Questão sobre terreno

E

ExpertBoy

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Bom dia,

Um familiar meu está a negociar um terreno, já assinou contrato promessa e tudo, e quando se deslocou ao ministério da agricultura por causa de definir o terreno (parcelário) para a plantação que quer fazer, foi-lhe dito duas coisas que o estão a preocupar:

- o terreno que comprou como tendo 17.000 m2 tem na verdade 9000m2.

- parte do terreno está "reclamado" por outra pessoa, que supostamente o está a explorar.

Ora, o vendedor diz que não é possível, que na caderneta predial está lá a área correcta (o que é verdade, estão lá os 17.000m2) e que a outra pessoa é o caseiro, que falando com ele tudo se resolve.
A pessoa que está a ajudar o meu familiar é engenheiro e diz que o mais provável é o terreno estar mal delimitado e na verdade ter mesmo os 17.000m2 mas não estar bem marcado no papel. Esta questão do tamanho está salvaguardada no contrato promessa com uma clausula de ajustar o preço à área efectiva.

A minha grande questão é: Há algum sítio onde o meu familiar se possa dirigir para saber efectivamente a real dimensão do terreno? Finanças, conservatória? Falei com um advogado amigo mas não é a área dele e lembrei-me de perguntar aqui, pode haver alguém que saiba ou já tenha passado pelo mesmo.

A questão para já seria mesmo saber se efectivamente o terreno tem ou não a área inicialmente falada ou se há a hipótese de isto ser algum tipo de esquema (embora o proprietário para já tenha mostrado total disponibilidade para esclarecer a questão)

Obrigado.
 
Boas,

Para saberes correctamente a área do terreno o melhor método é fazeres o levantamento perimetral por GPS. Aqui é tipo algodão, não engana.

Normalmente quem realiza este tipo de serviços são as associações de produtores florestais ou empresas de consultoria da mesma área.
 
Cavin said:
Boas,

Para saberes correctamente a área do terreno o melhor método é fazeres o levantamento perimetral por GPS. Aqui é tipo algodão, não engana.

Normalmente quem realiza este tipo de serviços são as associações de produtores florestais ou empresas de consultoria da mesma área.
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Repara, a área efectiva não é os tais 17.000m2, é bastante inferior, na casa dos 9.000m2. Esta "medição" foi feita com um programa próprio, com uma margem de erro pequena, através do google maps. A questão é que não me adianta de nada ir lá medir, porque eu não sei efectivamente quais são os limites do terreno, e era isso que queria saber antes de o ir lá medir. Porque o proprietário diz que manda lá alguém, mas ele pode dizer que o terreno vai por um sitio qualquer, que eu não faço ideia se realmente vai ou não.
 
DrSmart said:
Pede uma certidão de teor na conservatória e confirma aí,o tamanho.
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Junto com o contrato ele deu a caderneta predial, e lá refere os tais 17.000m2, o que é estranho e leva a pensar que de facto é a marcação do terreno que está mal feita. Mas acho estranho que o próprio proprietário não saiba o terreno que tem e a qual corresponde aquele artigo em concreto...
 
Só interessa o que esta na certidao de teor. É isso que está registado. É a certidao que dá a posse. Cadernetas, coordenadas, nada dá posse. Pode até, nem estar registado. Ou as áreas terem de ser corrigidas. mas tens que partir sempre, da certidao de teor.
 
DrSmart said:
Só interessa o que esta na certidao de teor. É isso que está registado. É a certidao que dá a posse. Cadernetas, coordenadas, nada dá posse. Pode até, nem estar registado. Ou as áreas terem de ser corrigidas. mas tens que partir sempre, da certidao de teor.
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E na certidão tem lá os limites do terreno ou só a área? Porque pode ter lá os tais 17.000m2 mas continuo sem saber efectivamente qual é o terreno a que corresponde...E dá para obter essa certidão de teor na Conservatória com o contrato promessa ou tem de ser o proprietário a ir lá?
 
ExpertBoy said:
E na certidão tem lá os limites do terreno ou só a área? Porque pode ter lá os tais 17.000m2 mas continuo sem saber efectivamente qual é o terreno a que corresponde...E dá para obter essa certidão de teor na Conservatória com o contrato promessa ou tem de ser o proprietário a ir lá?
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A certidao de teor, é publica. Qualquer um pode pedir. Tens que confirmar pela certidao, a área, e o numero de artigo e a secção. Depois vais a um Insituto Cadastral, e consultas os limites do predio. Caso querias as coordenadas, podes compra-las nesse local, e vais tu proprio colocar umas estacas no terreno. Depois voltas a pedir a vestoria, com a repetiva medição para comprovar o tamanho, caso não esteja correto.

Repara que isto é de uma forma generica. Pode haver pelo meio algo, que te leve a dar mais passos. Mas qualquer duvida, pergunta.
 
DrSmart said:
A certidao de teor, é publica. Qualquer um pode pedir. Tens que confirmar pela certidao, a área, e o numero de artigo e a secção. Depois vais a um Insituto Cadastral, e consultas os limites do predio. Caso querias as coordenadas, podes compra-las nesse local, e vais tu proprio colocar umas estacas no terreno. Depois voltas a pedir a vestoria, com a repetiva medição para comprovar o tamanho, caso não esteja correto.

Repara que isto é de uma forma generica. Pode haver pelo meio algo, que te leve a dar mais passos. Mas qualquer duvida, pergunta.
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Muito obrigado, deste uma preciosa ajuda. A certidão já vi que dá para pedir online, demora 2 dias a estar disponível. O próximo passo é então consultar os limites do prédio.

Mais uma vez, obrigado.
 
Atençao a que é preciso ter atenção a isso da área do terreno. Por exemplo, o terreno que um familiar meu tem cerca de 10 mil m2 , mas no registo de propriedade tem 15 mil m2 .
 
Olha, complementando o user anterior, isto é assim:


Certidão de Teor das Inscrições - pedes na Conservatória do Registo Predial ou no Portal do Cidadão - indica todos os registos e actos notariais.
feitos no imóvel.

Certidão de Teor Matricial - pedes nas Finanças - indica o regime de propriedade, a área e os valores patrimoniais de tributação do prédio.

Licença de utilização - pedes na Camara - indica a utilização dada presentemente à propriedade, quando requirida.


Outro documento a consultar:

Plano Director Municipal (PDM) - Disponivel Online normalmente no site da Camara Municipal em questão: É composto por peças escritas e peças desenhadas e normalmente a peça final chama-se:

Carta de Qualificação do Uso do Solo: Onde um vulgar cidadão pode ver qual o uso do solo permitido pela sua parcela, seus vizinhos, etc etc etc.

Normalmente, os serviços municipais dispõem das cartas em Autocad e normalmente cada propriedade é uma polilinha. Se o levantamento municipal estiver rigoroso (normalmente estão), além de te poderem indicar a metragem também te conseguem indicar as confrontações exactas das diferentes propriedades. Podes solicitar aos serviços municipais cópia da planta da propriedade. É um serviço pago.


Más noticias para o fim:

Muitas vezes há diferenças nos limites estabelecidos das propriedades entre os diferentes organismos do estado. E isso muitas vezes dá lugar a disputas - tanto com o próprio estado e seus agentes como entre vizinhos. Então terrenos com formas "estranhas" (por exemplo com forma de estrela) isto é tiro e queda. Há sempre um que "acha" que o seu talhão é mais para a esquerda e outro que "acha" que é mais para a direita.

Outra questão habitual é o direito à propriedade. E é aqui que entra a figura do usucapião também ele previsto no nosso código civil - Basicamente diz isto: Se uma pessoa tomou posse pacifica de uma propriedade durante, creio que, 15 anos sem que a mesma fosse reclamada por ninguem então a propriedade é dele. E isto dá novamente lugar a abusos, por exemplo com gente a quem foi dada autorização para plantar umas couves, às vezes sem sequer pagar uma renda em troco, vir depois reivindicar a posse da propriedade por usucapião.
 
DrSmart said:
Caso querias as coordenadas, podes compra-las nesse local, e vais tu proprio colocar umas estacas no terreno. Depois voltas a pedir a vestoria, com a repetiva medição para comprovar o tamanho, caso não esteja correto.
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refereste a vulgos marcos ? podes explicar melhor esta situação ?
 
Acho que a única maneira de saber a área efectiva do terreno é ir lá com um topógrafo, indicar-lhe os limites do terreno, e pedir-lhe que faça o resto...

A minha experiência diz-me que as áreas indicadas nos documentos das Finanças ou da conservatória nunca estão correctas...
 
JoSonas said:
Acho que a única maneira de saber a área efectiva do terreno é ir lá com um topógrafo, indicar-lhe os limites do terreno, e pedir-lhe que faça o resto...

A minha experiência diz-me que as áreas indicadas nos documentos das Finanças ou da conservatória nunca estão correctas...
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Mas o problema aqui é que eu quero ter a certeza que os limites que o proprietário me indica são os correctos ou não... Porque os limites já os sei, mas são de uma área que tem quase metade da área que está na certidão.
 
Segundo a certidão da minha casa, o terreno em que está implantada tem 300m2. Ora o terreno tem 10mx20m...

Mas o terreno em que falas fica naquela zona do pais em que foi feito um levantamento dos limites das propriedades? Se foi, vai às finanças, pede para ver as plantas e compara os limites que conheces com os que estão nas plantas...
 
A única maneira é contratares um topógrafo. Preferencialmente um que trabalhe na Câmara Municipal do local do terreno (contrata-lo por via particular, apesar de ele ser funcionário da câmara). Assim, após comprovação dos reais limites do terreno, como ele é funcionário municipal pode mexer um cordelinhos e acelerar o processo.

Quanto ao facto do caseiro estar a explorar o terreno, prepara-te para uma longa batalha judicial. Até aposto que o homem te vai dizer que só o tiram de lá num caixão.

Com tanto terreno à venda por esse país fora, há alguma necessidade de se meterem em confusões dessas? Desistam já da compra. O que não falta é oferta.
Já agora, onde é o terreno (distrito)?
 
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JoSonas said:
Segundo a certidão da minha casa, o terreno em que está implantada tem 300m2. Ora o terreno tem 10mx20m...

Mas o terreno em que falas fica naquela zona do pais em que foi feito um levantamento dos limites das propriedades? Se foi, vai às finanças, pede para ver as plantas e compara os limites que conheces com os que estão nas plantas...
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Fica fora dessas áreas e pelo que me disseram, não há registos. Vou tentar na Camara, a ver o que me dizem.

MVA, nesta região não é propriamente fácil arranjar terrenos com as características pretendidas... o terreno é na freguesia de Braga.
 
ExpertBoy said:
Fica fora dessas áreas e pelo que me disseram, não há registos. Vou tentar na Camara, a ver o que me dizem.

MVA, nesta região não é propriamente fácil arranjar terrenos com as características pretendidas... o terreno é na freguesia de Braga.
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Isso não é de dizerem. Ou é, ou não é. A resposta do MVA não tem qualquer nexo.

Se o terreno não estiver registado, então, estará omisso. Assim sendo, poderás reunir as condições para fazeres uma escritura de justificação.

E vou voltar a insistir no mesmo. O unico documento que provará a titularidade, é a certidao de teor. De resto estamos a falar de tretas. Só o que lá consta, vale.

De resto, topografos, cadernetas, e diz que disse, vale ZERO.
 
Last edited:
DrSmart said:
Isso não é de dizerem. Ou é, ou não é. A resposta do MVA não tem qualquer nexo.

Se o terreno não estiver registado, então, estará omisso. Assim sendo, poderás reunir as condições para fazeres uma escritura de justificação.

E vou voltar a insistir no mesmo. O unico documento que provará a titularidade, é a certidao de teor. De resto estamos a falar de tretas. Só o que lá consta, vale.

De resto, topografos, cadernetas, e diz que disse, vale ZERO.
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Mas o problema reside precisamente aí. A certidão diz uma coisa e a marcação do terreno dada pelo proprietário diz outra(muito diferente)! Obviamente que o meu tio não vai pagar pelos 17.000m2 quando na prática só tem 9.000m2
 
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