das prestações a pagar. É mais complicado que isso...
A taxa de juro entra em cada prestação que pagas e como no ínicio pagas muito mais juros do que aquilo que abates na dívida, tens uma divída elevada durante muito tempo e acabas por pagar um valor muito maior que o pedido... é complicado, mas é mesmo assim...

Se calhar ainda é cedo para "lançar foguetes", uma vez que a Euribor só a meio de Outubro é que começou a descer.
Mas subscrevo. Hoje em dia a taxa fixa (seja durante os 5 primeiros anos ou pelo empréstimo todo) não é o melhor negócio, porque a taxa está no seu máximo.

[Sweden]

Se calhar ainda é cedo para "lançar foguetes", uma vez que a Euribor só a meio de Outubro é que começou a descer.
Mas subscrevo. Hoje em dia a taxa fixa (seja durante os 5 primeiros anos ou pelo empréstimo todo) não é o melhor negócio, porque a taxa está no seu máximo.

Exacto.
Ainda por cima nesta simulação a taxa fixa é durante 5 anos e após isso é indexada à Euribor... nem sequer é para o prazo total do empréstimo, o que poderia dar alguma segurança.

[UmDois]

Boas noites, gostaria de pedir a vossa ajuda para avaliarem se se pode conseguir um emprestimo melhor ou não.

O emprestimo é para habitação e é de 50 000 euros (a habitação vale mais mas o emprestimo necessario e esse).

Emprestimo= 50 000 euros.
Numero mensalidades = 288.
Prazo 24 anos.
idade do requesitante do emprestimo é de 50 anos.
Tan nos primeiros 5 anos é 5.290 (taxa fixa a 5 anos + 1% de spread)
depois disso TAN de 6,019% (euribor 3M + 1% spread).
TAE=5,986%
Mensalidade=306,87 + 27.72 seguro de vida + 5,81 seguro multiriscos.

No final do emprestimo a pessoa pagou quase o dobro...

Se precisarem de mais dados avisem!

Os cálculos que eu faço aprendi-os às 3 pancadas e não me dá certo essa mensalidade.

ora taxa de juro 5,29%+1% (spread)=6,29

A mensalidade relativa ao valor é de 173,61€

A mensalidade relativa aos juros é 262,08€

Logo o total da mensalidade é 435,69€

Mas é como digo não sei se estarão certas já que o método fui eu que o aprendi pelo que ía lendo... matemáticos à recepção...

[Echos]

Em traços gerais o Spread está alto, ainda que realista. Os spreads maravilha acabaram!


Neste momento como já disseram uma taxa fixa representa um mau negócio porque a tendência sugere uma descida da Euribor resultado em valores brutos muito mais baixos nos primeiros 5 anos do que com a tal taxa fixa!


Convém portanto explorar um crédito indexado à Euribor de 3,6 ou 12 meses. Para precaver uma grande volatilidade de preços poder-se-a optar pelos 12 meses

[HMorim]

Ainda ontem passou nos noticiários que na generalidade os bancos prestam má informação para quem vai pedir crédito habitação(e em tudo o resto), por isso é que ás vezes(e nesta situação em partícular) devemos fazer-nos que burrinhos mesmo...e em caso de duvida dizer ao tipo que atende "ora explique-me lá isso como se eu fosse muito burro"...quem tem vergonha passa mal, e quando não se sabe pergunta-se. Dizer sim sim a tudo que a pessoa nos diz e chegar cá fora sem saber nada não é a melhor opção.

Basicamente o mais importante já foi dito, a euribor está a descer, a tendência é a descer mais, optar por taxa fixa nesta altura é má opção. O spread está um pouco alto, mas como o requerente tem 50anos, pode ser uma forma de o banco de proteger de um empréstimo de risco para uma pessoa que tera 74 anos quando o mesmo acabar.

As taxas de juro são anuais, calculadas a 365 dias
Habitualmente o juro é incrementado mensalmente, por isso tens de dividir a taxa por 12meses.
Nessa taxa 6,29% dá mensalmente 0,524%
Ou seja, vai pagar 340.4€, dos quais 262€ são juros...isto para a primeira prestação. Depois é calcular mensalmente sobre o valor em divida para saber que juros se está a pagar.
No primeiro ano paga-se um total de 4080€, mas desses, cerca de 3000 são juros.
Quanto mais tempo durar o empréstimo, mais baixa é a prestação, mas o valor final vai ser bastante mais elevado.

* isto não está 100% correcto, mas é mais ao menos isto que sucede!!

[ZylmhuinVII]

Os cálculos que eu faço aprendi-os às 3 pancadas e não me dá certo essa mensalidade.

ora taxa de juro 5,29%+1% (spread)=6,29

A mensalidade relativa ao valor é de 173,61€

A mensalidade relativa aos juros é 262,08€

Logo o total da mensalidade é 435,69€

Mas é como digo não sei se estarão certas já que o método fui eu que o aprendi pelo que ía lendo... matemáticos à recepção...

Calculaste as mensalidades em relação aos 50.000€ e 288 meses, certo?

Como é que calculaste a mensalidade relativa aos juros?

É de manhã e ainda não consigo raciocinar a sério...

[HMorim]

Calculaste as mensalidades em relação aos 50.000€ e 288 meses, certo?

Como é que calculaste a mensalidade relativa aos juros?

É de manhã e ainda não consigo raciocinar a sério...

já dizia o outro ...de manha só na caminha!!!

[JoaoBen]

obrigado pelas opinioes. Já estou a perceber melhor.

O emprestimo não e para mim, é para um familiar, dai não me ter inteirado e informado de todo o processo, mas é algo que estou a fazer agora, também com a vossa ajuda.

Escolheu uma taxa fixa, porque apesar de a euribor estar a baixar, ainda há muita incerteza no mercado.

[ClioII]

obrigado pelas opinioes. Já estou a perceber melhor.

O emprestimo não e para mim, é para um familiar, dai não me ter inteirado e informado de todo o processo, mas é algo que estou a fazer agora, também com a vossa ajuda.

Escolheu uma taxa fixa, porque apesar de a euribor estar a baixar, ainda há muita incerteza no mercado.

Aqui há tempos tentei explicar isto noutro tópico e até anexei uma folha de cálculo para se fazer umas "experiências".

Dá uma olhada aqui.

http://forum.autohoje.com/showpost.p...7&postcount=68

[poloTDI]

Boas!

Deixo aqui uma sugestão para realizarem simulações de empréstimos.

http://clientebancario.bportugal.pt/default.htm
(seleccionar Taxas de Juro » Crédito Habitação » Simulador)

No resultado aparece todo o período do empréstimo com os parciais de amortização de capital e juros e o custo total da operação.

Cumps.

[UmDois]

Calculaste as mensalidades em relação aos 50.000€ e 288 meses, certo?

Como é que calculaste a mensalidade relativa aos juros?

É de manhã e ainda não consigo raciocinar a sério...

A mensalidade sim, foi dessa forma.

Relativa aos juros. Temos de ter em conta que estamos a calcular a um ano/12 meses.

Portanto 50 000€/100*6,29/12=262,08333333...€

No entanto este é o valor da primeira mensalidade, a segunda será ligeiramente mais baixa porque já amortizaste aos 50 000€ uma mensalidade do valor emprestado 173,61. Na segunda mensalidade o valor dos juros é calculado sobre 49 826,39€


A explicação que o clioII dá no link que colocou está muito clara.