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Pastis
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Há empresas que fazem esse serviço por exemplo a Decisões e soluções ( franchising).
Mas isso resolve-se bem: qual é o valor do património e qual é o rendimento que tb posso fazer as contas à sapateiro.
Tópico das Casas
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Há empresas que fazem esse serviço por exemplo a Decisões e soluções ( franchising).
Mas isso resolve-se bem: qual é o valor do património e qual é o rendimento que tb posso fazer as contas à sapateiro.
Assim à toa que não sei muito bem, diria uns 300k em casas, rendas que andem nos 2k-2.5k no máximo, mas não tenho bem noção
P
Pastis
Guest
Se isso dá 10 % ao ano como está: deixa-te esta sosegadinho e quietinho [
] Não mexas em nada.[
] Em qualquer dos casos, os valores muito dificilmente justificam a criação de uma empresa. só para gerir esses imóveis.
Eu percebo a tua angustia porque é legitima mas tens de perceber que a gestão profissional de património é uma actividade laboriosa que custa dinheiro, paga bastantes impostos. Muito dificilmente conseguirás mais de 10% líquidos até poruqe não tens qualquer knowhow no sector imobiliário.
Se isso dá 10 % ao ano como está: deixa-te esta sosegadinho e quietinho [
Em qualquer dos casos, os valores muito dificilmente justificam a criação de uma empresa. só para gerir esses imóveis.
Eu percebo a tua angustia porque é legitima mas tens de perceber que a gestão profissional de património é uma actividade laboriosa que custa dinheiro, paga bastantes impostos. Muito dificilmente conseguirás mais de 10% líquidos até poruqe não tens qualquer knowhow no sector imobiliário.
isto não é meu, eu sou um puto que ainda estuda como disse anteriormente, é de família..
sei fazer uns contratos de arrendamento e por norma consigo alugar eu mesmo os apartamentos sem recorrer a imobiliárias, esse é o meu know how, estou a formar-me numa eng que inclui algo gestão e alguma economia, princípios de contabilidade .. Etc..
Não deve dar tanto, dei os valores por algo, a melhor casa deve andar nos 8% líquidos, claro
A empresa séria só uma forma de não pagar tanto imposto sobre rendas, que a meu ver é descabido pagar 28% sobre uma renda..
E se se pudesse meter um carrinho no nome da empresa e deduzir as deslocações aos prédios para resolução de conflitos/obras/ etc.. Melhor!
Com isto eu não estou a dizer que não quero pagar os impostos, mas quero pagar o mínimo possível, dentro da lei.
Com possivelmente apenas 2 ou 3 fracções eu deixaria tudo como está.
Para passar os imóveis para empresa também se gasta "Dinheiro".
mdbc
Well-known member
Também gostava de saber! A ver se o Pastis consegue ajudar!
Sei de muitos apartamentos em alguns prédios que conheço em que os proprietários têm os apartamentos em nomes de empresas. Como tenho a certeza que são pequenos investidores, julgo que é algo que vale a pena, mas não sei até que ponto.
Também gostava de saber que despesas é que é possível fazer dando o NIF da empresa para abater aos rendimentos.
Mas uma coisa eu sei, TicTac, mesmo que cries agora uma empresa, vais pagar bem cara a transferência da propriedade para a empresa. O melhor é ter logo a empresa no momento em que se adquire o imóvel.
Quanto custa passar um apartamento de 50k,por exemplo, para uma empresa? E qual é a lógica dessa ...? Se eu tenho x e quero dar x à minha empresa pago por isso? Não tenho a mínima noção.
O meu pai é empresário em nome individual num ramo completamente diferente do imobiliário, mas como não consigo falar direito com o contabilista dele, porque acho que ele é uma nulidade completa e não percebe nada disto, não consigo ajudá-los a orientarem melhor a cena. Gostaria de saber se ele paga o IRC ou IRS sobre as rendas, ele diz-me que paga IRC, mas não tenho tanta certeza disso.
quanto às despesas que podes deduzir eu sei quais são..
Deduzes IMI e obras feitas nos apartamentos, é-te tributado os 28% sobre Lucros - o que referi. Ou seja, o verdadeiro rendimento.
Tambem tenho ideia que tem de valer a pena.. Senão as pessoas não o fariam, isto não é um projeto para agora, mas para daqui a uns anos, mas quanto maior informação puder obter melhor
Quais as hiposes de colocar os bens numa offshore e receber apenas rendimentos pagando os impostos como empresa? Ahah
Ao criar uma empresa séria exatamente de que? Gestão de condominios?
para ja são 4 apt, 1 loja.. Mas no futuro devem vir a ser mais 3-4 apts
P
Pastis
Guest
Vamos supor que o imóvel pertence ao teu pai que já herdou e já pagou quaisquer impostos sucessórios ( caso existam) e já registou o imóvel à qual está atribuído um valor X para efeitos de IMI. 100% legal e limpinho sem processo de herdamentos pendurados e outros imbróglios típicos.
Há 3 hipóteses:
1) Fica sossegado e começa a "estudar" o código do IRS nas horas vagas para minimizar os impostos ( é possivel com alguma ginástica e esperteza)- Seria a minha opção.
2) O teu pai(empresário) cria um empresa de gestão de património de terceiros e passa a gerir os imóveis ( custos e proveitos todos).
Pagando-se si próprio um salário de gerente e uma renda simbólica ao teu pai ( particular). Nas despesas desta empresa poderão entrar custos inerentes à atividade como sejam materiais informáticos veículos, formação e viagens, etc...
Como principal vantagem tens o facto de não haver transferência de propriedade e se a coisa correr mal o risco é menor.
2)
A teu pai(empresário) cria um empresa de gestão de património próprio. Neste caso, o imóvel deve ser vendido à empresa por um valor definido por um avaliador independente ( para evitar problemas posteriores com o fisco) e devem ser pagos os impostos de transacção, mais valias etc. O facto do teu pai ser dono da empresa e dono do imóvel não influencia em nada a transacção, é como se ele vendesse a outra pessoa qualquer ( a não ser que exista um Lei especial para o efeito que desconheço – assunto a esclarecer com Advogado).
Os imóveis passam a pertencer à empresa.
O teu pai poderá optar por “sacar” o dinheiro através do vencimento de gerente, despesas englobáveis ( carros formação viagem etc) e tb distribuição de resultados. Contudo, convém ter atenção ao facto dos imóveis precisarem de manutenção a médio prazo pelo que se sacares dinheiro hoje vais pagar impostos já mas se o voltares a colocar mais tarde ( para uma grande obra por ex) já não recebes o dinheiro dos impostos pagos anteriormente…
Isso leva-nos a uma constatação que é a seguinte: a criação duma empresa pressupõe sempre o crescimento da empresa e envolvimento dos sócios. Ou seja, é desejável que os resultados sejam reinvestidos em imóveis ou outros negócios geradores de capital pois se não for assim a empresa perde valor e autoconsome-se com o tempo.
Há 3 hipóteses:
1) Fica sossegado e começa a "estudar" o código do IRS nas horas vagas para minimizar os impostos ( é possivel com alguma ginástica e esperteza)- Seria a minha opção.
2) O teu pai(empresário) cria um empresa de gestão de património de terceiros e passa a gerir os imóveis ( custos e proveitos todos).
Pagando-se si próprio um salário de gerente e uma renda simbólica ao teu pai ( particular). Nas despesas desta empresa poderão entrar custos inerentes à atividade como sejam materiais informáticos veículos, formação e viagens, etc...
Como principal vantagem tens o facto de não haver transferência de propriedade e se a coisa correr mal o risco é menor.
2)
A teu pai(empresário) cria um empresa de gestão de património próprio. Neste caso, o imóvel deve ser vendido à empresa por um valor definido por um avaliador independente ( para evitar problemas posteriores com o fisco) e devem ser pagos os impostos de transacção, mais valias etc. O facto do teu pai ser dono da empresa e dono do imóvel não influencia em nada a transacção, é como se ele vendesse a outra pessoa qualquer ( a não ser que exista um Lei especial para o efeito que desconheço – assunto a esclarecer com Advogado).
Os imóveis passam a pertencer à empresa.
O teu pai poderá optar por “sacar” o dinheiro através do vencimento de gerente, despesas englobáveis ( carros formação viagem etc) e tb distribuição de resultados. Contudo, convém ter atenção ao facto dos imóveis precisarem de manutenção a médio prazo pelo que se sacares dinheiro hoje vais pagar impostos já mas se o voltares a colocar mais tarde ( para uma grande obra por ex) já não recebes o dinheiro dos impostos pagos anteriormente…
Isso leva-nos a uma constatação que é a seguinte: a criação duma empresa pressupõe sempre o crescimento da empresa e envolvimento dos sócios. Ou seja, é desejável que os resultados sejam reinvestidos em imóveis ou outros negócios geradores de capital pois se não for assim a empresa perde valor e autoconsome-se com o tempo.
P
Pastis
Guest
Como disse no poste anterior, deves ver este assunto com um Advogado ou com um fiscalista.
Mas a regra é que a venda seja sujeita aos mesmos impostos de outra qualquer venda. Pois tecnicamente o imóvel é vendido a uma empresa.
Tu não dás nada à empresa. Tu colocas lá um capital de X ( não tem de ser fisicamente) e com esse capital a empresa investe num imóvel ( pode ser teu ou outro qualquer). Por me parecer "injusto" é que sugiro a consulta de Advogado fiscalista para ver se existem excepções à regra.
A terceira hipótese é desinteressante devido ao IMT.
Por exemplo eu e a minha irmã temos uma situação mista, o que já era nosso antes apenas é gerido pela imobiliária, novas aquisições são no entanto feitas diretamente para o património da imobiliária. A imobiliária tem também clientes externos, que se dividem entre proprietários e condomínios. Apenas a nossa habitação própria está em nome próprio. Em meu nome nem uma casa de féria tenho.
Com tudo isso também facilitamos significativamente a transferência do património imobiliário para os nossos herdeiros, quando esse dia inevitavelmente chegar.
edit:
De última vez que esse assunto foi considerado não haviam exceções, mas claro que sempre existe a possibilidade de o meu advogado estar a falhar...
Last edited:
P
Pastis
Guest
edit
Neste país tudo é possivel.
Não faltam Leis feitas "à medida" de alguns poderosos( lembro-me agora do DDT que deve ter um colecção delas) [
] e portanto não me admiraria da existência dum decreto perdido algures sobre este assunto. Esse decreto ( se existir e se estiver bem bem feito) deverá certamente limitar a revenda da empresa a 3ºs num espaço X de tempo.Em relação ao IMT eu falei da avaliação por perito pq já sei que se ele vender a casa a preço anormalmente baixo sem suporte técnico, pode levar com o fisco à perna.
Sim, isso é certo.
Para as vendas há algumas artimanhas para fugir ao fisco, mas são poucas e complexas.
Para as mais-valias prediais das rendas, ui... há dezenas de maneiras de pagar menos de 15% ao invés dos habituais 28%. Mas isto implica ter um excelente know-how de direito fiscal que a maioria dos fiscalistas e advogados não tem. Portanto, se tu não tens estes conhecimentos, isto implica contratares um bom fiscalista ou um bom advogado, sendo que com o dinheiro que vais ter de lhes pagar, deixa de compensar.
Um forma legal de o fazeres é abrires uma empresa fictícia com sede fiscal nos Açores, num municipio com isenção de derrama. Nos CTT adquires uma caixa-postal que será a sede da tua empresa. Os lucros das rendas (ainda que em Portugal Continental) são considerados mais-valias em termos de IRC sujeito às regras do Governo Regional dos Açores, portanto tributadas a 13,6%.
Uma alternativa mais rebuscada e também legal é abrires uma empresa ficticia no estrangeiro, num país qualquer. Por exemplo em Espanha. Essa empresa ficticia não apresentará lucros, de modo a simplificar as coisas. É apenas uma empresa fantasma. Abres uma segunda empresa ficticia na Zona Franca da Madeira. Os pagamentos serão feitos à empresa madeirense através da empresa fantasma Espanhola e taxados em Portugal com IRC de 5%.
Tanto o primeiro como o segundo exemplo são formas legais de evasão fiscal. O segundo pagas menos impostos mas dá um pouco mais de trabalho. Há ainda outras formas de teres isenção total de impostos, recorrendo a esquemas diplomáticos ou então a off-shores, mas esses ainda são mais complexos.
Escusado será dizer que esta trabalheira toda só compensa se falarmos de rendas de pelos menos 6 ou 7 mil euros por mês, caso contrário não vale o trabalho.
Para as mais-valias prediais das rendas, ui... há dezenas de maneiras de pagar menos de 15% ao invés dos habituais 28%. Mas isto implica ter um excelente know-how de direito fiscal que a maioria dos fiscalistas e advogados não tem. Portanto, se tu não tens estes conhecimentos, isto implica contratares um bom fiscalista ou um bom advogado, sendo que com o dinheiro que vais ter de lhes pagar, deixa de compensar.
Um forma legal de o fazeres é abrires uma empresa fictícia com sede fiscal nos Açores, num municipio com isenção de derrama. Nos CTT adquires uma caixa-postal que será a sede da tua empresa. Os lucros das rendas (ainda que em Portugal Continental) são considerados mais-valias em termos de IRC sujeito às regras do Governo Regional dos Açores, portanto tributadas a 13,6%.
Uma alternativa mais rebuscada e também legal é abrires uma empresa ficticia no estrangeiro, num país qualquer. Por exemplo em Espanha. Essa empresa ficticia não apresentará lucros, de modo a simplificar as coisas. É apenas uma empresa fantasma. Abres uma segunda empresa ficticia na Zona Franca da Madeira. Os pagamentos serão feitos à empresa madeirense através da empresa fantasma Espanhola e taxados em Portugal com IRC de 5%.
Tanto o primeiro como o segundo exemplo são formas legais de evasão fiscal. O segundo pagas menos impostos mas dá um pouco mais de trabalho. Há ainda outras formas de teres isenção total de impostos, recorrendo a esquemas diplomáticos ou então a off-shores, mas esses ainda são mais complexos.
Escusado será dizer que esta trabalheira toda só compensa se falarmos de rendas de pelos menos 6 ou 7 mil euros por mês, caso contrário não vale o trabalho.
A mim o que interessava era poder passar os imóveis que pertencem a mim e à minha irmã (50% a cada) para a imobiliária que pertence aos mesmo e em partes iguais, mas sem ter de pagar IMT. Isso segundo sei não é possível.
Dava imenso jeito transformar propriedade plena em cotas ou ações de uma empresa, muito mais fáceis de distribuir pelos herdeiros, mas tal não é possível sem vende e pagamento do respetivo IMT.
Mas, como disse, pode-me estar a faltar informação. Se alguém souber algo mais e em concreto eu ficarei em eterna divida de gratidão. [
]
Last edited:
bg2
New member
Bom, mas aí já estamos no campo da aldrabice. Estou numa fase da minha vida em que gosto é de dormir descansado.
Gosto muito dos meus herdeiros mas ainda assim gosto ainda mais de gastar os últimos dias da minha vida sem maçadas de maior.
um fundo de investimento imobiliário fechado não pode ser hipótese?
Mazzeo
New member
A mim o que interessava era poder passar os imóveis que pertencem a mim e à minha irmã (50% a cada) para a imobiliária que pertence aos mesmo e em partes iguais, mas sem ter de pagar IMT. Isso segundo sei não é possível.
Dava imenso jeito transformar propriedade plena em cotas ou ações de uma empresa, muito mais fáceis de distribuir pelos herdeiros, mas tal não é possível sem vende e pagamento do respetivo IMT.
Mas, como disse, pode-me estar a faltar informação. Se alguém souber algo mais e em concreto eu ficarei em eterna divida de gratidão. [
Não é de todo minha área de conhecimento, mas não ias lá entregando os imóveis como um aumento de capital? acho que o que se paga de imposto nesse caso é mais interessante...