Construir: Empreitada ou administração directa?

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Boas,

penso que o título diz tudo, mas mais vale explicitar melhor :)

Estou para constuir casa, estando para enviar o projecto à Câmara e como tal, ando a pensar e qual será a melhor forma de tratar da proóxima parte (Construção). Do que tenho ouvido, há quem defende que é melhor contratar a totalidade da obra com um empreiteiro, saber logo o preço final, e apenas me preocupar em escolher os materiais (ele faz a obra das fundações aos acabamentos e contrata todos os profissionas necesários), outros defendem que isso fica muito mais caro e mais vale ser eu o "aministrador" da obra (comprando eu os materiais, contratando os diversos profissionais necessários, etc). Sinceramente ando confuso e por isso agradecia a vossa preciosa ajuda.

Em que ficamos, qual a solução mais barata, simples, problemas que posso vir a ter com as garantias, etc?

Cumprimentos
 
Empreitada mas sempre com acompanhamento de perto.
Eles fazem e tu controlas a ver se está conforme o contratado.
 
Contratas uma empresa para fazer a empreitada e colocas lá tu os materiais segundo as medição deles ou do projectista.

Os materiais danificados ou inutilizados por eles desnecessáriamente são descontados na valor da empreitada.

E fiscalizas tu, apareces sempre de surpresa e nunca caias no erro de dizer volto á hora Y ou X, não há certezas de nada.

Tenta negociar com uma empresa de fornecimento de materiais a compra total do que precisas, assim os descontos podem ser melhores.
 
Chegou hoje o deferimento da câmara para levantamento do alvará da licensa de construção da minha moradia.
Vou construir por administração directa da seguinte forma:
Entreguei ao empreiteiro toda a construção excepto todas as instalações, carpintarias, serralharias e materiais(excepto todo o "tosco"). Penso que o segredo para isto dar certo, vai ser a definição de todos os pagamentos ao empreiteiro.
Aproveitando o tópico ainda fresquinho, alguém tem uma minuta de contrato de empreitada para ser utilizado numa administração directa e qual o procedimento correcto de assinaturas e/ou registo do contrato?
Obrigado.
 
citação:Originalmente colocada por municiador

Chegou hoje o deferimento da câmara para levantamento do alvará da licensa de construção da minha moradia.
Vou construir por administração directa da seguinte forma:
Entreguei ao empreiteiro toda a construção excepto todas as instalações, carpintarias, serralharias e materiais(excepto todo o "tosco"). Penso que o segredo para isto dar certo, vai ser a definição de todos os pagamentos ao empreiteiro.
Aproveitando o tópico ainda fresquinho, alguém tem uma minuta de contrato de empreitada para ser utilizado numa administração directa e qual o procedimento correcto de assinaturas e/ou registo do contrato?
Obrigado.
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Pois isso é o que me dizem que pde ser uma boa hipotese (mais barato). Já tens noção do que podes poupar dessa forma? Mas e a questão das garantias, não haverá o perigo de eles se tentarem descartar de alguma responsabilidade por não ter sido eles a fornecer o material, por não ser o mesmo a fazer a obra toda (ex: há um problema com o piso e quem o colocou di que o pedreiro preparou mal a base, etc). Reparem que o que digo pode ser uma grande barbaridade, mas como á devem ter reparado, não teho grande experiência nessas questões.
 
citação:Originalmente colocada por SilverArrow

Escolher os materiais?

Mas não estão escolhidos no projecto?? Não entendo nada destes projectos.
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:D

Parece que não vives em portugal!

Desde que no ano passado ia para começar uma obra de reabilitação e o projecto não cabia no buraco da demolição que tinha feito já acredito em tudo.

Mais um ano de atraso........

Com é aquela musica do.....não me lembra o nome.....Ai portugal portugal o que é que estas a espera..........qqr coisa assim.
 
citação:Originalmente colocada por SilverArrow

Escolher os materiais?

Mas não estão escolhidos no projecto?? Não entendo nada destes projectos.
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Quando me refiro a escolher os materiais é obvio que não estão escolhidos. Por exemplo, o projecto diz que será um piso de tijoleira, mas convem que eu escolha a cor, tamanho da tijoleira, qualidade da mesma, etc. Isso não está incluido no projecto, normalmente é escolhido já com a obra a decorrer.
 
citação:Originalmente colocada por SilverArrow

Escolher os materiais?

Mas não estão escolhidos no projecto?? Não entendo nada destes projectos.
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Embora esteja "tudo" definido em projecto, existe sempre a possibilidade de alterar "quase tudo".
Se o dono da obra quiser, pode alterar os pavimentos de mogno para sucupira, o azulejo X pelo Y, o sistema de aquecimento da casa, o sistema de caixilharia, etc., etc.
Se quiser pode trocar a cozinha pela garagem (neste caso tem que meter um projecto de alterações na câmara).
Até há quem defenda que o projecto devia ser executado, depois de finalizada a obra.[}:)]
 
Podes fazer alteração ao projecto a nível de arquitectura.

Alguns materiais, algumas qualidades e características, cores, etc.
Mas penso que o deverás fazer com conhecimento do projectista, pois pagaste-lhe para alguma coisa e ele tem o dever de acompanhar a execução do projecto que fez. Também penso que será, ou pelo menos deverá ser uma exigência dele, pois só assim ele garantirá uma boa execução do mesmo.
 
citação:Originalmente colocada por SilverArrow

Escolher os materiais?

Mas não estão escolhidos no projecto?? Não entendo nada destes projectos.
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Claro, no projecto está definido por alto os materiais mas depois compete ao cliente escolher realmente os materiais(a novel de gosto e qualidade)
 
Sobre o melhor é estar uma empresa de construção experiente e com alvará e fazer tudo no sistema "chave na mão"

Eu na moradia de um familiar meu no conselho do Seixal que foi acabada á um mês, tratei de tudo com o cliente e foi assim:

Fiz um caderno de encargos com tudo explicado o que se pretendia e medições de tudo para orçamentar. Tudo muito bem definido e a forma de pagar por parcelas. E um recpectivo mapa de obra.

Existe uma grande vantagem ser uma empresa a tratar de tudo mesmo em regime de sub-empreitadas que varias empresas aos bocados.

Isto pk assim o estaleiro é só montado uma vez...pode-se fazer as alvenarias quase em simultaneo com as estrutura e depois disso estar varias especialidades ao mesmo tempo, caso seja separado isso não é possivel fazendo a obra "arrrastar-se" e os prazos de construção tb..[|)]

Sobre a ideia de o cliente fiscalizar...pode, mas para isso tem que ter conhecimento e tempo livre não é facil para um leigo fiscalizar uma construção;)

A moradia desses familiar ficou tudo tim por tim...nem alterações ao projecto teve;)
 
Ora bem uma moradia a nivel de preço resume-se a isto:

1--estrutura (incluindo escavações e transporte de entulhos a vazadouro)

2- alveraria: duplas esterior e normal interior(devidamente definida)

3- esgotos, aguas(sistema a definir com o empreiteiro)e electricidade.

4- telhado(incluindo remates, isolamentos , claraboias e fugas)

5-rebocos exterior e interiores

6- estuques

7-vãos(definir o tipo de vão e o tipo de guarnição)

8- ladrilhos e madeiras de chão.

9-carpintaria limpa

10-loiças de wc(e ligação)

11- cozinha(e ligação)

12- pintura interior e exterior

13-muro

14-arranjos exteriores

15- portões e vedações.


é só isto;)[8D]
 
Pois eu também me parece que ao ter de administrar directamente os prazos devm ter tendência para se alargar, mas ainda ninguém se referiu expressamente aos custos, isto é, poupa-se algum dinheiro (muito segundo me têm dito) ao fazer dessa forma ou não? Não há ninguém que já tenha construído e por isso possa dizer se existe ou não diferença de valores?
 
citação:Originalmente colocada por Nephilim

Sobre o melhor é estar uma empresa de construção experiente e com alvará e fazer tudo no sistema "chave na mão"

Eu na moradia de um familiar meu no conselho do Seixal que foi acabada á um mês, tratei de tudo com o cliente e foi assim:

Fiz um caderno de encargos com tudo explicado o que se pretendia e medições de tudo para orçamentar. Tudo muito bem definido e a forma de pagar por parcelas. E um recpectivo mapa de obra.

Existe uma grande vantagem ser uma empresa a tratar de tudo mesmo em regime de sub-empreitadas que varias empresas aos bocados.

Isto pk assim o estaleiro é só montado uma vez...pode-se fazer as alvenarias quase em simultaneo com as estrutura e depois disso estar varias especialidades ao mesmo tempo, caso seja separado isso não é possivel fazendo a obra "arrrastar-se" e os prazos de construção tb..[|)]

Sobre a ideia de o cliente fiscalizar...pode, mas para isso tem que ter conhecimento e tempo livre não é facil para um leigo fiscalizar uma construção;)

A moradia desses familiar ficou tudo tim por tim...nem alterações ao projecto teve;)
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Como é que foi formalizado o acordo/contrato com a empresa construtora? Que procedimentos seguiram para ficar tudo preto no branco?
 
citação:Originalmente colocada por Nephilim

Ora bem uma moradia a nivel de preço resume-se a isto:

1--estrutura (incluindo escavações e transporte de entulhos a vazadouro)

2- alveraria: duplas esterior e normal interior(devidamente definida)

3- esgotos, aguas(sistema a definir com o empreiteiro)e electricidade.

4- telhado(incluindo remates, isolamentos , claraboias e fugas)

5-rebocos exterior e interiores

6- estuques

7-vãos(definir o tipo de vão e o tipo de guarnição)

8- ladrilhos e madeiras de chão.

9-carpintaria limpa

10-loiças de wc(e ligação)

11- cozinha(e ligação)

12- pintura interior e exterior

13-muro

14-arranjos exteriores

15- portões e vedações.


é só isto;)[8D]
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Era bem o que me parecia!! SÓ ISTO!!!!:([8][8]
 
Eu sei bem que os materiais podem ser alterados em Obra.

Mas eu quando participo em projectos os materiais vão todos descriminados, combinados com o cliente, assim como toda a sua esteriotomia...

Mas tb sei que não é o que acontece em 95% dos projectos. Mas ok.
 
citação:Originalmente colocada por J

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

Escolher os materiais?

Mas não estão escolhidos no projecto?? Não entendo nada destes projectos.
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Quando me refiro a escolher os materiais é obvio que não estão escolhidos. Por exemplo, o projecto diz que será um piso de tijoleira, mas convem que eu escolha a cor, tamanho da tijoleira, qualidade da mesma, etc. Isso não está incluido no projecto, normalmente é escolhido já com a obra a decorrer.
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Não não é...

Já devia estar escolhido qual a tijoleira a aplicar, o seu tamanho, a sua qualidade, a sua cor e o mais importante a sua esteriotomia e método de aplicação! Isso sim é um projecto.
 
citação:Sobre a ideia de o cliente fiscalizar...pode, mas para isso tem que ter conhecimento e tempo livre não é facil para um leigo fiscalizar uma construção
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não estando a pôr em causa a tua competência, sei mtos casos que sei supervisão do cliente até as cores das divisões ficavam mal...;)

supervisão sempre e muita!!!!![8]

para evitar enganos adiamentos nas datas!
 
Isso de estar a fazer gestão de obras é porreiro para quem:

- Tem uma empresa de construção civil
- Ter muito tempo livre

Mais vale contratares um Director Técnico à parte para te fazer controlo de execução de projectos.

Como o Silver disse e bem, os materiais deverão constar do projecto, de modo a facilitar o aprovisionamento,evitar surpresas e facilitar o controlo técnico da obra.
 
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