Venda de apartamento a cliente de imobiliára

[JoaoNascimento]

Boas,

Tenho um apartamento à venda, fruto de uma herança.
Coloquei numa imobiliária. Passados 6 meses ainda não está vendida, pelo que, sendo obrigado a baixar o preço, não me compensa pagar comissão (5% + IVA acima dos 100.000€ ou 5.000€ + IVA abaixo desse valor).

Anunciei que não iria renovar o contrato. No entanto houve algo que disseram que me deixou com a "pulga debaixo da orelha".

Segundo eles não poderei vender a casa a ninguém que tenha visitado a casa através deles.
Ora... vou colocar anúncios na internet após a rescisão oficial do contrato. Não posso garantir que alguém que tenha visitado o imóvel não venha a ver o anuncio e interessar-se por fazer negócio...

Afinal, quem visitou a casa e pesquise a internet irá fazê-lo dentro dos mesmos parâmetros que levou que a imobiliária propusesse aquela casa em particular, pelo que a possibilidade de lhe aparecer o meu imóvel é muito grande.

Houve pessoas que visitaram a casa e tentaram fazer negócio extra-agência. Isso foi denunciado.

Agora... já não tenho nada com eles. Aparece-me alguém que já tinha visitado a casa com agência e tenho de recusar o negócio? Há alguma lei que me obrigue a tal? Parece-me um pouco estranho...

Por favor, alguém entendido no assunto se pronuncie s.f.f.

[TiagoMatias]

Bullshit.... podes vender a quem quiseres a partir do momento em que deixas de ter contrato de exclusividade com a imobiliária...

Garanto-te...

[edias]

Bullshit.... podes vender a quem quiseres a partir do momento em que deixas de ter contrato de exclusividade com a imobiliária...

Garanto-te...

Como já não tens contrato com eles, vendes a quem quiseres... e para além disso como vão saber que vendeste a casa?!?!

Se tivesses contrato era uma coisa. Sem contrato era só o que faltava.

[DocJRA]

Se não renovas o contracto podes vender a quem quiseres.

E, mesmo que ainda tivesse em vigor, a grande maioria não te impede que vendas o imóvel particularmente, nem te coloca qualquer restrição na opção pelo comprador A ou B.

Por descargo de consciência, lê as letras pequeninas. Desde que escrito em Português será fácil apanhares alguma "armadilha legal".

[Echos]

Tanto quanto sei todos os clientes que feram apresentados ou indicados pela imobiliária (o qual deverão inclusive de ter uma ficha de visita assinada pelo dito interessado) produzem efeitos de retroactividade.

Ou seja, provavelmente, não poderás mesmo vender particularmente a qualquer cliente que já foi ver a casa durante o período contratual.

Não consegui encontrar nenhuma lei específica que responde claramente a esta questão, mas acredito que, caso "eles" descubram que um dito cliente comprou a casa após o contrato de mediação, poderão facilmente incriminar-te judicialmente, alegando que se trata de um esquema para "fugir" ao pagamento da respectiva comissão acordada.

[edias]

Tanto quanto sei todos os clientes que feram apresentados ou indicados pela imobiliária (o qual deverão inclusive de ter uma ficha de visita assinada pelo dito interessado) produzem efeitos de retroactividade.

Ou seja, provavelmente, não poderás mesmo vender particularmente a qualquer cliente que já foi ver a casa durante o período contratual.

Não consegui encontrar nenhuma lei específica que responde claramente a esta questão, mas acredito que, caso "eles" descubram que um dito cliente comprou a casa após o contrato de mediação, poderão facilmente incriminar-te judicialmente, alegando que se trata de um esquema para "fugir" ao pagamento da respectiva comissão acordada.

Folhas de visita?
Isso é novo. Quando em 2005 andei a ver casas nunca assinei nada, nem sequer dava os meus dados para poder visitar um imóvel...
Quanto muito o nome.

[MrsX]

Folhas de visita?
Isso é novo. Quando em 2005 andei a ver casas nunca assinei nada, nem sequer dava os meus dados para poder visitar um imóvel...
Quanto muito o nome.

Hoje em dia, qualquer imobiliária que se preze, preenche uma folha de visita por cada visita que faz, e fornece um feedback da mesma. Pelo menos desde 2006 que vejo as imobiliárias a funcionar assim (não me refiro às de vão de escada, claro).

[air]

Vejam o outro lado.

Pedem a uma imobiliária para vos fazer o trabalho difícil (arranjar interessados). Depois até arranjam maneira de saber quem são, acabam o contrato com a imobiliária e metem a comissão ao bolso.

Bonito!

P.S. Não estou a dizer que é o caso, apenas compreendo o que a imobiliária diz.

[Discovery]

Se os clientes que visitaram a tua casa foram registados e assinaram a folha de visita ao imovel, penso que nao poderás fazer negocio particular com eles ... Deve estar referido no contrato que assinaste com a tua ex-imobiliaria.

Pelo menos isso aconteceu comigo.

Curiosamente tambem acabei por vender depois de rescindir o contrato com a empresa.

[SilverArrow]

Sem dúvida.

É por isso mesmo que eles fazem essas coisas e folhas de visita.

Pelo que sei, de facto quem viu a casa com a imobiliária não pode comprar sem ser por eles.
Se o fizer e se descobrir levam-te a tribunal.

[Valium]

...

Não consegui encontrar nenhuma lei específica que responde claramente a esta questão, mas acredito que, caso "eles" descubram que um dito cliente comprou a casa após o contrato de mediação, poderão facilmente incriminar-te judicialmente, alegando que se trata de um esquema para "fugir" ao pagamento da respectiva comissão acordada.

A "lei específica" será o contrato livremente assinado pelas partes.

Deve haver um artigo que expressamente refira tal situação e onde estará estipulado como é regulada (prazos, validade, eventual sanção em incumprimento).

Pode eventualmente constar alguma coisa na lei da mediação.

[SpId3r]

Em termos legais a ficha de visita tem mais peso que um contrato de Mediação Imobiliária, a ficha serve de prova que foi através da empresa de Mediação Imobiliária que os clientes tiveram conhecimento que o imóvel estava para venda. Mesmo depois de cessar o contrato de mediação imobiliária não poderás vender a qualquer pessoa que visitou a casa com a empresa, infelizmente há bastantes pessoas que agem de má fé e celebram o CPCV durante o periodo de vigência do contrato de mediação e esperam que o mesmo acabe para fazer escritura.

[Trek8500]

é pá, é ler o contrato

não tens uma cópia do contratro que fizeste com a imobiliária?

isso também não pode ser ad-eternum , imagina que só resolves vender daqui a 5 anos e mesmo assim, coincidencia do caneco, quem ta compra é uma das pessoas que a viu agora

trek

[SpId3r]

isso já fica á consideração do juiz, mas passados 5 anos a imobiliária não vai andar a verificar quem comprou o imóvel, logo depois do periodo de vigência do contrato é normal tirarmos registos mensalmente para saber se o imóvel já foi vendido e se sim a quem. Posso dizer que já colocámos dois casos semelhantes a este em tribunal e ganhámos ambos.

[JoaoNascimento]

é pá, é ler o contrato

não tens uma cópia do contratro que fizeste com a imobiliária?

isso também não pode ser ad-eternum , imagina que só resolves vender daqui a 5 anos e mesmo assim, coincidencia do caneco, quem ta compra é uma das pessoas que a viu agora

trek

Isso é uma falha da parte deles... Não tenho a cópia...

Estive a ler a lei 211/2004 que regula a actividade das imobiliárias e não encontrei nada que refira essa situação.

Mas porra... Eles não conseguiram vender a minha casa... por isso, e pelas razões apontadas acima, rescindo o contrato.

Eles não conseguiram dar ao cliente uma solução dentro das caracteristicas e preço pretendidos. Este procura por outro lado.

Por acaso acabará por encontrar o anuncio que coloquei, mais barato do que a imobiliária apresentou. Imaginemos que o preço foi a única objecção à compra. Agora tem a oportunidade de a comprar pelo preço pretendido.
Avança para o negócio...

Imaginemos até que o cliente vai à imobiliária dizer que afinal pretende comprar a casa e que é possivel chegar ao preço pretendido, uma vez que há um anúncio que indica tal. Mas a imobiliária não o pode ajudar porque não tem a casa no portofólio...

Não a pode comprar?

Onde é que houve aqui má fé ou conluio?

Um contrato não se sobrepõe à lei. E onde é que há uma lei que me obrigue a recusar um negócio nestes termos? Ou a vedar a alguém a compra de determinado bem?

NOTA: Não é que isto esteja a acontecer. Mas tenho de me precaver, pois há sempre a possibilidade de esta situação se verificar.

[Rasec]

Por acaso é um boa questão (alguém de um imobiliária por aqui?), visitei o imóvel X com uma imobiliária aqui há 3 meses mas chateei-me com a imobiliária posteriormente (foram terrivelmente mal educados, coisa que não suporto em ninguém e muito menos num prestador de serviços) e disse que não falava mais com eles. Continuei a visitar imóveis e meses mais tarde decidi que queria o imóvel X e fui negociar directamente com o construtor e fez-se negócio e comprei o imóvel.

Poderei eu ou o construtor termos problemas com a imobiliária?

[JoaoNascimento]

Bullshit.... podes vender a quem quiseres a partir do momento em que deixas de ter contrato de exclusividade com a imobiliária...

Garanto-te...

Boas,

O que te leva a garantir, se é que posso perguntar?

[SilverArrow]

Por acaso é um boa questão (alguém de um imobiliária por aqui?), visitei o imóvel X com uma imobiliária aqui há 3 meses mas chateei-me com a imobiliária posteriormente (foram terrivelmente mal educados, coisa que não suporto em ninguém e muito menos num prestador de serviços) e disse que não falava mais com eles. Continuei a visitar imóveis e meses mais tarde decidi que queria o imóvel X e fui negociar directamente com o construtor e fez-se negócio e comprei o imóvel.

Poderei eu ou o construtor termos problemas com a imobiliária?

Tu não, o construtor sim.

[SilverArrow]

Isso é uma falha da parte deles... Não tenho a cópia...

Estive a ler a lei 211/2004 que regula a actividade das imobiliárias e não encontrei nada que refira essa situação.

Mas porra... Eles não conseguiram vender a minha casa... por isso, e pelas razões apontadas acima, rescindo o contrato.

Eles não conseguiram dar ao cliente uma solução dentro das caracteristicas e preço pretendidos. Este procura por outro lado.

Por acaso acabará por encontrar o anuncio que coloquei, mais barato do que a imobiliária apresentou. Imaginemos que o preço foi a única objecção à compra. Agora tem a oportunidade de a comprar pelo preço pretendido.
Avança para o negócio...

Imaginemos até que o cliente vai à imobiliária dizer que afinal pretende comprar a casa e que é possivel chegar ao preço pretendido, uma vez que há um anúncio que indica tal. Mas a imobiliária não o pode ajudar porque não tem a casa no portofólio...

Não a pode comprar?

Onde é que houve aqui má fé ou conluio?

Um contrato não se sobrepõe à lei. E onde é que há uma lei que me obrigue a recusar um negócio nestes termos? Ou a vedar a alguém a compra de determinado bem?

NOTA: Não é que isto esteja a acontecer. Mas tenho de me precaver, pois há sempre a possibilidade de esta situação se verificar.

Eles gastam dinheiro com a tua casa e por isso é que cobram a comissão. Vê lá que gastaram dinheiro e viram 0€...

E agora o comprador vai tentar comprar a casa pelo preço - a comissão por fora.
A imobiliária é que publicitou o teu imóvel para que o cliente o visse, reuniões, deslocações contactos e depois ele compra por fora ou espera para poder poupar os 5%...

[SpId3r]

Eu trabalho em Mediação Imobiliária, nesse caso do construtor não poderás ter problemas mas ele sim, se preencheste uma ficha de visita a mediadora tem direito de receber a comissão deles, foram eles que te deram a conhecer o imóvel! Em relação á objecção do preço, isso não é relevante, o trabalho da mediadora é arranjar comprador para o imóvel, se o cliente comprou depois do contrato pouco interessa, o trabalho da mediadora ta feito, divulgou e arranjou comprador, se tem uma prova que fez isso (ficha de visita) tem direito de receber a comissão!

[Valium]

Em termos legais a ficha de visita tem mais peso que um contrato de Mediação Imobiliária, a ficha serve de prova que foi através da empresa de Mediação Imobiliária que os clientes tiveram conhecimento que o imóvel estava para venda. Mesmo depois de cessar o contrato de mediação imobiliária não poderás vender a qualquer pessoa que visitou a casa com a empresa, infelizmente há bastantes pessoas que agem de má fé e celebram o CPCV durante o periodo de vigência do contrato de mediação e esperam que o mesmo acabe para fazer escritura.

A ficha só tem peso porque o contrato assim o garante, caso contrário podias fazer as fichas que quisesses, se não houver exclusividade ou o contrato não o estipular, as fichas não valem o papel em que estão impressas.

[SpId3r]

Valem o papel, em tribunal a ficha quando assinada por ambas as partes tem bastante peso, é o que mostra que o cliente visitou o imóvel com a agência. Uma ficha de visita tem mais peso que um contrato de mediação em regime de Exclusividade.

[SilverArrow]

A ficha só tem peso porque o contrato assim o garante, caso contrário podias fazer as fichas que quisesses, se não houver exclusividade ou o contrato não o estipular, as fichas não valem o papel em que estão impressas.

Claro.

[JoaoNascimento]

Eu trabalho em Mediação Imobiliária, nesse caso do construtor não poderás ter problemas mas ele sim, se preencheste uma ficha de visita a mediadora tem direito de receber a comissão deles, foram eles que te deram a conhecer o imóvel! Em relação á objecção do preço, isso não é relevante, o trabalho da mediadora é arranjar comprador para o imóvel, se o cliente comprou depois do contrato pouco interessa, o trabalho da mediadora ta feito, divulgou e arranjou comprador, se tem uma prova que fez isso (ficha de visita) tem direito de receber a comissão!

Mas na hipotese que coloquei as condições (preço) mudaram e o comprador tem conhecimento delas extra-agência, seja net ou mesmo outra agência. Por acaso encontrou aquela casa que já tinha visitado, como poderia ter encontrado outra.

[SpId3r]

Esqueçam a exclusividade, há tantas lacunas na lei em relação a isso, tanta mas tanta maneira de dar a volta a isto. Para nós mediadores a ficha de visita é a melhor segurança que se pode ter, estando em exclusivo ou em aberto. A minha agência apenas trabalha em regime de exclusividade mas não há nada como uma ficha de visita devidamente assinada, e para quem trabalha em aberto é a mesma coisa. Um contrato de mediação sendo em aberto ou exclusivo diz: "A Mediadora obriga-se a conseguir interessado na Compra ,pelo preço de_________, desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis ", a ficha de visita prova que realmente se encontrou um interessado e esse interessado teve conhecimento do imóvel através da promoção que a mediadora efectuou.

[Valium]

Valem o papel, em tribunal a ficha quando assinada por ambas as partes tem bastante peso, é o que mostra que o cliente visitou o imóvel com a agência. Uma ficha de visita tem mais peso que um contrato de mediação em regime de Exclusividade.

O facto de ter visitado através da agência, parece-me escasso para garantir sucesso em Tribunal, tanto mais se o contrato já tiver cessado.

[pferreira]

Esqueçam a exclusividade, há tantas lacunas na lei em relação a isso, tanta mas tanta maneira de dar a volta a isto. Para nós mediadores a ficha de visita é a melhor segurança que se pode ter, estando em exclusivo ou em aberto. A minha agência apenas trabalha em regime de exclusividade mas não há nada como uma ficha de visita devidamente assinada, e para quem trabalha em aberto é a mesma coisa. Um contrato de mediação sendo em aberto ou exclusivo diz: "A Mediadora obriga-se a conseguir interessado na Compra ,pelo preço de_________, desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis ", a ficha de visita prova que realmente se encontrou um interessado e esse interessado teve conhecimento do imóvel através da promoção que a mediadora efectuou.

E como é num caso em que o imóvel esteja a ser comercializado por várias agencias (nenhuma tem exclusividade), e o mesmo interessado/cliente visita várias vezes o imóvel com agências diferentes?
Sim isto aconteceu-me, num imóvel que tinha à venda.
Curiosamente foi vendido por mim e não por nenhuma agência e a nenhum cliente que tivesse visto imovel com agência.

[SpId3r]

mas felizmente serve para salva guardar a nossa posição! a historia mais bizarra que me aconteceu foi um comercial que aqui passou e armou-se em chico esperto e foi mostrar um apartamento de que nem havia contrato de mediação, nem aberto nem exclusivo, não havia nada! ele foi visitar e no fim pelo menos lembrou-se da ficha de visita, azar dos azares os clientes fazem negócio entre eles para não pagar comissão, nós passados dois meses descobrimos e avançamos para tribunal, o cliente comprador e o vendedor em tribunal alegaram que nunca nos tinham visto á frente e que eram amigos de longa data, o que nos valeu foi a ficha de visita, ganhámos o caso e recebemos a comissão!

[SpId3r]

pferreira, aí pouco ou nada há a fazer, daí a maior parte das agências começar a trabalhar apenas em regime de exclusividade.

[JoaoNascimento]

Mas na hipotese que coloquei as condições (preço) mudaram e o comprador tem conhecimento delas extra-agência, seja net ou mesmo outra agência. Por acaso encontrou aquela casa que já tinha visitado, como poderia ter encontrado outra.

E um caso destes? Caso aconteça, não sei como provar que foi isto que aconteceu, mas também a agência não tem como provar que não foi...