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Dúvida com contrato de arrendamento - dúvid

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    Dúvida com contrato de arrendamento - dúvid

    Boas,

    Estou prestes a alugar um apartamento, mas estpu com algumas dúvidas relativamente ao contrato, nomeadamente, na cláusula quinta, no ponto 5.

    Cláusula Quinta
    (Obras e Benfeitorias)
    1. A SEGUNDA OUTORGANTE não poderá fazer quaisquer obras, incluindo benfeitorias, no IMÓVEL sem a autorização prévia da PRIMEIRA OUTORGANTE.
    2. Não será devida qualquer indemnização, nem poderá ser alegado direito de retenção pela SEGUNDA OUTORGANTE , por obras, incluindo benfeitorias, realizadas no IMÓVEL.
    3. Todas as obras de conservação ordinária requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato competem à SEGUNDA OUTORGANTE .
    4. Todas as obras de conservação extraordinária requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato competem à PRIMEIRA OUTORGANTE.
    O que é que isto quer dizer? Na pesquisa que fiz, encontrei algumas referências a que as obras de conservação ordinária e extraordinária deveriam ser sempre da responsabilidade do proprietário, mas que podia ser acordado serem do inquilino.

    A minha dúvida é: que obras são estas? O que é manutenção ordinária (pintura de prédio?)?

    #2
    Originalmente Colocado por bizarro Ver Post
    Boas,

    Estou prestes a alugar um apartamento, mas estpu com algumas dúvidas relativamente ao contrato, nomeadamente, na cláusula quinta, no ponto 5.



    O que é que isto quer dizer? Na pesquisa que fiz, encontrei algumas referências a que as obras de conservação ordinária e extraordinária deveriam ser sempre da responsabilidade do proprietário, mas que podia ser acordado serem do inquilino.

    A minha dúvida é: que obras são estas? O que é manutenção ordinária (pintura de prédio?)?
    Obras de beneficiação
    São aquelas que não estão tipificadas nas de conservação servem para melhorar ou beneficiar os imóveis ou fracções correspondentes. (Crédito à Habitação)

    Obras de conservação ordinária
    São aquelas que se referem à reparação e limpeza geral do prédio, ou obras impostas pela Administração Pública que visam conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização. Assim, são obras de conservação ordinária:

    a) A reparação e limpeza geral do prédio e sua dependências;
    b) As obras impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização;
    c) Em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração. (Crédito à Habitação)

    Obras de conservação extraordinária
    São aquelas ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputadas acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano. (Crédito à Habitação)

    Comentário


      #3
      já agora e aproveitando este tópico, caso possam e queiram responder, podem informar-me se é mesmo necessário dar 4 meses de aviso à entidade contratada (à agência quer aluga os apartamentos)? no meu contrato está estipulada esta "lei", mas já me disseram que isso não é válido.

      Comentário


        #4
        no meu contrato de arrendamento está 4 meses

        Comentário


          #5
          Originalmente Colocado por caditonuno Ver Post
          já agora e aproveitando este tópico, caso possam e queiram responder, podem informar-me se é mesmo necessário dar 4 meses de aviso à entidade contratada (à agência quer aluga os apartamentos)? no meu contrato está estipulada esta "lei", mas já me disseram que isso não é válido.
          E está muito bem!

          Artigo 1098.o Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário
          1 — O arrendatário pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo do contrato.
          2 — Após seis meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano.
          3 — A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.
          Fonte

          Comentário


            #6
            Originalmente Colocado por annlee Ver Post
            no meu contrato de arrendamento está 4 meses
            O NRAU (novo regime do arrendamento urbano) estabelece o prazo de aviso prévio de 120 dias para denuncia imotivada do contracto de arrendamento por parte do arrendatário.

            Ou seja são esses 4 meses. As normas relativas aos contractos de arrendamento são imperativas. Ou seja não podem ser alteradas pelas partes. Contudo em tribunal já foram sendo admitidos prazos mais curtos estabelecidos pelas partes.

            No vosso caso concreto como foi estabelecido o prazo de pré aviso de 4 meses não há nada a fazer, quando quiserem sair, avisam com antecedência de 4 meses! Não há nada de mal nisso!

            Comentário


              #7
              Já agora, o que é que os vosso contratos de arrendamento referem relativamente às obras ordinárias?

              É que a casa a alugar é num prédio antigo (25 anos) e o contrato é de 5 anos e não me parece correcto que seja eu a pagar as obras de conservação ordinária.

              Comentário


                #8
                Simples, pede uma adenda ao contrato, onde fique claro quais as tuas obrigações no caso de conservação ordinária.
                Eu entendo como a do uso normal, limpeza de escada e afins.

                Pintura de prédio ou outras, devem ser de responsabilidade do proprietário.

                Comentário


                  #9
                  Originalmente Colocado por bizarro Ver Post
                  Já agora, o que é que os vosso contratos de arrendamento referem relativamente às obras ordinárias?

                  É que a casa a alugar é num prédio antigo (25 anos) e o contrato é de 5 anos e não me parece correcto que seja eu a pagar as obras de conservação ordinária.
                  O meu prédio é de 1960, estou pior que tu!

                  O meu contrato diz:

                  "O Inquilino obriga-se a conservar, no estado em que actualmente se encontram, as instalações de água, luz, aquecimento, esgotos e demais equipamentos do local arrendado, pagando à sua custa as reparações, bem como a manter em bom estado os respectivos soalhos, forros, pinturas e vidros, ressalvando o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização e decurso do tempo."

                  Nada refere sobre obras de conservação ordinárias ou extraordinárias.

                  Quanto à limpeza de escadas e afins, a porteira trata disso.

                  Comentário


                    #10
                    Isso parece-me normal.

                    A quem compete manter o locado em condições de utilização para o fim que se destina, é ao senhorio.

                    Comentário


                      #11
                      Originalmente Colocado por MrsX Ver Post
                      O meu prédio é de 1960, estou pior que tu!

                      O meu contrato diz:

                      "O Inquilino obriga-se a conservar, no estado em que actualmente se encontram, as instalações de água, luz, aquecimento, esgotos e demais equipamentos do local arrendado, pagando à sua custa as reparações, bem como a manter em bom estado os respectivos soalhos, forros, pinturas e vidros, ressalvando o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização e decurso do tempo."

                      Nada refere sobre obras de conservação ordinárias ou extraordinárias.

                      Quanto à limpeza de escadas e afins, a porteira trata disso.
                      Essa alinhea também tenho no contrato.

                      O que me está a deixar algumas dúvidas é mesmo a questão à conservação ordinárias e extraordinárias.

                      Do que li, o regulamento de arrendamento dizia que todas as obras eram da responsabilidade do senhorio, mas o novo regulamento permite que a responsabilidade das obras sejam divididas.

                      A minha questão aqui é: o que são obras ordinárias?

                      Pelo post do Point, aifico com a ideia de que as obras de conservação ordinária para lém da limpeza, inclui pintura de prédio e outro que tal. Vou falar com o senhorio para esclarecer esse ponto.

                      Comentário


                        #12
                        Tipo de Obras e sua definição:
                        Obras de Conservação e de Beneficiação – O actual Novo Regime de Arrendamento Urbano distingue três tipos de obras:
                        • Obras de conservação ordinária:
                          • Reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências;
                          • Obras impostas pela Administração Pública para repor as características do prédio apresentadas a quando da concessão da licença de utilização;
                          • Todas as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato.
                        • Obras de conservação extraordinária:
                          • As ocasionadas por defeito na construção do prédio;
                          • As necessárias por caso fortuito ou de força maior;
                          • Todas as que, não sendo imputadas a acções ou omissões ilícitas do senhorio, ultrapassem 2/3 do rendimento líquido do imóvel nesse ano.
                        • Obras de beneficiação:
                          • Todas as que não sejam de conservação ordinária ou extraordinária.
                        (...) segundo o art.º 1074.º do Código Civil, cabe ao senhorio executar todas as Obras de conservação ordinárias ou extraordinárias, requeridas por Lei vigente ou para o fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
                        https://www.portaldocidadao.pt/PORTA...SER_rendas.htm

                        Comentário


                          #13
                          obrigado ao pessoal e peço desculpa por ter "usurpado" o tópico. é que eu moro num apartamento em que o arrendamento jovem acaba daqui a alguns meses e pensei em ver apartamentos novos mais baratos (caso os haja) e podia ver um que interessasse, mas ninguém me vai arrendar para "daqui a 4 meses", essa é que é a questão principal.

                          Comentário


                            #14
                            Originalmente Colocado por caditonuno Ver Post
                            obrigado ao pessoal e peço desculpa por ter "usurpado" o tópico. é que eu moro num apartamento em que o arrendamento jovem acaba daqui a alguns meses e pensei em ver apartamentos novos mais baratos (caso os haja) e podia ver um que interessasse, mas ninguém me vai arrendar para "daqui a 4 meses", essa é que é a questão principal.

                            Efectivamente ninguém arrenda para daqui a 4 meses.


                            Aconselho arrendar nas seguintes condições: Entrega inicial de 2 meses de entrada (convencionais no mercado), mas com data de início de contrato para 1 de Fevereiro por exemplo. (é óbvio que para isto requer aceitação do proprietário).

                            Comentário


                              #15
                              Boa noite pessoal.
                              Estou para arrendar um apartamento e tenho algumas dúvidas, que vou volovar aqui para que me possam esclarecer, sff.

                              A primeira tem a haver com o prazo mínimo de arrendamento. Falei com o dono do apartamento e falou-se de períodos de arrendamente de um (1) ano. Este prazo pode ser acordado entre as duas partes, certo? Ou há alguma imposição legal de um valor maior, do género, 2 anos iniciais e a partir daí ser de um ano?

                              A quem vive nesta situação, têm como despesa o valor da renda, das despesas (água, gás, electricidade, etc) e do condomínio ou este é pago pelo dono?
                              Passaram todos os contratos para o vosso nome (água, gás, electricidade, etc)?

                              Sou (completamente) ignorante nestes assuntos, por isso, qualquer dica a que deva ter atenção no contrato, agradeço.

                              Comentário


                                #16
                                Boas.
                                Alguém com apartamento arrendado que possa esclarecer nestas questões?

                                Entretanto estou a ver alguma documentação sobre este assunto (nomeadamente isto: http://www.arrendamento.gov.pt/NR/rd...6_27_2_LAU.pdf, no referido site), mas se tiver testemunhos práticos, ajudava imenso.

                                Obrigado.

                                Comentário


                                  #17
                                  Originalmente Colocado por Macavenco Ver Post
                                  Boas.
                                  Alguém com apartamento arrendado que possa esclarecer nestas questões?

                                  Entretanto estou a ver alguma documentação sobre este assunto (nomeadamente isto: http://www.arrendamento.gov.pt/NR/rd...6_27_2_LAU.pdf, no referido site), mas se tiver testemunhos práticos, ajudava imenso.

                                  Obrigado.
                                  Posso-te dizer que o condomínio é pago pelo proprietário.

                                  De resto acho que os contratos têm a duração mínima de um ano.

                                  As contas paga o inquilino, e se o senhorio tiver dois dedos de testa passa os contratos todos para nome do inquilino.

                                  Comentário


                                    #18
                                    Originalmente Colocado por Macavenco Ver Post
                                    Boa noite pessoal.
                                    Estou para arrendar um apartamento e tenho algumas dúvidas, que vou volovar aqui para que me possam esclarecer, sff.

                                    A primeira tem a haver com o prazo mínimo de arrendamento. Falei com o dono do apartamento e falou-se de períodos de arrendamente de um (1) ano. Este prazo pode ser acordado entre as duas partes, certo? Ou há alguma imposição legal de um valor maior, do género, 2 anos iniciais e a partir daí ser de um ano?

                                    A quem vive nesta situação, têm como despesa o valor da renda, das despesas (água, gás, electricidade, etc) e do condomínio ou este é pago pelo dono?
                                    Passaram todos os contratos para o vosso nome (água, gás, electricidade, etc)?

                                    Sou (completamente) ignorante nestes assuntos, por isso, qualquer dica a que deva ter atenção no contrato, agradeço.
                                    No meu caso, e em todos os casos que conheço, contratos de água, electricidade, gás e internet (telefone, tv, etc) em nome do inquilino. O condomínio é pago pelo senhorio.

                                    Em relação ao contrato, haverá aqui no Fórum quem esteja mais habilitado do que eu para ajudar, mas deixo-te algumas dicas que costumo seguir (algumas são óbvias):

                                    1. Ler cuidadosamente o contrato de uma ponta a outra, e não ter de receio de pedir esclarecimentos sobre qualquer ponto que cause dúvida. Se não concordares com alguma alínea não o assines.

                                    2. O número de meses de caução deve estar explicito no contrato, bem como a antecedência com que tens de avisar (e forma de aviso) o senhorio antes de saíres (número de meses ou dias).

                                    3. Verifica se a morada do senhorio no contrato está correcta (por causa das comunicações via correio registado).

                                    4. No contrato devem estar listados os eletrodomésticos e outros bens que estejam na casa (isto é, que façam parte do arrendamento), bem como indicação do seu estado de conservação.

                                    5. No contrato fica definido quem paga os serviços (água, electricidade, etc) e o condomínio.

                                    Pronto, espero ter ajudado. Outra coisa, após efectuares o arrendamento podes substituir a fechadura (ou o segredo) da habitação, por uma questão de segurança (tanto quanto sei não necessitas de notificar o proprietário, eu pelo menos nunca o fiz, e também nunca tive problemas). Quando o arrendamento cessar entregas todas as novas chaves ao proprietário.

                                    Abraço

                                    Comentário


                                      #19
                                      Obrigado aos dois pelos esclarecimentos.
                                      Ainda não recebi o contrato para verificar, mas conto que tudo esteja explícito sobre essas questões. A ideia que tenho é que com a renda que o proprietário recebe deverão estar incluídas as despesas de condomínio e eventuais obras na casa, caso não sejam derivadas de mau uso do inquilino. Tenho de ver quanto é a despesa (se se aplicar) de alterar o titular dos contratos de fornecimento (água, gás, electricidade, etc).

                                      Comentário


                                        #20
                                        Também aluguei um imóvel, já estava remodelado e a luz, água, gás, telefone ou Internet são por minha conta. Relativamente ao telefone não tinha cabo, falei com o senhoria para colocar e ele disse que o podia fazer. è uma questão de comunicação

                                        Comentário


                                          #21
                                          Ainda hoje fui ver um apartamento que me interessa, a questão é a seguinte:

                                          No apartamento onde estou, ainda não informei "o proprietário" agência imobiliária, que pretendo sair do apartamento e entregá-lo já no final deste mês (foi tudo em cima do joelho, calhou assim).

                                          Até que ponto (legalmente) a agência me obriga a ficar os 4 meses obrigatórios?

                                          Comentário


                                            #22
                                            até que ponto? no ponto de que estás a quebrar o contrato. até podes nem ficar na casa, mas os meses em falta terás de os pagar.

                                            Comentário


                                              #23
                                              Se não deres o pré-aviso, em último caso terás que pagar as rendas até ao fim.
                                              É uma questão de conversar, é chato porque nem as pessoas esperam na casa nova 4 meses, mas também o senhorio não pode ficar de um momento para o outro sem inquilino. Os 4 meses servem para ir preparando novo aluguer.

                                              Comentário


                                                #24
                                                O senhorio pode opor-se a um melhoramento no imóvel feito pelo inquilino? No caso em concreto, trata-se da substituição de uma caixilharia simples em madeira, por uma em PVC com vidro duplo. A casa em causa já tem metade das janelas em PVC.

                                                Comentário


                                                  #25
                                                  Só eu é que reparei nisto ?

                                                  3. Todas as obras de conservação ordinária requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato competem à SEGUNDA OUTORGANTE .
                                                  4. Todas as obras de conservação extraordinária requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato competem à PRIMEIRA OUTORGANTE.
                                                  Editado pela última vez por PAZ; 16 August 2011, 17:17.

                                                  Comentário


                                                    #26
                                                    Originalmente Colocado por LuisCapelo Ver Post
                                                    até que ponto? no ponto de que estás a quebrar o contrato. até podes nem ficar na casa, mas os meses em falta terás de os pagar.
                                                    Pois.

                                                    Originalmente Colocado por Valium Ver Post
                                                    Se não deres o pré-aviso, em último caso terás que pagar as rendas até ao fim.
                                                    É uma questão de conversar, é chato porque nem as pessoas esperam na casa nova 4 meses, mas também o senhorio não pode ficar de um momento para o outro sem inquilino. Os 4 meses servem para ir preparando novo aluguer.
                                                    O local onde é, é extremamente difícil de arranjar casa, vai haver vaga, daí que é agora ou só para o próximo ano e o senhorio não pode esperar 4 meses e nem eu arranjo casa (ao valor que é, já com garagem), este ano, já pesquisei por outras e é tudo mais caro e sem garagem.

                                                    Dai que esta situação foi de um momento para o outro e se não aproveitar, tão cedo não terei melhor.

                                                    Dai a minha dúvida, prende-se no facto de entregar este apartamento no imediato (final do mês), sem sofrer qualquer agravamento, é que sustentar + 3 meses este apartamento + o novo, incluíndo a entrada de 2 meses (800€), é capaz de doer.

                                                    Comentário


                                                      #27
                                                      Originalmente Colocado por Ruibadboy Ver Post
                                                      Ainda hoje fui ver um apartamento que me interessa, a questão é a seguinte:

                                                      No apartamento onde estou, ainda não informei "o proprietário" agência imobiliária, que pretendo sair do apartamento e entregá-lo já no final deste mês (foi tudo em cima do joelho, calhou assim).

                                                      Até que ponto (legalmente) a agência me obriga a ficar os 4 meses obrigatórios?
                                                      Vai ao google e vê o significado de Pacta Sunt Servanda e vais perceber o porquê de teres que cumprir o prazo de pré aviso e a tua obrigação legal de o fazeres.

                                                      Comentário


                                                        #28
                                                        Vou falar com a agência, obrigado.

                                                        Comentário


                                                          #29
                                                          Originalmente Colocado por MrsX Ver Post
                                                          O senhorio pode opor-se a um melhoramento no imóvel feito pelo inquilino? No caso em concreto, trata-se da substituição de uma caixilharia simples em madeira, por uma em PVC com vidro duplo. A casa em causa já tem metade das janelas em PVC.
                                                          Se não estiver estipulado no contrato e se não for considerada uma deterioração lícita, pode!

                                                          Artigo 1073.º Deteriorações lícitas

                                                          1 - É lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade.


                                                          2 - As deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário.
                                                          Artigo 1074.º - Obras


                                                          1. Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
                                                          2. O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.
                                                          3. Exceptuam-se do disposto no número anterior as situações previstas no artigo 1036.º, caso em que o arrendatário pode efectuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda.
                                                          4. O arrendatário que pretenda exercer o direito à compensação previsto no número anterior comunica essa intenção aquando do aviso da execução da obra e junta os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.
                                                          5. Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.
                                                          Imobiliário em Portugal: Regime de Arrendamento: Obras no Arrendamento para Habitação

                                                          Dá uma vista de olhos neste acórdão para perceberes a diferença entre uma obra e uma deterioração lícita: Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

                                                          Comentário


                                                            #30
                                                            Originalmente Colocado por Valium Ver Post
                                                            Se não deres o pré-aviso, em último caso terás que pagar as rendas até ao fim.
                                                            É uma questão de conversar, é chato porque nem as pessoas esperam na casa nova 4 meses, mas também o senhorio não pode ficar de um momento para o outro sem inquilino. Os 4 meses servem para ir preparando novo aluguer.
                                                            Deixa-me fazer novamente quote.

                                                            A falar é que a gente se entende, fui falar com a agência e em vez dos 4 meses, acordaram em 1 mês, foram mais do que justos.

                                                            Comentário

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