Tópico das Casas

Mas também, vamos lá ver.

Assumindo que não há grandes variações na avaliação entre bancos , se uma casa está a ser vendida pelo construtor a 250 e as avaliações teimam em andar na casa dos 200, isso é meio caminho andado para o vendedor ficar ali com a casa pendurada, a não ser que baixe o preço.

Ou então só a vende a quem bater a nota logo pela totalidade.
 
Etcetera said:
A minha questão é baseada em casos reais que tenho ouvido, com grandes discrepâncias.

Eu próprio posso achar que as casas não valem o que pedem por elas. Mas se , tirando exceções , isso é transversal a todo o mercado….

Exemplo: Casa de 250k. Supondo 50k de capitais próprios , que é bem acima dos 10% da “praxe”. Depois vem o banco e diz que dá 190k. Ficamos ali com um gap de 10k. Se o vendedor não aceitar fazer os 240k, não há negócio para ninguém.

Pior ainda: o banco avaliar por 190k e exigir 20% de capitais próprios sobre o valor emprestado. Ou seja, tenho de avançar com o € para colmatar a diferença entre a avaliação do banco e o valor de venda, é mais a % de capitais relativas ao que o banco me passa para a mão.

Estamos a falar de 250, mas o mesmo é válido para 170, 300, 500k.
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Por vezes existe também incompetência/desconhecimento do mercado o avaliador, no principio do ano tive um caso de uma avaliação de 260.000€ para o direito, valor de venda 261.000€, passado dois meses outro avaliador, avaliou o esquerdo, com a mesma áreas tipologia, etc por 165.000€, não só a casa pode não valor o que pedem, como o avaliador pode não saber o que anda a fazer...
 
ImHoTep said:
Por vezes existe também incompetência/desconhecimento do mercado o avaliador, no principio do ano tive um caso de uma avaliação de 260.000€ para o direito, valor de venda 261.000€, passado dois meses outro avaliador, avaliou o esquerdo, com a mesma áreas tipologia, etc por 165.000€, não só a casa pode não valor o que pedem, como o avaliador pode não saber o que anda a fazer...
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Em alguns casos o valor da avaliação depende do quanto o comprador precisa. Quem não ouviu já a pergunta do avaliador
-"Então e de quanto é que precisa?"
 
Etcetera said:
Mas o teu caso foi “diferente”, JN, conforme falámos aqui na altura.

Eu diria que poderá ser a própria banca a ter um contributo importante para “normalizar” o mercado imobiliário.

Diria que 80 ou 90% das casas devem ser compradas com recurso a crédito, sobretudo as que são habitação principal.

Até posso ter uma % de capitais próprios jeitosa, se depois houver um desfasamento grande entre valor de venda e avaliação, fica tudo pendurado.
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A banca não pode fazer esse papel, jamais. Disvirtuava o mercado a seu belo prazer sem poderes ou objectivos de regulador. Em princípio não o faz porque o negócio deles é fazer créditos e não dificultar o acesso aos mesmos.

Atribuir um valor de determinado bem é sempre um exercício abstrato, porque ainda não vivemos num regime comunista em que temos tudo tabelados e igual para todos.
Uma casa vale o que o mercado paga por ela, um avaliador não pode simplesmente aplicar uma fórmula de cálculo, por isso é que há avaliações diferentes para o mesmo imóvel.
O que acontece é que pode haver um "atraso" nas avaliações por valor de mercado (por defeito) quando o mercado está a subir.
Mesma casa 2011 - 2021, maior parte dos casos dobrou de preço e não foi porque sofreu obras de melhoramento.
 
INSIGHT said:
Não aprovar é uma coisa. Mas há casos em que num pedido de 250k, para dar seguimento ao exemplo dado, o banco aprova 90% da avaliação de 190k. Ou seja, houve aprovação, só que não vai de encontro com o que o comprador pretende.
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Aprovação de crédito para viabilizar o negócio. Não será Aprovação de qualquer crédito, óbvio.

Mas quem compra tem de ter o ttabalho de casa feito. E se compra algo por 250k que depois tem uma avaliação de 190k, eu diria que anda a fazer compras sem grande noção. São 24% a menos.
 
Passei só por aqui para dizer que fico "estarrecido" com os preços do imobiliário!
No fds fui visitar uns amigos a Paço de Arcos e achei piada a um novo empreendimento que estão lá a fazer: prédios baixinhos, não muito longe da AE (35 cts de portagem até lx), vista agradável e como vi a publicidade decidi depois, com calma no pc, ir ter uma noção dos preços...
Ia-me dando uma coisinha má! Um singelo T3, sem nada de especial a custar meio milhão de euros?! Como é isto possível!?
Refiro-me a isto no Alto Paço de Arcos, promovido pela Marfer:
https://www.marfer.pt/empreendimento/alto-paco-d-arcos-oeiras/?emp=16249593
 
petrus said:
Passei só por aqui para dizer que fico "estarrecido" com os preços do imobiliário!
No fds fui visitar uns amigos a Paço de Arcos e achei piada a um novo empreendimento que estão lá a fazer: prédios baixinhos, não muito longe da AE (35 cts de portagem até lx), vista agradável e como vi a publicidade decidi depois, com calma no pc, ir ter uma noção dos preços...
Ia-me dando uma coisinha má! Um singelo T3, sem nada de especial a custar meio milhão de euros?! Como é isto possível!?
Refiro-me a isto no Alto Paço de Arcos, promovido pela Marfer:
https://www.marfer.pt/empreendimento/alto-paco-d-arcos-oeiras/?emp=16249593
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Há quem pague.
 
petrus said:
Passei só por aqui para dizer que fico "estarrecido" com os preços do imobiliário!
No fds fui visitar uns amigos a Paço de Arcos e achei piada a um novo empreendimento que estão lá a fazer: prédios baixinhos, não muito longe da AE (35 cts de portagem até lx), vista agradável e como vi a publicidade decidi depois, com calma no pc, ir ter uma noção dos preços...
Ia-me dando uma coisinha má! Um singelo T3, sem nada de especial a custar meio milhão de euros?! Como é isto possível!?
Refiro-me a isto no Alto Paço de Arcos, promovido pela Marfer:
https://www.marfer.pt/empreendimento/alto-paco-d-arcos-oeiras/?emp=16249593
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Esses no alto de Paço de Arcos com essas areas brutas e esses acabamentos/pormenores posso dizer que estão no preço e não fosse tão deserto teria um preço muito interessante para o que se vê.


Caro é isto https://www.ammediadores.pt/imovel/apartamento-t3-novo-em-vila-cha/17411844

T3 na Amadora novos, pequenos 128m2 por 440€ com uns acabamentos/pormenores feitos mesmo às 3 pancadas, sem gosto nem qualidade nenhuma, parecem apartamentos feitos por pato bravo com os restos de stock do armazém de materiais.
 
Ando a fazer rondas pelos vários bancos para fazer financiamento de 100.000€ a 40 anos.

Neste momento as melhores propostas são as seguintes:

Banco CTT
Taxa Variável
TAEG 1,3%
MTIC 128.599€




Bankinter
Taxa Mista (30 anos fixa + 10 anos variável)
TAEG 2,3%
MTIC 151.070€

Se não estou a cometer um enorme erro de análise, a diferença mensal entre as duas propostas é de 46€ (ao longo de 40 anos).
Sinceramente estou muito inclinado a optar pela proposta do Bankinter tendo em conta a segurança da fixação da taxa face a uma eventual subida da Euribor nos próximos 30 anos.

O que têm a dizer sobre isto?
Terei possibilidade de conseguir melhor do que estas propostas?
 
Escolhe a que tem renda menor e renegoceias no futuro.
Usa os 46 eur para melhorar a tua qualidade de vida agora (não é muito mas ajuda).
 
Eu sugiro ir para a variável e meter na mesma os 46 euros em poupança. Servirá para almofada financeira para oscilações de futuro.
 
Pastis said:
Escolhe a que tem renda menor e renegoceias no futuro.
Usa os 46 eur para melhorar a tua qualidade de vida agora (não é muito mas ajuda).
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Tinha definido mentalmente uma diferença de 50€/mês mas ver a taxa mista como um "seguro".

Na verdade tenho pouca aversão ao risco, e os 46€/mês são dinheiro mas não é tanto como isso.

Tenho visto como o preço a pagar para "dormir descansado" e planear o futuro/investimentos com menos incerteza, mas a ideia de questionar aqui é precisamente ouvir opiniões e perspetivas diferentes.

Obtuso said:
Eu sugiro ir para a variável e meter na mesma os 46 euros em poupança. Servirá para almofada financeira para oscilações de futuro.
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É uma opção que tenho pensado. Usar os 46€/mês para aplicar num PPR?
Permite benefício fiscal em sede de IRS e resgatar em 5 anos para amortizar (caso não alterem a lei :sh))... Haverá opção mais interessante que esta?

Ainda assim dentro dos PPR há todo um mundo de opções (em termos de garantia futura e não só...).
 
ricardodsb said:
Tinha definido mentalmente uma diferença de 50€/mês mas ver a taxa mista como um "seguro".

Na verdade tenho pouca aversão ao risco, e os 46€/mês são dinheiro mas não é tanto como isso.

Tenho visto como o preço a pagar para "dormir descansado" e planear o futuro/investimentos com menos incerteza, mas a ideia de questionar aqui é precisamente ouvir opiniões e perspetivas diferentes.



É uma opção que tenho pensado. Usar os 46€/mês para aplicar num PPR?
Permite benefício fiscal em sede de IRS e resgatar em 5 anos para amortizar (caso não alterem a lei :sh))... Haverá opção mais interessante que esta?

Ainda assim dentro dos PPR há todo um mundo de opções (em termos de garantia futura e não só...).
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Seria a minha opção. Por um lado dormes descansado, porque vais criando esse pé de meia, e com boa rentabilização via IRS. E por outro lado, só poderás usar esse valor para amortizar passados cinco anos.

Ou seja, em vez de estares a dar o "extra" ao banco, ficas com ele, e na melhor das hipóteses chegas ao final com um pé de meia jeitoso. Na pior das hipóteses ficas sem ele se tiveres de amortizar. Mas se fores pela taxa taxa fixa nunca terá essa possibilidade de ter o "bónus" da poupança, usando o mesmo valor mensal.
 
Esses exercícios acabam sempre por ser um “suponhamos”, porque estamos a falar de longo prazo.

Eu diria para apostar em taxa variável , mas em caso de subida, podes vir a pagar muito mais do que esses 46€ de diferença.

E o problema é se isso ocorre já daqui a um ano. Neste caso, praticamente não tiveste “lucro” em optar pela variável.

Isto para dizer que se o objetivo é dormires “descansado”, é melhor optares pela taxa fixa.

P.S. Um gajo pedir 100k e acabar a largar mais 50% desse valor :sh)[s)]
 
Obtuso said:
Seria a minha opção. Por um lado dormes descansado, porque vais criando esse pé de meia, e com boa rentabilização via IRS. E por outro lado, só poderás usar esse valor para amortizar passados cinco anos.

Ou seja, em vez de estares a dar o "extra" ao banco, ficas com ele, e na melhor das hipóteses chegas ao final com um pé de meia jeitoso. Na pior das hipóteses ficas sem ele se tiveres de amortizar. Mas se fores pela taxa taxa fixa nunca terá essa possibilidade de ter o "bónus" da poupança, usando o mesmo valor mensal.
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Aqui discordo... Na pior das hipóteses fico sem ele e com uma prestação muito acima da que teria caso opte pela proposta do Bankinter.

Etcetera said:
Esses exercícios acabam sempre por ser um “suponhamos”, porque estamos a falar de longo prazo.

Eu diria para apostar em taxa variável , mas em caso de subida, podes vir a pagar muito mais do que esses 46€ de diferença.

E o problema é se isso ocorre já daqui a um ano. Neste caso, praticamente não tiveste “lucro” em optar pela variável.

Isto para dizer que se o objetivo é dormires “descansado”, é melhor optares pela taxa fixa.

P.S. Um gajo pedir 100k e acabar a largar mais 50% desse valor :sh)[s)]
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Lá esta... Faz-me alguma confusão quando me dizem "ah e tal a Euribor em valores negativo é para manter durante muito tempo..." mas estamos a falar de 40 anos, e há 40 anos atrás nem sequer estávamos na CEE (só para percecionar tudo o que já aconteceu desde então).

Pior que isso é o MTIC da proposta do Banco CTT tendo por base o pior cenário dos últimos 20 anos: 332 490€

Obviamente é um exercício exagerado de futurologia, e "rendibilidade passada não é garantia de rendibilidade futura", mas dá que pensar.
 
O que é preciso pensar é que existem sempre riscos em qualquer operação. E o prazo de 40 anos deverá ser indicativo. Isto é, serve para uma aprovação mais fácil, com prestação mais baixa, mas não deverá nunca estar próximo dos limites de capacidade de endividamento.

Significa assim, que a hipotética poupança de 46 euros, deverá ser a mínima, e nunca a máxima. O ideal seria mesmo programar a poupança para que em 10 anos se consiga amortizar a totalidade, e nesse momento, com o conforto de ter a possibilidade de amortização total, analisar se faz ou não sentido.

Se a ideia for andar sempre no limbo da poupança, isto é, pelo mínimo dos mínimos, ou mesmo nenhuma, então aconselho taxa fixa.
 
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