Credito habitação, sugestões e experiências.

[STS]

independentemente da crise eu comprei casa... a minha opinião vale o que vale.

não, não nado em dinheiro

consegui boas condições SEM ENTRADA

basicamente tenho prestãção fixa a 35 anos com nº de prestações variáveis conforme o indexante.
ou seja caso o indexante da euribor suba mais do que a média estipulada por eles muda o nº de meses até um máximo de 60 ou menos 60

Podes dizer qual foi o banco?

[aalves]

Concordo. Mas onde podemos encontrar essas casas? Nos sites das imobiliárias não costumam ter essa opção.

A oferta de arrendamento também não é muito vasta, mas já existem casa com essa modalidade. Espero que quando for a minha vez consiga uma casa nesses termos de preferência com amortização total das rendas.

Aquilo que vejo é que antigamente a casa custava 100 000 euros davam 120 000 ou 130 000 euros hoje em dia já não é bem assim, se a casa custar 100 000 euros só dão 75 000 ou 80 000 na melhor das hipoteses, ou seja, a pessoa tem que ter dinheiro para o crédito ser aprovado.
Cumps

Como já disse em cima vi um crédito habitação + carro ser aprovado sem nenhuma condição dessas: fiadores, poupanças, entrada, nada, nadinha, nicles. Daí achar que para ser verdade só pode ser um grande contracto com um spread histórico e com outras grandes vantagens para o banco. Foi tipo "1º banco - emprestaram - está feito então". Nem foi tido em conta ver outras propostas. Como acho isso uma completa estupidez, presumo que ela também tenha sido usada para assinar o contracto do crédito. É que o facto de um banco aprovar não quer dizer que eu queira. Temos que ver o nosso lado também e ver se é vantajoso.

Já agora, quais os riscos de comprar casa e a dada altura entrar em incumprimento? É só o banco ficar com a casa?

Alguém me pode esclarecer esta dúvida?

[1975]

Originalmente Colocado por aalves
Já agora, quais os riscos de comprar casa e a dada altura entrar em incumprimento? É só o banco ficar com a casa?



Alguém me pode esclarecer esta dúvida?

Não tenho a certeza mas acho que não.
Cumps

[aalves]

Não tenho a certeza mas acho que não.
Cumps

Obrigado. Quem souber que esclareça.

[Echos]

A postura actual dos bancos é emprestar 100% + despesas de escritura sobre os imóveis que têm em carteira (frutos de dações em cumprimento) e dificultar maximamente a concessão de empréstimo a outro qualquer imóvel.

Qual a razão disto ?

O primeiro já não implica desembolso para o banco, enquanto o segundo constitui descapitalização.

[Echos]

Não tenho a certeza mas acho que não.
Cumps

Obrigado. Quem souber que esclareça.

Se a casa tiver um valor patrimonial que permita cobrir o empréstimo basta entrega-la ao banco.

"A dação pode ser uma solução benéfica se bem negociada, como pode ser catastrófica quando proposta ou aceite aceite sem analisar muito bem o caso concreto e as suas consequências, pois o credor sabe que o devedor só está a entregar o bem porque não o conseguiu vender. Dispõe o código civil (837º) que o devedor pode prestar coisa diversa da que for devida (ex: dinheiro), mesmo que de valor superior (ex: casa), desde que o credor dê o seu assentimento, caso contrário não exonera o devedor da divida."

Fonte: Dação | ENDIVIDAMENTO.PT - APOIO E SOLUÇÕES SOBRE DÍVIDAS E INCUMPRIMENTO

[FredMarques]

Olha eu comprei o ano passado e para me aprovarem o credito foi obra. Tentei 4 vezes credito para comprar casa a particular sempre rejeitado, ou porque as taxas de juro subiam ou porque tinha o credito dos carros, enfim arranjavam sempre desculpas.

Então optei por comprar casa diretamente ao banco, só me impuserem liquidar o credito dos carros. As casas do banco têm condições de financiamento muito atrativas, eu por exemplo tenho um Spread de 0.5, para além de não pagares avaliações, abertura de dossier entre outras coisas, paganas apenas a escritura eu paguei cerca de 600€ mais 300€ do imposto de selo

Tenho uma casa avaliada em 120000€ e dei apenas 85000€ pago 220€ mes já com seguros incluidos durante 40 anos.

O melhor concelho que te posso dar é sequeres comprar casa opta pela dos bancos

[aalves]

Se a casa tiver um valor patrimonial que permita cobrir o empréstimo basta entrega-la ao banco.

"A dação pode ser uma solução benéfica se bem negociada, como pode ser catastrófica quando proposta ou aceite aceite sem analisar muito bem o caso concreto e as suas consequências, pois o credor sabe que o devedor só está a entregar o bem porque não o conseguiu vender. Dispõe o código civil (837º) que o devedor pode prestar coisa diversa da que for devida (ex: dinheiro), mesmo que de valor superior (ex: casa), desde que o credor dê o seu assentimento, caso contrário não exonera o devedor da divida."

Fonte: Dação | ENDIVIDAMENTO.PT - APOIO E SOLUÇÕES SOBRE DÍVIDAS E INCUMPRIMENTO

E não deve poder contrair novo empréstimo certo? Fica numa espécie de "lista negra" ou assim.

[Echos]

Não há nada que o diga expressamente, (existe todavia uma período de 5 anos de registo no Banco de Portugal para incumpridores), mas provavelmente este individuo fica queimado para sempre na banca.

[GJP]

Podes dizer qual foi o banco?

claro, sem problema

CGD

[Whisperdancer]

Tenho a possibilidade de abater parte da dívida, sem qualquer penalização (os tais 0.5% que é normal pedirem), devolvendo-me 3% do montante abatido.

Existe alguma razão para não o fazer nesta altura?

[Two]

Parece que se fazem bons negócios com imóveis pertencentes à banca. Os preços são baixos. Os spreads idem aspas aspas, e financiam uma % superior ao normal.


Eu nem devia estar a dizer isto porque tenho a minha à venda.

[AMGfan]

Alguém por aqui anda a negociar spreads?

[ManymilesR]

Alguém por aqui anda a negociar spreads?

Se conseguires negociar algum para valor inferior avisa!!

Negociar spreads neste momento é quase impossivel a não ser que tenhas muitos €€ no banco!

[AMGfan]

Se conseguires negociar algum para valor inferior avisa!!

Negociar spreads neste momento é quase impossivel a não ser que tenhas muitos €€ no banco!

O que tenho constatado é que as impossibilidades esbarram em quem se apresenta ao banco como antigamente... é necessário um rácio F/G confortável...

[DocJRA]

O que tenho constatado é que as impossibilidades esbarram em quem se apresenta ao banco como antigamente... é necessário um rácio F/G confortável...

Explica-me a sigla sff.

[dvck]

Explica-me a sigla sff.

Rácio financiamento/garantia.

Diria que neste momento, mesmo com um rácio de 50%, conseguir um spread na ordem dos 2 ou 3% não é fácil. E em bancos portugueses é para esquecer.

[AMGfan]

Explica-me a sigla sff.

rácio financiamento/garantia

[AMGfan]

Rácio financiamento/garantia.

Diria que neste momento, mesmo com um rácio de 50%, conseguir um spread na ordem dos 2 ou 3% não é fácil. E em bancos portugueses é para esquecer.

Concordo. Mas as variáveis aumentam, quando há empreendimentos por exemplo que têm spreads protocolados bem interessantes face ao momento...

[petrus]

Cada caso é um caso e cada casa... também é uma casa.

O mercado imobiliário está a atravessar uma fase algo anómala: muita oferta, pouca procura para o mercado de compra/venda e no mercado de arrendamento está a suceder o oposto!

Tentando agora ajudar o autor do tópico, faz parte da mentalidade de muitos de nós (eu incluido) querer ter casa própria e não alugada. Não interessam as motivações e se é ou não um bom negócio, mas seduz-nos o conceito de propriedade (com os carros também sucede isso com muita gente e eu sou um deles).

Como a esmagadora maioria de nós não consegue adquirir uma casa a pronto, só nos resta a opção empréstimo ou equivalente e é aí que a banca comercial entra em força, como é óbvio.

Depois de um período de verdadeira loucura pelo imobiliário o mercado arrefeceu e o resultado está à vista: bancos com pouca liquidez para emprestar e, quando o fazem, procuram ter mais garantias uma vez que o seu negócio é o dinheiro e não o imobiliário (não é à toa que estão atulhados de casas)... por outro lado, os consumidores têm poucos recursos e muitas vezes não fazem bem as contas e acabam por se meter em maus lençois, bem como a outras pessoas (os chamados fiadores).

Abreviando o discurso, pondera bem o que queres comprar e, mais ainda, o que podes comprar. Lembra-te que a oferta de mercado é enorme em termos de habitação (com alguns preços mesmo de perder a cabeça), mas quando fores sondar os bancos para veres o que te oferece melhores condições, vê bem qual a tua Calcular a taxa de esforço e prepara-te para spreads nada agradáveis, tipo 5% ou até mais o que para mim é coisa de agiota!

Neste momento uma boa alternativa é mesmo a compra de habitações que os bancos tenham em carteira e que foram "apanhadas" por incumprimento dos seus compradores iniciais. Nestes casos os bancos são muito mais benévolos porque são duplamente interessados ganhando das duas maneiras.

Termino com um exemplo real de uma colega da minha patroa:

Ela queria comprar um apartamento para viver sozinha, os pais estavam dispostos a dar uma ajuda simpática para a entrada (e a serem fiadores) e ela tem um dinheirito junto, mas em todos os bancos os obstáculos eram mais que muitos. No banco da qual é cliente tinham-lhe propostos spreads próximos dos 5% e mesmo assim implicavam uma série de coisas: conta domiciliada, cartão de crédito... em conversa com o gerente, ele perguntou-lhe se ela estava interessada num dos apartamentos de uma urbanização que o construtor se viu obrigado a "entregar" ao banco e em que vários ainda estavam à venda...

Para grande espanto dela (que procurava um pequeno T2) fizeram-lhe uma proposta de loucos para um T3 e um spread de 1,5%. Pelo que a patroa me disse o banco foi super ágil em todo o processo e já tem escritura marcada para o mês que vem e a miúda nem cabe nela de contente!!!

[dvck]

Concordo. Mas as variáveis aumentam, quando há empreendimentos por exemplo que têm spreads protocolados bem interessantes face ao momento...

Exacto. Nesses casos também é possível conseguir condições razoáveis. Normalmente tem é a limitação de não poderes escolher o banco porque, normalmente, um deles tem a exclusividade do empreendimento e "impõe" as regras do jogo.

[nogueiraribeiro]

Muito cuidado com os spreads promocionais que os construtores ou vendedores conseguem junto dos bancos, são realmente mais atractivos que o normal, mas prevalecem durante 2 ou 3 anos...

Mais escandaloso que os spreads que os bancos exigem são os preços de venda, e muitos não querem tirar um cêntimo! Claro que se começa a ver um a um a vender casas de um momento para o outro por menos 50 mil €, 100 mil €, as vezes metade e as vezes até menos que isso(!!!).

[MrsX]

(...)
Para grande espanto dela (que procurava um pequeno T2) fizeram-lhe uma proposta de loucos para um T3 e um spread de 1,5%. Pelo que a patroa me disse o banco foi super ágil em todo o processo e já tem escritura marcada para o mês que vem e a miúda nem cabe nela de contente!!!

Adquiri recentemente um apartamento de banco (mas infelizmente o spread não foi tão bom quanto esse!! ) e o processo, a partir do momento em que entreguei a documentação, demorou três semanas até à escritura e acho que só não foi feita mais cedo porque estava de férias no Algarve!!

[nogueiraribeiro]

Adquiri recentemente um apartamento de banco (mas infelizmente o spread não foi tão bom quanto esse!! ) e o processo, a partir do momento em que entreguei a documentação, demorou três semanas até à escritura e acho que só não foi feita mais cedo porque estava de férias no Algarve!!

Para o comum dos mortais as melhores soluções são deste género, comprei recentemente casa também e andei a ponderar situações destas, mas infelizmente quando chegam "cá baixo" já estão bem filtradas

[Fadjadjas]

1,5% de Spread é Bom... Então 0,7%??? Lol. Eu sei, é o mercado.
E sei que se trocar de casa agora bem que f*d*...

[AMGfan]

Se calhar sou esquisito, mas deposito muito pouca esperança em encontrar algo em que lhe pegue na base de dados dos bancos...

[MrsX]

Se calhar sou esquisito, mas deposito muito pouca esperança em encontrar algo em que lhe pegue na base de dados dos bancos...

Eu também devo ter visto umas 8 ou 9 casas antes de dar com esta, e já quase desesperava com o mau estado de grande maioria delas.

[AMGfan]

Eu também devo ter visto umas 8 ou 9 casas antes de dar com esta, e já quase desesperava com o mau estado de grande maioria delas.

O mau estado na maior parte das vezes tem solução. A localização nunca tem.

Confesso que só estive no site da CGD e não gostei do pouco que é possível ver. Qua

[MrsX]

O mau estado na maior parte das vezes tem solução. A localização nunca tem.

Confesso que só estive no site da CGD e não gostei do pouco que é possível ver. Qua

Sim, a localização também era um ponto essencial. Não podia ser muito esquisita porque o plafond era reduzido, mas tive que encontrar um compromisso entre ambos e acho que até não me saí mal.

Os imóveis da CGD foram os piorzinhos que encontrei.

[DarkmaN]

Cada caso é um caso e cada casa... também é uma casa.

O mercado imobiliário está a atravessar uma fase algo anómala: muita oferta, pouca procura para o mercado de compra/venda e no mercado de arrendamento está a suceder o oposto!

Tentando agora ajudar o autor do tópico, faz parte da mentalidade de muitos de nós (eu incluido) querer ter casa própria e não alugada. Não interessam as motivações e se é ou não um bom negócio, mas seduz-nos o conceito de propriedade (com os carros também sucede isso com muita gente e eu sou um deles).

Como a esmagadora maioria de nós não consegue adquirir uma casa a pronto, só nos resta a opção empréstimo ou equivalente e é aí que a banca comercial entra em força, como é óbvio.

Depois de um período de verdadeira loucura pelo imobiliário o mercado arrefeceu e o resultado está à vista: bancos com pouca liquidez para emprestar e, quando o fazem, procuram ter mais garantias uma vez que o seu negócio é o dinheiro e não o imobiliário (não é à toa que estão atulhados de casas)... por outro lado, os consumidores têm poucos recursos e muitas vezes não fazem bem as contas e acabam por se meter em maus lençois, bem como a outras pessoas (os chamados fiadores).

Abreviando o discurso, pondera bem o que queres comprar e, mais ainda, o que podes comprar. Lembra-te que a oferta de mercado é enorme em termos de habitação (com alguns preços mesmo de perder a cabeça), mas quando fores sondar os bancos para veres o que te oferece melhores condições, vê bem qual a tua Calcular a taxa de esforço e prepara-te para spreads nada agradáveis, tipo 5% ou até mais o que para mim é coisa de agiota!

Neste momento uma boa alternativa é mesmo a compra de habitações que os bancos tenham em carteira e que foram "apanhadas" por incumprimento dos seus compradores iniciais. Nestes casos os bancos são muito mais benévolos porque são duplamente interessados ganhando das duas maneiras.

Termino com um exemplo real de uma colega da minha patroa:

Ela queria comprar um apartamento para viver sozinha, os pais estavam dispostos a dar uma ajuda simpática para a entrada (e a serem fiadores) e ela tem um dinheirito junto, mas em todos os bancos os obstáculos eram mais que muitos. No banco da qual é cliente tinham-lhe propostos spreads próximos dos 5% e mesmo assim implicavam uma série de coisas: conta domiciliada, cartão de crédito... em conversa com o gerente, ele perguntou-lhe se ela estava interessada num dos apartamentos de uma urbanização que o construtor se viu obrigado a "entregar" ao banco e em que vários ainda estavam à venda...

Para grande espanto dela (que procurava um pequeno T2) fizeram-lhe uma proposta de loucos para um T3 e um spread de 1,5%. Pelo que a patroa me disse o banco foi super ágil em todo o processo e já tem escritura marcada para o mês que vem e a miúda nem cabe nela de contente!!!

Não cabe nela de contente porquê? 1,5% de spread é um valor enorme, gigantesco e muito, muito exagerado para a realidade económico-financeira Portuguesa. Passou-se do 8 (spreads a 0,25% em 2007) para o oitenta (spreads a 6% em 2012). Ridiculo como funciona o mercado imobiliário em Portugal, bem como na maioria da Europa. Não há regulação nenhuma. Qualquer idiota com dois dedos de testa percebia na primeira metade da década de 2000 que dar financiamentos a 100% com taxas de esforço enormes, sobreavaliar as casas em mais de 30% acima do seu valor real, prazos a chegarem aos 50 anos de duração e idades dos proprietários máximas de 70 anos, casas a valorizar mais de 10% ao ano o mercado do imobiliário ia ruir e consequentemente com ele iria arrastar a banca provocando a famosa crise financeira (ou ajudando em muito para a sua força), seguindo-se uma brutal crise económica traduzida em níveis brutais de desemprego, diminuição de salários e endividamento das familias e do Estado.

Toda a gente sabia que isto ia acontecer e no entanto ninguém quis saber. O banco de Portugal e o Estado não quiseram saber. No crédito habitação, para evitar o colapso da banca teria de haver regulação estatal que definisse algo do género:

Montante máximo de financiamento - 80% do menor dos seguintes valores: valor predial inscrito nas finanças; valor da avaliação feita pelo banco;
Prazo máximo de financiamento: 20 anos;
Spread máximo: 1% (acrescido de Euribor);
Taxa de esforço de todos os créditos (somando o crédito habitação aos outros créditos do futuro proprietário): 50% do salário líquido;

Quem não reunisse as condições acima descritas não tinha crédito e acabou. Se estas regras fossem obrigatórias, hoje em dia teriamos uma banca sólida e a crise financeira e económica seria muito mais soft. Hoje em dia quem se portou bem, como eu tem de pagar a crise financeira sem ter tido culpa nenhuma no cartório (tenho um spread de 0.9%, financiamento de 80% a 20 anos e uma taxa de esforço de 25%, sendo que não tenho mais nenhum crédito para além do habitação, nem sequer automóvel). Quem alugou casa também não tem culpa nenhuma e também tem de pagar a crise. Os grandes culpados da crise são a banca por dar financiamentos a 100% a qualquer pessoa que aparecera numa sucursal de pé-descalço, o Estado por não criar regulação em condições e principalmente as pessoas que contrairam créditos habitação para comprar casar sobre-valorizadas a 40 anos com financiamento a 100% e taxas de esforço de 60% (por mais culpa que a banca e o Estado tenham, ninguém obrigou os cidadãos a comprarem casa nestas condições que na minha opnião são pura estupidez).

Outra coisa que me faz muita confusão é: se a banca fez asneira da grossa na concessão de crédito e com isso entrou em crise, porque raio é que eu enquanto cidadão comum tenho de contribuir com os meus impostos para salvar a banca? Fizeram m****, desenrasquem-se! Se eu criar uma empresa e tomar más decisões, as quais façam com que a empresa fique com problemas financeiros o Estado manda-me passear e eu tenho de pedir insolvência!