Tópico das Casas

ImHoTep disse:
Podes reclamar, o facto de um avaliador definir um valor não significa que não tenha feito borrada da grossa, tivemos um problema idêntico a poucos meses uma avaliação num banco deu 260.000€ para um apartamento vendido por 265.000€, o outro (banco diferente) no mesmo edifício, mesmo andar, mesma tipologia, mesma área, basicamente a copia onde do outro, veio avaliado por 160.000€, felizmente o senhor da primeira avaliação cedeu-nos uma copia que utilizamos na reclamação, não chegamos a saber quando a avaliação subiu com a reclamação, mas foi o suficiente para o crédito ser aprovado.
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Já fiz a reclamação, no qual usei o relatório de 2020 usado por outra entidade, e no qual justifiquei que não podia ser, tendo ainda mais em conta a actual conjuntura de mercado imobiliário, e inclusive mandei uma simulação de um simulador online, no qual não são levados os mais variados factores. Enviei facturas a comprovar a matéria prima usada aquando da construção da casa, em que foram usados materiais e métodos de construção que não são usados pelo típico empreiteiro que faz casas a andar pra ter lucro, inclusive quando o avaliador veio ver a casa, expliquei tim tim por tim tim, todos os passos construtivos que a casa teve (foi ele que pediu a secac[:D]) para no fim avaliar a casa com um valor irrealista, usando métodos comparativos de casas e terrenos de outro concelho que não o qual está inserida a minha, e segundo a justificação dada por ele, foi tido em conta apenas o modelo 2D cotado da planta, em que foi feito o cálculo ao M2!
Então para que raio foi ele ver a casa???![8b]:sh)[:D]

Já vi as opiniões a respeito da empresa e a avaliação é geral, avaliam casas como se fossem galinheiros para as galinhas, sendo que tem 3.0 pontos percentuais em 5!
Agora não sei bem o que raio vou fazer para avançar com as coisas.[s)]
 
O mercado das avaliações é uma vergonha e não há qualquer regulação. Vais ter que pagar a segunda e esperar que corra bem.

Acompanhei uma compra que em inicio de 2020 foi necessário duas avaliações (pagas pelo cliente), para atingir um valor de 210.000€. A primeira veio abaixo, a segunda veio por 235.000€. A casa valia cerca de 300 mil, mas a pessoa só precisava de uma parte pequena de empréstimo pelo que seguiu.

Este ano vendeu a casa. A primeira avaliação dos compradores veio por 315.000€. Recorreram (não vinham referidos algumas mais valias da casa como estacionamento, excelentes vistas, etc....) e foi corrigida para 340.000€.

Face à primeira avaliação é praticamente o dobro!
 
Para a minha obra, foram lá avaliadores por dois bancos, no global a avaliação teve uma diferença de 3/4 mil euros entre avaliações. Nem me chateei com isso, está bem a cima do que preciso para o banco.
Agora o que acho graça é que um banco garante-me logo 80 mil euros na primeira tranche, o outro só 25 mil euros. Tanta coisa com o spread mais baixo, vão-me comer o dinheiro em vistorias se avançar pelo de 25 mil. Com 80 mil, este ano nem precisava de mais nenhuma vistoria, ou mais.
Bancos…
 
allstarfabio disse:
Para a minha obra, foram lá avaliadores por dois bancos, no global a avaliação teve uma diferença de 3/4 mil euros entre avaliações. Nem me chateei com isso, está bem a cima do que preciso para o banco.
Agora o que acho graça é que um banco garante-me logo 80 mil euros na primeira tranche, o outro só 25 mil euros. Tanta coisa com o spread mais baixo, vão-me comer o dinheiro em vistorias se avançar pelo de 25 mil. Com 80 mil, este ano nem precisava de mais nenhuma vistoria, ou mais.
Bancos…
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Também irei avançar com financiamento de obras, e ainda nem percebi como isso funciona (tenho de ir ao banco...).

Fazem primeiro uma avaliação de "casa concluída", com base no projecto?

E com base nisso vão libertando tranches? E libertam as tranches antes ou depois da execução do proporcional de obras?
 
Obtuso disse:
Também irei avançar com financiamento de obras, e ainda nem percebi como isso funciona (tenho de ir ao banco...).

Fazem primeiro uma avaliação de "casa concluída", com base no projecto?

E com base nisso vão libertando tranches? E libertam as tranches antes ou depois da execução do proporcional de obras?
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Cheguei à conclusão que crédito para obras é das coisas mais abstratas que existem… É muito mais simples fazer um crédito para a compra de um imóvel. É que nem tem nada a ver, infelizmente.

Vou dar-te o meu exemplo:
- Caixa Crédito Agrícola, zero complicações com papeladas, não exigem produtos nenhuns e cobram 0€ por cada amortização.
A avaliação foi feita com base no projecto e terreno. Ainda só tinha o terreno nivelado, nada mais.
Avaliaram o global em 370 mil€ e disponibilizam à cabeça 80 mil.

- Santander, é novidades e exigências todos os dias, a avaliadora foi lá já com as sapatas abertas e ferro armado, concluiu que tínhamos 7% da obra realizada. Avaliaram pelo mesmo valor basicamente. Mas o Santander só me quer libertar 10% do valor do empréstimo, ou seja 25 mil€. Isso não chega para nada. Estou a supor que me vão comer vistorias todos os meses para me libertarem pouco dinheiro de cada vez.

Basicamente sim, se queres mais dinheiro tens de andar com a obra e “provar” que mereces mais.
No meu caso a caixa agrícola disponibiliza bastante, Santander quer ver muita obra feita primeiro.
 
Por acaso andei a validar de manhã a questão do preço do aço.

Recebi um orçamento para umas placas muito acima do que tinha calculado em Junho. Estou com algum receio de dar o aval, e daqui a dois meses o preço já estar outra vez cá em baixo.

É que com esta questão da Evergrande, se a construção na China abrandar e com a recuperação da produção nos restantes mercados, pode-se dar um grande tranbolhão.

Não sei que faça, se espere um par de meses, ou se esqueça esta questão e avance para a construção.
 
996 disse:
Por acaso andei a validar de manhã a questão do preço do aço.

Recebi um orçamento para umas placas muito acima do que tinha calculado em Junho. Estou com algum receio de dar o aval, e daqui a dois meses o preço já estar outra vez cá em baixo.

É que com esta questão da Evergrande, se a construção na China abrandar e com a recuperação da produção nos restantes mercados, pode-se dar um grande tranbolhão.

Não sei que faça, se espere um par de meses, ou se esqueça esta questão e avance para a construção.
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Tens de pesar a necessidade e celeridade da construção face ao orçamento disponível e as tuas reais necessidades.

Desde que depois do aço não falte outra coisa...
 
996 disse:
Por acaso andei a validar de manhã a questão do preço do aço.

Recebi um orçamento para umas placas muito acima do que tinha calculado em Junho. Estou com algum receio de dar o aval, e daqui a dois meses o preço já estar outra vez cá em baixo.

É que com esta questão da Evergrande, se a construção na China abrandar e com a recuperação da produção nos restantes mercados, pode-se dar um grande tranbolhão.

Não sei que faça, se espere um par de meses, ou se esqueça esta questão e avance para a construção.
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Preço do ferro está a descer, ainda demorará algum tempo o aço e outros derivados voltarem aos preços antes da pandemia, vai haver resistência dos fornecedores de materiais em baixar preços, então os empreiteiros nem se fala.

Mas se há um abanão na China e outras empresas vão de arrasto a coisa cai a pique.

https://tradingeconomics.com/commodity/iron-ore

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Enviado do meu SM-A526B através do Tapatalk
 
allstarfabio disse:
Cheguei à conclusão que crédito para obras é das coisas mais abstratas que existem… É muito mais simples fazer um crédito para a compra de um imóvel. É que nem tem nada a ver, infelizmente.

Vou dar-te o meu exemplo:
- Caixa Crédito Agrícola, zero complicações com papeladas, não exigem produtos nenhuns e cobram 0€ por cada amortização.
A avaliação foi feita com base no projecto e terreno. Ainda só tinha o terreno nivelado, nada mais.
Avaliaram o global em 370 mil€ e disponibilizam à cabeça 80 mil.

- Santander, é novidades e exigências todos os dias, a avaliadora foi lá já com as sapatas abertas e ferro armado, concluiu que tínhamos 7% da obra realizada. Avaliaram pelo mesmo valor basicamente. Mas o Santander só me quer libertar 10% do valor do empréstimo, ou seja 25 mil€. Isso não chega para nada. Estou a supor que me vão comer vistorias todos os meses para me libertarem pouco dinheiro de cada vez.

Basicamente sim, se queres mais dinheiro tens de andar com a obra e “provar” que mereces mais.
No meu caso a caixa agrícola disponibiliza bastante, Santander quer ver muita obra feita primeiro.
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Mas por exemplo, se o terreno vale 100k, não libertam logo valor com base nessa existência? É que a execução da casa pode estar a zero, mas o imóvel que lá está (terreno) não vale zero.

Vou sondar os financiamentos a sério quando tiver o projecto pronto, mas não faz sentido estar a hipotecar um terreno + projecto sem ter nada em troca. De 25k em 25k realmente nunca mais se anda...
 
jmf disse:
Preço do ferro está a descer, ainda demorará algum tempo o aço e outros derivados voltarem aos preços antes da pandemia, vai haver resistência dos fornecedores de materiais em baixar preços, então os empreiteiros nem se fala.

Mas se há um abanão na China e outras empresas vão de arrasto a coisa cai a pique.
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Eu o empreiteiro ainda controlo. O fornecedor é que não.

Eu vi o gráfico do "Iron Ore", e reparei que está em queda desde finais de Agosto. Mas depois vejo o da "commodity/steel", e está praticamente em máximos.

Como se correlacionam ambos?
 
996 disse:
Eu o empreiteiro ainda controlo. O fornecedor é que não.

Eu vi o gráfico do "Iron Ore", e reparei que está em queda desde finais de Agosto. Mas depois vejo o da "commodity/steel", e está praticamente em máximos.

Como se correlacionam ambos?
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A cotação do ferro é o metal puro.

A cotação do aço é o produto já transformado, que demorar um pouco mais a refletir o preço da matéria prima ferro.

Enviado do meu SM-A526B através do Tapatalk
 
Obtuso disse:
Mas por exemplo, se o terreno vale 100k, não libertam logo valor com base nessa existência? É que a execução da casa pode estar a zero, mas o imóvel que lá está (terreno) não vale zero.

Vou sondar os financiamentos a sério quando tiver o projecto pronto, mas não faz sentido estar a hipotecar um terreno + projecto sem ter nada em troca. De 25k em 25k realmente nunca mais se anda...
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Esse argumento foi o que eu utilizei com o Santander, que o terreno não valia só 25 mil. Mas teimam em que para a primeira tranche só desbloqueiam 10% e que para desbloquearem 20% tem de ser com ordens superiores. E até consideraram os gastos que já tive com projecto e licenças.
 
allstarfabio disse:
Esse argumento foi o que eu utilizei com o Santander, que o terreno não valia só 25 mil. Mas teimam em que para a primeira tranche só desbloqueiam 10% e que para desbloquearem 20% tem de ser com ordens superiores. E até consideraram os gastos que já tive com projecto e licenças.
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Pois, não é crítico mas realmente o santander já descartei do último financiamento por complicarem demasiado.

Mas depende quem se apanha no processo e as relações que possa ter com os serviços que decidem. Vim a perceber isso depois de ter conhecido outro gerente de uma agência.

É isso, e a forma como cada banco analisa os processos. Nuns, podes ter um milhão na conta, mas se não tiveres cash flow nem um cêntimo te emprestam. Noutros, basta estares vivo e emprestam logo 25 ou 50k sem grandes perguntas, como nos créditos ao consumo. Noutros, mesmo com património, cash flow e afins, limitam a taxas de esforço muito baixas.

A juntar a complexidade de um processo de construção, estou a ver que irá ser animado.
 
Obtuso disse:
Pois, não é crítico mas realmente o santander já descartei do último financiamento por complicarem demasiado.

Mas depende quem se apanha no processo e as relações que possa ter com os serviços que decidem. Vim a perceber isso depois de ter conhecido outro gerente de uma agência.

É isso, e a forma como cada banco analisa os processos. Nuns, podes ter um milhão na conta, mas se não tiveres cash flow nem um cêntimo te emprestam. Noutros, basta estares vivo e emprestam logo 25 ou 50k sem grandes perguntas, como nos créditos ao consumo. Noutros, mesmo com património, cash flow e afins, limitam a taxas de esforço muito baixas.

A juntar a complexidade de um processo de construção, estou a ver que irá ser animado.
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É essa a experiência que estou a ter nos dois bancos, num deles burocracia máxima e sensação que assim que possam te lixam logo. No outro parecem mais tranquilos no processo e menos exigentes para libertarem dinheiro.
 
Pessoal, uma casa que na Caderneta indica ser T4, é possível alterar esta documentação de forma simples e rápida para valores diferentes (no caso para T3), devido a remodelação com as obras?

É tratado nas finanças?
 
Se for apartamento deve ser mais complicado, penso que terá de ser alterada a PH, se for em moradia, não sei se as finanças não te vão pedir copia autenticada pela Camara do projecto de alterações, porque é que queres alterar? a nivel de IMI desde que não mexas na área não vai alterar nada.


Outra questão quais são os spreads que os bancos estão a fazer actualmente? Tenho um crédito a 1,25%, acham que vale a pena chatear o banco para renegociar?
 
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