Transferência de crédito habitação

[mjm]

a inflaçao afecta tb as tuas poupanças...

Ok.
A minha ideia não é contrariar a tua, pois concordo com a mesma.

Falo da situação de não termos margem de manobra para pagar mais nas prestações, daí aumentar o prazo.

[Duro]

Ok.
Falo da situação de não termos margem de manobra para pagar mais nas prestações, daí aumentar o prazo.

Se nao tens margem de manobra tb nao vais amortizar o empréstimo antes do prazo porque simplesmente nao podes poupar, portanto pagas o empréstimo em 50 anos e nem pias.... ou seja é um cenário diferente daquele que estás a argumentar

se nao tens margem de manobra para pagar mais nas prestaçoes tens 2 alternativas

1- nao compras casa

2- compras uma casa mais barata

porquê? simples porque as taxas de juro estiveram até há pouco tempo em níveis historicamente baixos e portanto a tendência é subir! como se tem visto no último ano e pico.... e nao vejo muitas possibilidades de mudança na tendência nos tempos mais próximos

Se estás no limite do teu endividamento qualquer subida da taxa de juro pode ser desastroso para a tua economia pessoal portanto o aconselhável é uma destas 2 opçoes, de outra maneira podes estar a cometer suicídio financeiro

(o problema do subprime nos EUA nao aconteceu por acaso....)

[mjm]

Se nao tens margem de manobra tb nao vais amortizar o empréstimo antes do prazo porque simplesmente nao podes poupar, portanto pagas o empréstimo em 50 anos e nem pias.... ou seja é um cenário diferente daquele que estás a argumentar

se nao tens margem de manobra para pagar mais nas prestaçoes tens 2 alternativas

1- nao compras casa

2- compras uma casa mais barata

porquê? simples porque as taxas de juro estiveram até há pouco tempo em níveis historicamente baixos e portanto a tendência é subir! como se tem visto no último ano e pico.... e nao vejo muitas possibilidades de mudança na tendência nos tempos mais próximos

Se estás no limite do teu endividamento qualquer subida da taxa de juro pode ser desastroso para a tua economia pessoal portanto o aconselhável é uma destas 2 opçoes, de outra maneira podes estar a cometer suicídio financeiro

(o problema do subprime nos EUA nao aconteceu por acaso....)

Felizmente a compra de casa foi bem pensada e não fiz o empréstimo no limite das poupanças.

Aliás, preferi dar parte das minhas poupanças e pedir bem menos emprestado do que aquilo que a casa custou (era mais favorável)...

E para compensar um pouco preferi aumentar um pouco o prazo...
Poi como disse fiz as simulações e cheguei a esta conclusão.

Felizmente tenho acumulado bem, para já também ainda não tenho filhos, dai ter mais margem e as minhas aplicações depósitos + fundos + bolsa estão a ser favoráveis...

O meu caso é um caso e cada um deve é ter consciência daquilo que o espera e isso eu tenho...

[Duro]

já vi que tiveste um bocado de critério na compra da tua casa e só estou a entrar nesta "discussao" contigo porque acho que pode abrir os olhos a outras pessoas menos habituadas a ler nas entrelinhas e que vao atrás do que diz o gerente de conta.... por desconhecimento.

se com este tópico começarem a entender os conceitos vao ter mais argumentos para tomar uma decisao correcta para o seu caso pessoal

Pretende-se estimular o raciocínio e o espírito crítico para nao entrar em ratoeiras desnecessariamente.

[mjm]

já vi que tiveste um bocado de critério na compra da tua casa e só estou a entrar nesta "discussao" contigo porque acho que pode abrir os olhos a outras pessoas menos habituadas a ler nas entrelinhas e que vao atrás do que diz o gerente de conta.... por desconhecimento.

se com este tópico começarem a entender os conceitos vao ter mais argumentos para tomar uma decisao correcta para o seu caso pessoal

Pretende-se estimular o raciocínio e o espírito crítico para nao entrar em ratoeiras desnecessariamente.

Nem mais...
Tenho a mesma intenção.

O problema é que nem sempre é possível ter conhecimento de tudo.

Desde que estou no fórum, com esta partilha de opiniões, tenho aprendido bastante, daí também ficar satisfeito se conseguir ajudar alguém.

[pmgl]

Pessoal cuidado na transferência de crédito com outro possível problema. Já aqui se falou na questão dos anos versus amortizações. Ora bem, também ando à procura da melhor oferta de crédito, e em relação às amortizações parciais disseram-me o seguinte: Os 0.5% que o Estado impôs para amortizações totais também são válidos no caso das parciais, isto para quem transfere crédito. Isto no meu caso é uma desvantagem pois no actual banco onde tenho o crédito não sofro penalizações por amortizações parciais desde que dentro de certos critérios. Também me disseram que os 0.5% só são válidos para o crédito principal. Multiopções funciona com penalização imposta pelo banco. Alguém confirma estas informações?

Cuidado ainda com os custos de transferência. Alguns bancos suportam se o crédito for mantido por 10 ou mais anos. Se amortizarem totalmente antes desse prazo têm de reembolsar o banco dos custos da transferência.

[mjm]

Pessoal cuidado na transferência de crédito com outro possível problema. Já aqui se falou na questão dos anos versus amortizações. Ora bem, também ando à procura da melhor oferta de crédito, e em relação às amortizações parciais disseram-me o seguinte: Os 0.5% que o Estado impôs para amortizações totais também são válidos no caso das parciais, isto para quem transfere crédito. Isto no meu caso é uma desvantagem pois no actual banco onde tenho o crédito não sofro penalizações por amortizações parciais desde que dentro de certos critérios. Também me disseram que os 0.5% só são válidos para o crédito principal. Multiopções funciona com penalização imposta pelo banco. Alguém confirma estas informações?

Cuidado ainda com os custos de transferência. Alguns bancos suportam se o crédito for mantido por 10 ou mais anos. Se amortizarem totalmente antes desse prazo têm de reembolsar o banco dos custos da transferência.

Isso é treta.

É verdade que até há pouco tempo, amortizavas até metade e não pagavas comissões sobre o valor amortizado.
Mas, por outro lado pagavas comissões de transação que em muitos casos superava em muito os tais 0,5%

Para não falar que tinhas que cumprir uma série de requisitos, dos quais um valor mínimo a amortizar...

Daí que esta alteração beneficiou todos, mesmo as amortizações antecipadas.

Em relação aos outros créditos, parece que o governo também ia alterar, mas não sei...

[pmgl]

Isso é treta.

É verdade que até há pouco tempo, amortizavas até metade e não pagavas comissões sobre o valor amortizado.
Mas, por outro lado pagavas comissões de transação que em muitos casos superava em muito os tais 0,5%

Para não falar que tinhas que cumprir uma série de requisitos, dos quais um valor mínimo a amortizar...

Daí que esta alteração beneficiou todos, mesmo as amortizações antecipadas.

Em relação aos outros créditos, parece que o governo também ia alterar, mas não sei...

E agora já não se pagam comissões de transação? Se assim então concordo que beneficiou em tudo. Onde se pode ler a lei que agora regulamenta isto? Em relação ao suporte dos custos de transferência é que parece que alguns banco vão buscar o que suportaram caso a amortização total ocorra no intervalo dos 10 anos.

[DeBeF]

Se nao tens margem de manobra tb nao vais amortizar o empréstimo antes do prazo porque simplesmente nao podes poupar, portanto pagas o empréstimo em 50 anos e nem pias.... ou seja é um cenário diferente daquele que estás a argumentar

se nao tens margem de manobra para pagar mais nas prestaçoes tens 2 alternativas

1- nao compras casa

2- compras uma casa mais barata

porquê? simples porque as taxas de juro estiveram até há pouco tempo em níveis historicamente baixos e portanto a tendência é subir! como se tem visto no último ano e pico.... e nao vejo muitas possibilidades de mudança na tendência nos tempos mais próximos

Se estás no limite do teu endividamento qualquer subida da taxa de juro pode ser desastroso para a tua economia pessoal portanto o aconselhável é uma destas 2 opçoes, de outra maneira podes estar a cometer suicídio financeiro

(o problema do subprime nos EUA nao aconteceu por acaso....)

Espera-se que a tendência se inverta em 2008/9, ou seja, que estabilize...baixar lá para 2011/12...

[mjm]

E agora já não se pagam comissões de transação? Se assim então concordo que beneficiou em tudo. Onde se pode ler a lei que agora regulamenta isto? Em relação ao suporte dos custos de transferência é que parece que alguns banco vão buscar o que suportaram caso a amortização total ocorra no intervalo dos 10 anos.

A lei diz que não pode haver outros custos, caso contrário, de nada serviria a alteração...

Faz uma pesquisa na net...

[Duro]

Espera-se que a tendência se inverta em 2008/9, ou seja, que estabilize...baixar lá para 2011/12...

muita gente tb dizia há 2 anos que "ah e tal o euribor nao sobe! Compre compre..."

nao seria de estranhar uma tx à volta dos 6% para manter uma certa estabilidade, pode haver períodos com txs mais baixas mas nao durante a vida total do empréstimo.

[pmgl]

A lei diz que não pode haver outros custos, caso contrário, de nada serviria a alteração...

Faz uma pesquisa na net...

Já pesquisei

[Braga68]

o meu caso é formaçao em economia, nao estive a fazer cálculos com exemplos nem nada disso.

o prazo tem mais influencia do que tu pensas porque ao nao amortizar o capital na realidade o que estás a fazer é quase pagar um arrendamento da tua própria casa ao banco. Aliás nos piores empréstimos possíveis, que sao os com período de carencia (só se paga juros nos primeiros 2 ou 3 anos para ter uma prestaçao baixinha) na realidade o que estao a fazer é a arrendar a casa que pensam que é sua. ERRO!!! a casa é do banco até ao pagamento final do empréstimo.

Se escolherem um empréstimo a 50 anos porque vao poupar para amortizar o empréstimo antecipadamente tenham em conta que por ser um empréstimo por prazo alargado o capital a amortizar (quando tens poupanças para isso, ao fim de 2 ou 3 anos) vai ser maior do que noutro de prazo mais curto. Porque a prestaçao é usada para pagar quase exclusivamente juros e nao abateste quase nada ao capital em dívida. Provavelmente com o esforço que fizeste de poupança podias ter uma prestaçao mais alta que te permitisse amortizar mensalmente a tua dívida reduzindo assim os juros pagos e o custo final total do empréstimo.

Os bancos ganham dinheiro com juros e o juro total é tanto maior quanto maior for o prazo. Quanto mais os bancos ganham, mais vocês perdem....

E está tudo dito. Só acrescento que por exemplo num empréstimo a 30 anos andamos pelo menos metade desse tempo a pagar uma grande parte só de juros e nos anos finais já pouco importa a amortização pois nessa altura os juros são poucos relativamente ao valor amortizado em cada prestação. Nestes casos a amortização faz mais sentido para poupar no seguro de vida por exemplo que com o avançar da idade fica muito dispendioso. Repara nas simulações que tens e vê a partir de que altura é que passas a pagar tanto de juros como de capital amortizado em cada prestação. Vais ficar surpreendido!

Um abraço.

[Braga68]

Penso não ser totalmente assim, mas quase...
A euribor é taxa de juro com que os bancos que tem acesso a ela emprestam dinheiro uns aos outros.

Naturalmente que os bancos precisam de dinheiro e, portanto, tem de se financiar.
Mas, acho que nem todo o dinheiro dos empréstimos que os bancos concedem devem de vir um financiamento do exterior, daí que parte desse dinheiro pode, eventualmente, ser financiado de outras maneiras, tipo dinheiro próprio e nestes caos, para além do spread pode haver mais margem.

Aliás, com a subida da euribor, não foi por acaso que os bancos começaram a baixar os spreads, penso que se deveu também ao aumento destas margens...

A Euribor é a taxa de juros cobrada aos bancos que pedem dinheiro ao BCE (corrijam-me se estiver a dizer uma asneira), mas pelos vistos existe outra Euribor, aquela que interessa para o crédito habitação e que é calculada, segundo julgo saber, em função de uma média de taxas cobradas por alguns dos maiores bancos europeus. Por isso temos neste momento a Euribor do BCE em 4 % e a Euribor para fins de CH em cerca de 4,7...%, esta taxa oscila diariamente.

Um abraço.

[Braga68]

Quanto mais vocês falam, mais confuso eu fico...

Não há confusão nenhuma. Estás a trabalhar bem ao pedires várias simulações. A decisão também não deve ser muito difícil, quem cobrar menos é mais amigo. O que se está a discutir aqui é mais profundo do aquilo que realmente necessitas, mas aqui é que está o grande interesse destes fóruns (pelo menos para mim), é a discussão saudável de vários assuntos que nos fazem pensar e se há muitos postes com imprecisões (os meus se calhar) há sempre um ou outro que percebe realmente do assunto.

Um abraço.

[Jfs]

A Euribor é a taxa de juros cobrada aos bancos que pedem dinheiro ao BCE (corrijam-me se estiver a dizer uma asneira), mas pelos vistos existe outra Euribor, aquela que interessa para o crédito habitação e que é calculada, segundo julgo saber, em função de uma média de taxas cobradas por alguns dos maiores bancos europeus. Por isso temos neste momento a Euribor do BCE em 4 % e a Euribor para fins de CH em cerca de 4,7...%, esta taxa oscila diariamente.

Um abraço.

A Euribor é uma taxa do mercado monetário interbancario, onde os bancos transaccionam liquidez. Para financiamentos no BCE usam-se as facilidades permanentes de cedência de liquidez, cuja taxa se situa 1 ponto percentual acima da Refi, a taxa de referência. As taxas de cedencia e absorção situam-se respectivamente 1 ponto acima e um ponto abaixo da refi, servindo assim como "balizas" às taxas do MMI

[Jfs]

Como também estou no processo de tomada de decisão relativamente ao CH fica aqui a minha situação:

Inicialmente tive a intenção de pedir menos 10.000 que o necessário ao negocio, dinheiro que tenho investido e onde tenho obtido rentabilidades interessantes. No entanto, depois de pensar um pouco, decidi pedir a totalidade e levantou-se então outra questão: qual o prazo? Ponho como opções 30 ou 40. Note-se que inicialmente as opções eram 20 ou 25.

Agora o que interessa à discussão. É pacífico que se deve pedir o menos possível e no menor prazo de forma a pagar menos juros. No entanto, apesar de me ser possível optar por pagar uma maior prestação no presente e um prazo mais reduzido, tal não foi a minha opção. À partida poderia parecer irracional, mas no entanto o começo de vida é uma fase de elevadas despesas (especialmente para quem, como eu, se lança nesta aventura quase sozinho) e as expectativas futuras estão sempre rodeadas de alguma incerteza. além disso, ao escolher um prazo mais dilatado fico com alguma margem de segurança para enfrentar eventuais subidas de taxa e posso levar uma vida mais desafogada actualmente, pagando claro o correspondente preço no futuro, vulgo juro

Agora quando começar uma vida a dois o cenário muda completamente de figura e aí pensarei em renegociar ou fazer as tais amortizações antecipadas.

Tais decisões são extremamente difíceis pois temos que pensar muito bem e irá afectar de forma determinante a nossa vida futura por muitos anos. e dependem certamente do perfil de cada um e do esforço mensal que estamos dispostos a fazer.

[pmgl]

Então não há novidades por aqui? No meu caso, quem neste momento está melhor posicionado é o BPI com 0.25pp de spread. Juntando todas as outras variáveis (seguros, condições, eventuais anuidades de cartões), ainda é aquele que está melhor posicionado. Digam como estão a correr as vossas eventuais pesquisas.
Já agora podiamos comentar sobre os factores que é necessário ter em conta quando se comparar as ofertas de várias entidades bancárias. Por exemplo temos de ter atenção às condições para bonificação de spread (p.e. os seguros, os cartões, outros produtos de fidelização), comissões de gestão de conta, valor mensal dos seguros, e outros.

[Duro]

ler toda a letra pequena com muita atençao

fazer bem as contas a comissoes disto e daquilo e ter cuidado com os produtos associados que nao se necessitam

ou seja, olhar para a vossa relaçao com o banco como um todo e nao vao atrás de uma prestaçao de CH baixa em que depois tudo o resto é mais caro!!

[rCrew]

Eu estou a espera da resposta do BES, mas segundo certo "passarinho verde" me disse, eles estão a fazer uma renegociação para 0.5% que é o mesmo que a CGD me faz (em vez de tentarem melhor) e cobram-me um valor que eu aceitar a renegociação.

Concluindo se isto for assim, eu nem penso duas vezes e vou mesmo para a CGD, que me fez spread de 0.5%, não tenho despesas de cartões, nem despesas de manutenção ( aqui já entra o conhecimento que tenho na CGD ).

[Duro]

Como também estou no processo de tomada de decisão relativamente ao CH fica aqui a minha situação:

Inicialmente tive a intenção de pedir menos 10.000 que o necessário ao negocio, dinheiro que tenho investido e onde tenho obtido rentabilidades interessantes. No entanto, depois de pensar um pouco, decidi pedir a totalidade e levantou-se então outra questão: qual o prazo? Ponho como opções 30 ou 40. Note-se que inicialmente as opções eram 20 ou 25.

Agora o que interessa à discussão. É pacífico que se deve pedir o menos possível e no menor prazo de forma a pagar menos juros. No entanto, apesar de me ser possível optar por pagar uma maior prestação no presente e um prazo mais reduzido, tal não foi a minha opção. À partida poderia parecer irracional, mas no entanto o começo de vida é uma fase de elevadas despesas (especialmente para quem, como eu, se lança nesta aventura quase sozinho) e as expectativas futuras estão sempre rodeadas de alguma incerteza. além disso, ao escolher um prazo mais dilatado fico com alguma margem de segurança para enfrentar eventuais subidas de taxa e posso levar uma vida mais desafogada actualmente, pagando claro o correspondente preço no futuro, vulgo juro

Agora quando começar uma vida a dois o cenário muda completamente de figura e aí pensarei em renegociar ou fazer as tais amortizações antecipadas.

Tais decisões são extremamente difíceis pois temos que pensar muito bem e irá afectar de forma determinante a nossa vida futura por muitos anos. e dependem certamente do perfil de cada um e do esforço mensal que estamos dispostos a fazer.

para o teu caso 2 opçoes:

- como bem argumentas no caso de ser 1 só pessoa as coisas ficam mais complicadas, penso que deverias escolher os 30 anos, nao te esqueças que um empréstimo é o mesmo que trazer para a actualidade os teus rendimentos futuros e nao é muito aconselhável ir muito longe no futuro precisamente por causa da incerteza.... os 30 anos é uma data razoável, sempre e quando tentes reduzir-la antecipadamente.

- Arranja uma namorada que já tenha casa....

[pmgl]

ler toda a letra pequena com muita atençao

fazer bem as contas a comissoes disto e daquilo e ter cuidado com os produtos associados que nao se necessitam

ou seja, olhar para a vossa relaçao com o banco como um todo e nao vao atrás de uma prestaçao de CH baixa em que depois tudo o resto é mais caro!!

Tens toda a razão em somar todas as comissões, mas também é complicado saber de antemão que comissões se vai "utilizar", se é que me faço entender. Por outras palavras, deve-se olhar logo para comissões de gestão de conta por exemplo, mas se calhar outras comissões de produtos desse banco que se venha a utilizar no futuro é mais complicado de olhar. Já agora rCrew e não querendo meter-me na tua vida, será que não tinhas um spread muito alto por a relação financiamento/avaliação ser muito próxima de 1? Sei que isso pode levar a agravamento de spread. Em alguns bancos nem fazem a simulação se tal acontecer.

[Jfs]

para o teu caso 2 opçoes:

- como bem argumentas no caso de ser 1 só pessoa as coisas ficam mais complicadas, penso que deverias escolher os 30 anos, nao te esqueças que um empréstimo é o mesmo que trazer para a actualidade os teus rendimentos futuros e nao é muito aconselhável ir muito longe no futuro precisamente por causa da incerteza.... os 30 anos é uma data razoável, sempre e quando tentes reduzir-la antecipadamente.

- Arranja uma namorada que já tenha casa....

Já estive ontem no banco e efectivamente escolhi os 30 anos, amanhã já tenho o calculo definitivo. O objectivo passa também por pagar no menor número de anos possível. Agora a prestação é que fica um bocado alta e sem fiador ia ser complicado

Quanto à namorada já tenho mas ainda está a estudar

[Duro]

Já estive ontem no banco e efectivamente escolhi os 30 anos, amanhã já tenho o calculo definitivo. O objectivo passa também por pagar no menor número de anos possível. Agora a prestação é que fica um bocado alta e sem fiador ia ser complicado

Quanto à namorada já tenho mas ainda está a estudar

tu escolheste a primeira opçao e ela a segunda

[ApenasEu]

informa lá o passarinho verde,, que eles têm que fazer melhor...
já por "respeito" para com o gestor do CGD , igual por igual, mudas

e alerta já para a historia das custas com o processo.

p.s. vai com calma, não decidas nada sem falar com o "forum", deixa-os suar.

[rCrew]

informa lá o passarinho verde,, que eles têm que fazer melhor...
já por "respeito" para com o gestor do CGD , igual por igual, mudas

e alerta já para a historia das custas com o processo.

p.s. vai com calma, não decidas nada sem falar com o "forum", deixa-os suar.

A ideia é precisamente essa, igual por igual, que não é igual pois tenho despesas de conta com o BES, mudo para a CGD mas sem pestanejar.

Então a ideia deles é segurar um cliente, fazendo-lhe a mesma proposta que a concorrência e ainda cobrando-lhe as custas da reapreciação do spread? Deixa-me rir...

Parece que estão mesmo a gozar com uma pessoa... sinceramente...

Eu vou decidir com calma, mas quero resolver as coisas durantes esta semana, no maximo na semana que vem.

[ApenasEu]

Apresenta o teu desagrado no homebanking do BES,
conta a historia toda... desconfio que o teu balcão vai mudar de atitute.

[Jfs]

tu escolheste a primeira opçao e ela a segunda

Mais ou menos, porque ela quando auferir rendimentos também vai pagar. Assim espero

[rCrew]

Pois é pessoal o BES sempre vai continuar com um cliente.

Tive lá a pouco com a gerente do balcão a debater e a batalhar sobre o assunto, vou ficar com um spread de 0.5% , continuo sem despesas de conta ( isso já tinha bem como as anuidades dos cartões ) , continuo na mesma com o seguro da prestação segura e com o PPR.

Não vou mexer para já no prazo do empréstimo, a prestação dexeu um bom bocado.

Estou satisfeito em 2 aspectos, a atitude dos que falaram comigo mudou, e não vou ter de andar a tratar de papéis e a trocar tudo de banco.

Só estou a espera que os papéis do BES venham para lá ir assinar.

[DeBeF]

FICO CONTENTE QUE TUDO SE TENHA RESOLVIDO....e mais um cliente satisfeito