Credito habitação, sugestões e experiências.

[petrus]

Não cabe nela de contente porquê? 1,5% de spread é um valor enorme, gigantesco e muito, muito exagerado para a realidade económico-financeira Portuguesa. Passou-se do 8 (spreads a 0,25% em 2007) para o oitenta (spreads a 6% em 2012). Ridiculo como funciona o mercado imobiliário em Portugal, bem como na maioria da Europa. Não há regulação nenhuma. Qualquer idiota com dois dedos de testa percebia na primeira metade da década de 2000 que dar financiamentos a 100% com taxas de esforço enormes, sobreavaliar as casas em mais de 30% acima do seu valor real, prazos a chegarem aos 50 anos de duração e idades dos proprietários máximas de 70 anos, casas a valorizar mais de 10% ao ano o mercado do imobiliário ia ruir e consequentemente com ele iria arrastar a banca provocando a famosa crise financeira (ou ajudando em muito para a sua força), seguindo-se uma brutal crise económica traduzida em níveis brutais de desemprego, diminuição de salários e endividamento das familias e do Estado.

Toda a gente sabia que isto ia acontecer e no entanto ninguém quis saber. O banco de Portugal e o Estado não quiseram saber. No crédito habitação, para evitar o colapso da banca teria de haver regulação estatal que definisse algo do género:

Montante máximo de financiamento - 80% do menor dos seguintes valores: valor predial inscrito nas finanças; valor da avaliação feita pelo banco;
Prazo máximo de financiamento: 20 anos;
Spread máximo: 1% (acrescido de Euribor);
Taxa de esforço de todos os créditos (somando o crédito habitação aos outros créditos do futuro proprietário): 50% do salário líquido;

Quem não reunisse as condições acima descritas não tinha crédito e acabou. Se estas regras fossem obrigatórias, hoje em dia teriamos uma banca sólida e a crise financeira e económica seria muito mais soft. Hoje em dia quem se portou bem, como eu tem de pagar a crise financeira sem ter tido culpa nenhuma no cartório (tenho um spread de 0.9%, financiamento de 80% a 20 anos e uma taxa de esforço de 25%, sendo que não tenho mais nenhum crédito para além do habitação, nem sequer automóvel). Quem alugou casa também não tem culpa nenhuma e também tem de pagar a crise. Os grandes culpados da crise são a banca por dar financiamentos a 100% a qualquer pessoa que aparecera numa sucursal de pé-descalço, o Estado por não criar regulação em condições e principalmente as pessoas que contrairam créditos habitação para comprar casar sobre-valorizadas a 40 anos com financiamento a 100% e taxas de esforço de 60% (por mais culpa que a banca e o Estado tenham, ninguém obrigou os cidadãos a comprarem casa nestas condições que na minha opnião são pura estupidez).

Outra coisa que me faz muita confusão é: se a banca fez asneira da grossa na concessão de crédito e com isso entrou em crise, porque raio é que eu enquanto cidadão comum tenho de contribuir com os meus impostos para salvar a banca? Fizeram m****, desenrasquem-se! Se eu criar uma empresa e tomar más decisões, as quais façam com que a empresa fique com problemas financeiros o Estado manda-me passear e eu tenho de pedir insolvência!

Por esta ordem de ideias só faltava voltarmos ao comunismo!

Acabava-se com a livre concorrência e as regras do mercado? Já agora, fazia-se o mesmo também para o mercado automóvel?

[air]

Pensei que o crédito à habitação era uma espécie em vias de extinção!

[MrsX]

Pensei que o crédito à habitação era uma espécie em vias de extinção!

Quando valor de uma prestação, por um apartamento decente, é inferior ou igual à renda de um apartamento mixuruca... é caso para ser uma espécie a considerar!

[air]

Quando valor de uma prestação, por um apartamento decente, é inferior ou igual à renda de um apartamento mixuruca... é caso para ser uma espécie a considerar!

Cada vez menos isso deve acontecer, penso eu!

Mas nem é só isso, a mobilidade geográfica que temos de ter nos dias de hoje é tão grande, que é muito arriscado atirar-se de cabeça para uma casa.

[MrsX]

Cada vez menos isso deve acontecer, penso eu!

Mas nem é só isso, a mobilidade geográfica que temos de ter nos dias de hoje é tão grande, que é muito arriscado atirar-se de cabeça para uma casa.

Eu percebo a tua ideia, mas nem todos temos essa perspectiva de mobilidade geográfica.

No meu caso, a prestação que pago por um T2 (incluindo condomínio e seguros) é inferior ao que pagaria pela renda de um T1 e mixuruca!! Se precisar de me "mobilizar", é simples! Arrendo a casa.

[MerryBerry]

Eu percebo a tua ideia, mas nem todos temos essa perspectiva de mobilidade geográfica.

No meu caso, a prestação que pago por um T2 (incluindo condomínio e seguros) é inferior ao que pagaria pela renda de um T1 e mixuruca!! Se precisar de me "mobilizar", é simples! Arrendo a casa.

Mas aí também entra o factor "localização" e tu estavas no centro.

[air]

Eu percebo a tua ideia, mas nem todos temos essa perspectiva de mobilidade geográfica.

No meu caso, a prestação que pago por um T2 (incluindo condomínio e seguros) é inferior ao que pagaria pela renda de um T1 e mixuruca!! Se precisar de me "mobilizar", é simples! Arrendo a casa.

Se o dizes, acredito!

Mas com os spreads de agora, se estou certo entre os 3 e 5%, é uma loucura! Quando a euribor subir nem sei...

[MrsX]

Mas aí também entra o factor "localização" e tu estavas no centro.

Nem sequer estou a comparar com os preços no centro de Lisboa. Estou a comparar preços na zona onde comprei a casa. Se fosse para preços no centro de Lisboa estou agora a pagar metade do que pagava por um T2 mais antigo e com menos condições.

[MrsX]

Se o dizes, acredito!

Mas com os spreads de agora, se estou certo entre os 3 e 5%, é uma loucura! Quando a euribor subir nem sei...

Sim, os spreads estão bastante altos. O meu é inferior a esse valor (não muito) por ser imóvel de banco. Só de pensar que já tive um empréstimo a 0,5% até dói!!

[Goncaloibiza]

Tenho um spread de 1.000%, e taxa anual efectiva de 2.654%, esta taxa anual é exactamente o que? Nunca me preocupei muito com esta história dos bancos, porque não entendo bem as taxas, euribor, spread... Acho que tenho de andar mais atento, pois se não souber como funciona, nunca poderei ir lá pedir para negociar nada.

[AMGfan]

Cada vez menos isso deve acontecer, penso eu!

Mas nem é só isso, a mobilidade geográfica que temos de ter nos dias de hoje é tão grande, que é muito arriscado atirar-se de cabeça para uma casa.

Eu também pensava assim, antes de meter as mãos na massa, basicamente. Já não estava tão por dentro do mercado imobiliário desde que deixei as Avaliações em 2008. E apercebo-me que:

1) No curto prazo, a nova lei do arrendamento não vai trazer ao mercado imóveis atractivos para habitar, sobretudo em qualidade. Adivinham-se processos morosos de despejo, esteja escrito o que estiver na lei...

2) A reavaliação de imóveis vai obviamente traduzir-se num aumento do IMI....para os inquilinos (quem pensa fugir à aquisição por este dado novo...) E a taxa liberatória de 25%, para quando irá baixar??

3) Tenho vindo a aperceber-me também que muita gente ainda continua a manter bons empregos e pode pagar boas rendas mas não tem capitais próprios suficientes e disponíveis para negociar um crédito interessante. Resultado: seguem para o arrendamento e ainda por cima nivelam o mercado por cima porque podem pagar as rendas obscenas que se veêm por aí.

4) Não existe verdadeiramente, muitas vezes, "sentido de mercado" por parte de proprietários (particulares sobretudo) na colocação dos seus imóveis no mercado. Fazem a sua prospecção eventualmente mas alinham o preço pelo potencial do imóvel e não pelo que ele vale efectivamente. Mas quem é que vai arrendar algo podre para fazer obras onerosas do seu bolso? Um apartamento T3 com 60 anos, se não for alterado (já não atendo ao estado de conservação) em termos de compartimentação, raramente serve as exigências de área actuais. Mas alguém quer uma sala de 12m2? etc. A isto eu chamo um aproveitamento do desiquilibrio que existe actualmente entre oferta e procura...

5) A um T2 novo numa das zonas mais interessantes de Lisboa para mim, como é o Parque das Nações, na 2ª linha do rio, fizeram-me na nossa 1ª conversa desconto de 22%. Condições de crédito não são iguais às de 2008/2009 mas a minha simulação de renda ao banco basicamente não dá para arrendar um T1 na mesma zona.

6) Mobilidade geográfica? Continua igual. Agora deverá existir uma maior preocupação nestes tempos em adquirir algo ainda mais no sentido do investimento seguro, isto é, boa localização. Não me passa pela cabeça que assim não seja. Existem determinadas localizações em que terei sempre gente para me ficar com a casa em arrendamento, tenho a certeza disso. Além disso, tudo tem a ver se a tua mobilidade geográfica é ida sem volta. Quem pensa em regressar, não sei por que não faz sentido adquirir à mesma...Já os emigrantes da geração dos meus pais, o faziam.

[MrsX]

Tenho um spread de 1.000%, e taxa anual efectiva de 2.654%, esta taxa anual é exactamente o que? Nunca me preocupei muito com esta história dos bancos, porque não entendo bem as taxas, euribor, spread... Acho que tenho de andar mais atento, pois se não souber como funciona, nunca poderei ir lá pedir para negociar nada.

A TAEG (taxa anual efectiva global) é o custo total do teu empréstimo, ou seja, a soma dos juros, impostos de selo, seguros, comissões e outras despesas associadas ao crédito. É com base na TAEG que se deve fazer a comparação entre créditos e não apenas no spread e taxas de juros, uma vez que os restantes valores variam consoante a entidade bancária.

[dvck]

A TAEG (taxa anual efectiva global) é o custo total do teu empréstimo, ou seja, a soma do valor que pagas de prestação (capital + juros), impostos de selo, seguros, comissões e outras despesas associadas ao crédito. É com base na TAEG que se deve fazer a comparação entre créditos e não apenas no spread e taxas de juros, uma vez que os restantes valores variam consoante a entidade bancária.

Só uma pequena correcção. A TAEG inclui, de facto, todos os custos do crédito mas não inclui o capital. O capital amortizado não é um custo do crédito.

[MrsX]

Só uma pequena correcção. A TAEG inclui, de facto, todos os custos do crédito mas não inclui o capital. O capital amortizado não é um custo do crédito.

Sim, tens toda a razão. Só inclui os juros.

[Goncaloibiza]

A TAEG (taxa anual efectiva global) é o custo total do teu empréstimo, ou seja, a soma dos juros, impostos de selo, seguros, comissões e outras despesas associadas ao crédito. É com base na TAEG que se deve fazer a comparação entre créditos e não apenas no spread e taxas de juros, uma vez que os restantes valores variam consoante a entidade bancária.

Assim só com estes valores não dá para saber se tenho uma TAEG alta ou baixa pois não? A TAEG é negociável?

[Pastis]

5) A um T2 novo numa das zonas mais interessantes de Lisboa para mim, como é o Parque das Nações, na 2ª linha do rio, fizeram-me na nossa 1ª conversa desconto de 30%. Condições de crédito não são iguais às de 2008/2009 mas a minha simulação de renda ao banco basicamente não dá para arrendar um T1 na mesma zona.

A zona até é interessante mas comprar um T2 no parque das nações é preciso gostar muito da zona na medida em que se encontram andares maiores e melhores noutras zonas tb agradáveis e sem as complicações da agua quente canalizada e infiltrações de água à parva nas garagens com bombas a sacar águia 24h por dia

Qual a área desse T2 que foste ver? O preço é abaixo dos 200K?
Os preço estão em queda nos T2 e mas não tanto nos T3.

A questão que se coloca: será que vão cair mais?

[Goncaloibiza]

Só uma pequena correcção. A TAEG inclui, de facto, todos os custos do crédito mas não inclui o capital. O capital amortizado não é um custo do crédito.

Isso quer dizer que conforme for pagando a mensalidade do crédito vou pagando cada vez menos juros?

[air]

Eu também pensava assim, antes de meter as mãos na massa, basicamente. Já não estava tão por dentro do mercado imobiliário desde que deixei as Avaliações em 2008. E apercebo-me que:

1) No curto prazo, a nova lei do arrendamento não vai trazer ao mercado imóveis atractivos para habitar, sobretudo em qualidade. Adivinham-se processos morosos de despejo, esteja escrito o que estiver na lei...

2) A reavaliação de imóveis vai obviamente traduzir-se num aumento do IMI....para os inquilinos (quem pensa fugir à aquisição por este dado novo...) E a taxa liberatória de 25%, para quando irá baixar??

3) Tenho vindo a aperceber-me também que muita gente ainda continua a manter bons empregos e pode pagar boas rendas mas não tem capitais próprios suficientes e disponíveis para negociar um crédito interessante. Resultado: seguem para o arrendamento e ainda por cima nivelam o mercado por cima porque podem pagar as rendas obscenas que se veêm por aí.

4) Não existe verdadeiramente, muitas vezes, "sentido de mercado" por parte de proprietários (particulares sobretudo) na colocação dos seus imóveis no mercado. Fazem a sua prospecção eventualmente mas alinham o preço pelo potencial do imóvel e não pelo que ele vale efectivamente. Mas quem é que vai arrendar algo podre para fazer obras onerosas do seu bolso? Um apartamento T3 com 60 anos, se não for alterado (já não atendo ao estado de conservação) em termos de compartimentação, raramente serve as exigências de área actuais. Mas alguém quer uma sala de 12m2? etc. A isto eu chamo um aproveitamento do desiquilibrio que existe actualmente entre oferta e procura...

5) A um T2 novo numa das zonas mais interessantes de Lisboa para mim, como é o Parque das Nações, na 2ª linha do rio, fizeram-me na nossa 1ª conversa desconto de 30%. Condições de crédito não são iguais às de 2008/2009 mas a minha simulação de renda ao banco basicamente não dá para arrendar um T1 na mesma zona.

6) Mobilidade geográfica? Continua igual. Agora deverá existir uma maior preocupação nestes tempos em adquirir algo ainda mais no sentido do investimento seguro, isto é, boa localização. Não me passa pela cabeça que assim não seja. Existem determinadas localizações em que terei sempre gente para me ficar com a casa em arrendamento, tenho a certeza disso. Além disso, tudo tem a ver se a tua mobilidade geográfica é ida sem volta. Quem pensa em regressar, não sei por que não faz sentido adquirir à mesma...Já os emigrantes da geração dos meus pais, o faziam.

Ou seja, não há esperança para este país. Não estou nada dentro do mercado, mas pergunto-me como é possível comprar um T2 ser mais barato do que arrendar um T1?! Estou a falar em que a entrada não é relevante, porque se pagar metade do valor do T2 como entrada, consegue-se perceber.

Os emigrantes da geração dos nossos pais faziam casas aqui em Portugal, para serem habitadas no mês de Agosto e pouco mais, acabando por ficar velhas sem qualquer uso e sem eles voltarem. Lá por o terem feito, está longe de ser o correcto.

[ManymilesR]

Eu acho que comprei a casa no momento certo, em Outubro de 2010.

Consegui um Spread que na altura era baixo já para o momento, mas absurdo ao pé dos spreads de há 6 anos por ex. O meu é de 2%.

A casa, consegui um belo negócio, umas pessoas que queriam desesperadamente vender a casa devido a estarem muito longe do trabalho e já terem outra casa a ser construida.

Ainda consegui uma avaliação muito superior ao valor que paguei no momento. quase 40% superior.

A localização não é das melhores, isto é, não é no centro da cidade, mas é perto da praia, num cond. fechado, numa avenida principal e com a A28 a 100 metros.

Foi um bom compromisso!

Neste momento um spread de 3.5 é de aproveitar e as avaliações...bem...boa sorte com isso!

[apocalypto84]

Não é suposto a lei do arrendamento dar frutos só daqui a uns tempos? Penso que não terá efeito imediato.

[Ruie34]

Eu acho que comprei a casa no momento certo, em Outubro de 2010.

Consegui um Spread que na altura era baixo já para o momento, mas absurdo ao pé dos spreads de há 6 anos por ex. O meu é de 2%.

A casa, consegui um belo negócio, umas pessoas que queriam desesperadamente vender a casa devido a estarem muito longe do trabalho e já terem outra casa a ser construida.

Ainda consegui uma avaliação muito superior ao valor que paguei no momento. quase 40% superior.

A localização não é das melhores, isto é, não é no centro da cidade, mas é perto da praia, num cond. fechado, numa avenida principal e com a A28 a 100 metros.

Foi um bom compromisso!

Neste momento um spread de 3.5 é de aproveitar e as avaliações...bem...boa sorte com isso!

Lamento desapontar-te, mas em termos de crédito não considero nada um bom negócio. Menos que isso conseguimos nós (eu e namorada) em Agosto de 2011.

[dvck]

Assim só com estes valores não dá para saber se tenho uma TAEG alta ou baixa pois não? A TAEG é negociável?

Qual é a euribor que tens no crédito (3,6, 12 meses)? Esse valor não é mais que: euribor + spread + restantes custos.

Se é negociável? A TAEG são as várias parcelas referidas acima. Quando se faz um crédito à habitação todas elas são "negociadas" (muitas vezes "impostas") com o banco. A euribor a utilizar é uma escolha do cliente, o spread é negociado com o banco e, os outros custos (seguros, comissões, encargos) também podem ser negociados com os bancos.

[Ruie34]

Não é suposto a lei do arrendamento dar frutos só daqui a uns tempos? Penso que não terá efeito imediato.

Não acredito numa grande alteração no mercado de arrendamento, em termos de preços das rendas, pelo menos nos próximos 10 anos.

Se teoricamente poderão vir a existir mais casas para arrendar, com o fecho da torneira do crédito a procura também irá aumentar. Já para não falar nos aumento do IMI que concerteza se irá reflectir no preço das rendas.

[dvck]

Isso quer dizer que conforme for pagando a mensalidade do crédito vou pagando cada vez menos juros?

Isso só seria verdade se a taxa de juro se mantivesse constante ao longo do empréstimo. Ou seja, à medida que o capital em dívida fosse diminuindo, os juros a pagar também diminuíriam.

No entanto as taxas de juros estão sempre a mudar e são actualizadas periodicamente. Significa que se as taxas de juros aumentarem significativamente (o que é provável dado estarem em mínimos históricos) é possível pagares mais juros mesmo tendo um capital em dívida menor.

[Pastis]

Ou seja, não há esperança para este país. Não estou nada dentro do mercado, mas pergunto-me como é possível comprar um T2 ser mais barato do que arrendar um T1?! Estou a falar em que a entrada não é relevante, porque se pagar metade do valor do T2 como entrada, consegue-se perceber.

O mercado imobiliário de LX nomeadamente das zonas cara é ainda uma aberração. Nada tem a ver com o da tua zona onde ainda se compra qualidade a preço decentes.

O problema das rendas nessas zonas é que grande parte dos proprietários não precisam do dinheiro. Temos que usar as palavras certas...
Por isso, pedem o que querem até aparecer um enrrascado que paga, de preferência um estranjas que vem trabalhar uns tempos para Portugal ou algumém com altos vencimentos que não se preocupa com rendas e só quer localização.

É o caso do parque das nações na minha óptica.

[dvck]

Eu acho que comprei a casa no momento certo, em Outubro de 2010.

Consegui um Spread que na altura era baixo já para o momento, mas absurdo ao pé dos spreads de há 6 anos por ex. O meu é de 2%.

A casa, consegui um belo negócio, umas pessoas que queriam desesperadamente vender a casa devido a estarem muito longe do trabalho e já terem outra casa a ser construida.

Ainda consegui uma avaliação muito superior ao valor que paguei no momento. quase 40% superior.

A localização não é das melhores, isto é, não é no centro da cidade, mas é perto da praia, num cond. fechado, numa avenida principal e com a A28 a 100 metros.

Foi um bom compromisso!

Neste momento um spread de 3.5 é de aproveitar e as avaliações...bem...boa sorte com isso!

Consegui spread de 0.6% em Julho de 2010. Esse spread, nessa altura, é mau.

[Reidoasfalto]

Se o dizes, acredito!

Mas com os spreads de agora, se estou certo entre os 3 e 5%, é uma loucura! Quando a euribor subir nem sei...

...começa a desçer os spreads como no passado.

[AMGfan]

Ou seja, não há esperança para este país. Não estou nada dentro do mercado, mas pergunto-me como é possível comprar um T2 ser mais barato do que arrendar um T1?! Estou a falar em que a entrada não é relevante, porque se pagar metade do valor do T2 como entrada, consegue-se perceber.

Os emigrantes da geração dos nossos pais faziam casas aqui em Portugal, para serem habitadas no mês de Agosto e pouco mais, acabando por ficar velhas sem qualquer uso e sem eles voltarem. Lá por o terem feito, está longe de ser o correcto.

Não sei se não há esperança. Esta é a "fotografia" que eu faço actualmente. Em temas complexos, há sempre muitas opiniões, às vezes com o problema de em todas elas existir uma ponta de razão. Mas basicamente, a única alternativa em que se está a tornar o arrendamento para muitos jovens, está inacessível com qualidade devido ao desquilibrio (até quando?) entre a oferta (de qualidade) e a procura.

Na terra dos meus pais, voltam todos para gozar a reforma a tempo inteiro. Os filhos, a maior parte não voltam, claro.

Quanto ao bold, não gozes comigo.

A zona até é interessante mas comprar um T2 no parque das nações é preciso gostar muito da zona na medida em que se encontram andares maiores e melhores noutras zonas tb agradáveis e sem as complicações da agua quente canalizada e infiltrações de água à parva nas garagens com bombas a sacar águia 24h por dia

Qual a área desse T2 que foste ver? O preço é abaixo dos 200K?
Os preço estão em queda nos T2 e mas não tanto nos T3.

A questão que se coloca: será que vão cair mais?

Queres que te responda a quantas questões? Não sou nenhum privilegiado nas informações que tenho. E fazer essas afirmações é um bocadinho à tonto...não sabes do que falo. Nem zona, nem imóvel, nem acessos (há parque das nações....e parque das nações), nem qualidade de construção. Tenho a obrigação pela minha formação de não ser propriamente um leigo nestes produtos. Outra coisa, é azar.
T2 é o que preciso! Moro numa moradia T5, sei do que falo.

[MrsX]

Assim só com estes valores não dá para saber se tenho uma TAEG alta ou baixa pois não? A TAEG é negociável?

A TAEG em si não... o que a compõe, sim.

Ou seja, não há esperança para este país. Não estou nada dentro do mercado, mas pergunto-me como é possível comprar um T2 ser mais barato do que arrendar um T1?! Estou a falar em que a entrada não é relevante, porque se pagar metade do valor do T2 como entrada, consegue-se perceber.(...)

É estranho, mas é verdade.

[ManymilesR]

Lamento desapontar-te, mas em termos de crédito não considero nada um bom negócio. Menos que isso conseguimos nós (eu e namorada) em Agosto de 2011.

Isso se é bom ou mau negócio depende de muita coisa...para mim foi bom negócio, pois no momento o que me foi apresentado andava tudo na ordem dos 2.5 a 3.5%. Abaixo disso só as retomas de bancos e empreiteiros com condições especiais ou imóveis com valores muito superiores, logo créditos muito maiores...para mim, que gosto de créditos pequenos e viver uma vida sossegada €€.
Muitos me propuseram casas e apartamentos de 200 ou 300 mil com spreads baixinhos...mas isso comensava-me? Não! Porque não era isso qie queria!

Logo...nas condições que foi...foi optimo!

PS- Ainda este ano me davam spread de 0.5% no BBVA se quisesse um imóvel que custava a módica quantia de 460000,00€!!