Bolsa e investimentos

[jhermen]

Podes dizer qual é o REIT em concreto?

Não considero importante colocar o foco no ticker deste ativo em específico, mas sim, na partilha de conhecimento e experiências que possibilitem a abertura da mente a uma nova abordagem de investimento.

De qualquer modo, de acordo com a periodicidade do pagamento de dividendos e os montantes a pagar, não é difícil identificar este ativo em concreto, assim como outros instrumentos idênticos.

Neste contexto, esta vertente de investimento pode ser explorada por quem deseje, por exemplo, adquirir um imóvel para rendimento, não dispondo do capital total para a aquisição.

Considerando um produto com as características do que mencionei, depois de feitas as conversões EUR-USD para aquisição do instrumento, assim com USD-EUR caso se deseje receber de imediato o dividendo, cada 1000€ aplicados rendem mensalmente cerca de 8€ líquidos de imposto. Usando a “bitola” dos 400€ mensais de rendimento extra, os mesmos são conseguidos com 50K€ de investimento.

Fazendo um paralelo com um imóvel colocado no mercado de arrendamento, para o proprietário receber 400€ líquidos, a renda deverá ser de aproximadamente 600€ mensais que, deduzidas as despesas suportadas pelo proprietário em IMI, seguros e condomínio, aplicando a taxa de tributação autónoma de 25%, resultará nos 400€ líquidos de imposto.
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[carloscolin]

Não considero importante colocar o foco no ticker deste ativo em específico, mas sim, na partilha de conhecimento e experiências que possibilitem a abertura da mente a uma nova abordagem de investimento.

De qualquer modo, de acordo com a periodicidade do pagamento de dividendos e os montantes a pagar, não é difícil identificar este ativo em concreto, assim como outros instrumentos idênticos.

Neste contexto, esta vertente de investimento pode ser explorada por quem deseje, por exemplo, adquirir um imóvel para rendimento, não dispondo do capital total para a aquisição.

Considerando um produto com as características do que mencionei, depois de feitas as conversões EUR-USD para aquisição do instrumento, assim com USD-EUR caso se deseje receber de imediato o dividendo, cada 1000€ aplicados rendem mensalmente cerca de 8€ líquidos de imposto. Usando a “bitola” dos 400€ mensais de rendimento extra, os mesmos são conseguidos com 50K€ de investimento.

Fazendo um paralelo com um imóvel colocado no mercado de arrendamento, para o proprietário receber 400€ líquidos, a renda deverá ser de aproximadamente 600€ mensais que, deduzidas as despesas suportadas pelo proprietário em IMI, seguros e condomínio, aplicando a taxa de tributação autónoma de 25%, resultará nos 400€ líquidos de imposto.
​

Falta dizeres por quanto poderias vender esses 1000 euros aplicados que aplicaste há 2 anos.

 

[mundano]

Penso que estarás a falar da AGNC, e se é, honestamente a prazo, parece mais um dividend trap do que um investimento que pões ali de lado e te dá 400 paus certinhos todos os meses, sem grandes chatices. A ideia que se está a passar que há investimentos alternativos que pagam 13% sem chatices obviamente não pode ser real, porque esse investimento passivo, com essas caracteristicas, não existe.

Estamos a falar essencialmente de um veiculo financeiro que se endivida brutalmente (debt to equity de 650%) para adquirir hipotecas. É como usares alavancagem de 6.5X para investir num ETF de obrigações com distribuição. O dividendo é muito alto é certo, mas qualquer variação nas taxas de juro, politica da FED ou spreads de crédito, é obviamente dramático para um investimento destes, é uma espécie de dispensador de dinheiro numa montanha russa. Se entrares no momento certo, pareces um génio, se entras no momento errado, pode torrar o teu investimento em uma questão de meses.

​

​Repara que o preço das ações já andou nos 35 USD e hoje anda nos 10USD, pelo meio já foi aos 7USD. E os dividendos por ação desde que são mensais têm vindo a cair consecutivamente, já que começaram em 0,22 USD e já vão em 0,12USD, a ultima redução foi de 25%.

Quem há 10 anos metesse lá 50.000USD (não vou fazer contas aos câmbios para não complicar), recebia todos os meses 540 USD de dividendos, mas hoje teria lá um pouco mais de 27.000 USD e receberia 324 USD por mês.

O total return do investimento, caso reaplicasses todos os meses os dividendos em mais ações, acredito que teria sido interessante, mas para quem quer um rendimento passivo, não me parece que passe o teste. Irias ver o teu capital a diminuir de ano para ano e a renda mensal também. Repara que por comparação, se seguisses o investimento típico do português médio, comprasses uma casa há 10 anos para arrendamento, como é óbvio, ao contrario do REIT tinhas de aturar inclinos, fazer obras de manutenção, etc... Mas o valor do teu investimento estaria a subir e o valor das rendas mensais também.


No teu caso concreto, se investiste em Outubro de 2023, tenho de te dar os parabéns, porque apanhaste uma altura excelente, porque foi no pico das taxas de juro e apanhaste o desagravamento e obviamente estás com dividend yield brutal, mas não podes extrapolar a performance que tiveste nestes 2 anos para outras fases do ciclo econômico, os dois anos anteriores, por exemplo, em 2021/22 quando os juros subiram, tiveram uma historia completamente diferente, o preço caiu 60% em menos de ano e meio.

 

[jhermen]

Falta dizeres por quanto poderias vender esses 1000 euros aplicados que aplicaste há 2 anos.

Percebo onde queres chegar mas, já tinha fornecido esses dados.

Mesmo considerando a desvalorização do USD face ao EUR em cerca de 10% nestes 2 anos, já considerados nos cálculos acima apresentados, a cotação em bolsa deste ativo valorizou em cerca de 55%. Em caso de resgate imediato, acrescentará 35% de rentabilidade líquida em EUR ao capital inicialmente aplicado.
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Mas fazendo o update para a cotação atual, são na realidade 56,3% de valorização bruta dos 1000€ iniciais.​

 

[jhermen]

Penso que estarás a falar da AGNC, e se é, honestamente a prazo, parece mais um dividend trap do que um investimento que pões ali de lado e te dá 400 paus certinhos todos os meses, sem grandes chatices. A ideia que se está a passar que há investimentos alternativos que pagam 13% sem chatices obviamente não pode ser real, porque esse investimento passivo, com essas caracteristicas, não existe.

Eu nunca disse que este tipo de investimento seria o indicado para construir um fluxo de renda confiável e certo ao longo do tempo.

Limitei-me a partilhar a ideia de que existem instrumentos que permitem rentabilidades na casa dos 2 dígitos, e que eu próprio o posso testemunhar, para já há 26 meses.

Esse “dividend trap” como lhe chamas, em termos brutos e numa ótica de retorno total do investimento, ou seja, considerando todos os dividendos pagos e a última cotação de fecho, durante estes 26 meses já retornou 102%. Nada mau para um “dividend trap”.
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Estamos a falar essencialmente de um veiculo financeiro que se endivida brutalmente (debt to equity de 650%) para adquirir hipotecas. É como usares alavancagem de 6.5X para investir num ETF de obrigações com distribuição. O dividendo é muito alto é certo, mas qualquer variação nas taxas de juro, politica da FED ou spreads de crédito, é obviamente dramático para um investimento destes, é uma espécie de dispensador de dinheiro numa montanha russa. Se entrares no momento certo, pareces um génio, se entras no momento errado, pode torrar o teu investimento em uma questão de meses.

O dispensador de dinheiro numa montanha russa, nada mais é do que a aplicação da lei, que obriga estes fundos de investimento (REITs e mREITs) a distribuirem pelo menos 90% da renda tributável aos acionistas na forma de dividendos. Isto, ajuda a manter os impostos baixos para o próprio fundo e que, por sua vez, deixa mais rendimentos disponíveis para dividendos.

Nos últimos 3 anos, todas as variáveis que elencas conjugadas com uma gestão prudente e boa administração do fundo, têm funcionado, para já, em benefício do investidor.
Na existe aqui nenhum drama pois, o lucro por ação (EPS) estimado em 2025 é de 1,53 USD, suficiente para cobrir o dividendo de 1,44 USD por ação.
Para 2026 a expetativa é de um crescimento de 4% para um EPS de 1,58 USD.
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Repara que o preço das ações já andou nos 35 USD e hoje anda nos 10USD, pelo meio já foi aos 7USD. E os dividendos por ação desde que são mensais têm vindo a cair consecutivamente, já que começaram em 0,22 USD e já vão em 0,12USD, a ultima redução foi de 25%.

O pagamento de dividendos passou de trimestral a mensal em Outubro/2014.
Entre esta data e Abril/2015 o dividendo pago foi 0,22 (durante 7 meses)
Entre Maio/2015 e Julho/2016, o dividendo foi de 0,20 (15 meses)
Entre Agosto/2016 e Abril/2019, o dividendo foi de 0,18 (33 meses)
Entre Julho/2019 e Março/2020, foi de 0,16 (9 meses)
Desde Abril/2020 até à presente data o dividendo é de 0,12 (70 meses)

Quando estes dados estão disponíveis para todos, convém não “pintar muito a manta” da queda consecutiva dos dividendos.
Com efeito, em 136 meses de distribuição dividendos, estes caíram por 4 vezes, mantendo o seu valor há 70 meses.

Quanto ao preço da ação, esta varia conforme a oferta e a procura, o desempenho do setor, os eventos económicos políticos e sociais, o sentimento do mercado, assim como, o desempenho da gestão do fundo.
Neste momento, é consensual que um preço de 11 USD a ação é extremamente barata, pois negoceia a 7x o lucro do próximo ano.
Também não se prevê que o preço vá disparar nos próximos 12 meses, sendo que o seu alto rendimento e baixa avaliação limitam o seu potencial de queda.
​

Quem há 10 anos metesse lá 50.000USD (não vou fazer contas aos câmbios para não complicar), recebia todos os meses 540 USD de dividendos, mas hoje teria lá um pouco mais de 27.000 USD e receberia 324 USD por mês.

A tua análise a este ativo em termos puramente técnicos, considerando o período que indicas, ou seja, desde 2015 é o que é… se quisesses ser mais “mauzinho”, bastaria recuares mais 2 anos para o quadro ser muitíssimo mais pessimista.

Só que esta abordagem pela forma como a apresentas, é como acertar nos números do Euromilhões depois do sorteio. Estamos sempre certos, nunca falha nada.

Se te deres ao trabalho de fazeres o mesmo exercício a partir de Outubro/2022 vais obter dados totalmente opostos. E continuas a não estar errado.
Quem está confortável, são os investidores no fundo, que estão mais perto de obter 100% de retorno líquido do seu capital com dividendos.
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O total return do investimento, caso reaplicasses todos os meses os dividendos em mais ações, acredito que teria sido interessante, mas para quem quer um rendimento passivo, não me parece que passe o teste. Irias ver o teu capital a diminuir de ano para ano e a renda mensal também. Repara que por comparação, se seguisses o investimento típico do português médio, comprasses uma casa há 10 anos para arrendamento, como é óbvio, ao contrario do REIT tinhas de aturar inclinos, fazer obras de manutenção, etc... Mas o valor do teu investimento estaria a subir e o valor das rendas mensais também.

No passado, aprendi à minha conta, que este tipo de investimento só pode ser encarado nessa ótica de retorno total do investimento.

Em termos práticos, o Excel tem de mostrar o montante recebido em dividendos, adicionado ao valor do capital investido nesse mesmo momento.
O cenário de saída parcial ou abandono total do instrumento também tem de existir, ajustado conforme as rentabilidades vão evoluindo.

Não foi à 10 mas sim à 9 anos que adquiri o meu 1º imóvel para arrendamento. Depois ocorreram mais umas compras e vendas até ter estabilizado em 2019 nas unidades que tenho hoje em dia. A partir de 2020, e para quem definiu um "Payback" do seu investimento entre 10 a 13 anos, isto sem considerar a valorização do imóvel, quase todos os imóveis que foram surgindo no mercado, na zona geográfica quem elegi, estavam fora deste critério.

E sim, é insana a valorização destes imóveis. As aquisições realizadas entre 2016 e 2019, valorizaram em conjunto mais de 300%.

Quanto às rendas, estas sobem em valor absoluto para corrigir a inflação do anterior período homólogo, ou seja, não aumentam o seu valor. A única exceção é quando muda o inquilino, sendo a renda ajustada ao valor de mercado.
E até à data, nunca tive de aturar inquilinos, pois todos os imóveis foram entregues com obras totais. Também nunca tive uma única renda em atraso, nem sequer um só mês de perca de rentabilidade por via de desocupação do imóvel.​

No teu caso concreto, se investiste em Outubro de 2023, tenho de te dar os parabéns, porque apanhaste uma altura excelente, porque foi no pico das taxas de juro e apanhaste o desagravamento e obviamente estás com dividend yield brutal, mas não podes extrapolar a performance que tiveste nestes 2 anos para outras fases do ciclo econômico, os dois anos anteriores, por exemplo, em 2021/22 quando os juros subiram, tiveram uma historia completamente diferente, o preço caiu 60% em menos de ano e meio.

Se houve alguém que fez extrapolações não fui eu. Limitei-me a apresentar factos.

No entanto esta troca de ideias deu-me para ir ver a evolução das cotações. Cheguei à conclusão, que o ponto de entrada ideal teria sido 1 ano antes, ou seja, em Outubro/2022.

Por fim, não gosto de partilhar ticker´s pois qualquer investimento é algo de muito pessoal. Nem todos temos a mesma aversão ao risco nem sequer estaremos na mesma faixa etária, fator que no meu entendimento, condiciona e determina uma estratégia de investimento.

Termino com aquele disclaimer, de que rentabilidades passadas não garantem rendimentos futuros. A maioria interpreta esta frase no sentido do crescimento do ativo.
Se interpretado em sentido inverso, podem ser identificadas alternativas e oportunidades de investimento. O difícil está em determinar qual a altura ideal para entrar, assim como ter a coragem de entrar assumindo algumas perdas, até que o instrumento inverta a tendência e dispare para rentabilidades muito acima da bitola que continua a ser o S&P500.

Um Bom Ano 2026 para todos e bons investimentos.
​

 

[mundano]

Eu não estou a analisar ou a avaliar o TEU investimento. Nem estava a dizer se foi bom ou se foi mau para ti. Aliás, até digo que com o timing que tiveste, provavelmente foi ótimo.

A minha análise é no âmbito da discussão que começou com alguém a dizer que em vez de um plano de investimento a prazo, o ideal era colocar 24 meses de salário de 2000€ em algo que rendesse 400€ certos por mês, para ter sempre rendimentos extra para ir gastando. E foi nessa óptica que analisei o teu comentário, só isso.

E nesse âmbito, por tudo o que escrevi, e que tu próprio corroboras na tua resposta, esse investimento em concreto não te dá essa certeza, nem podia, porque rendimentos dessa natureza certinhos e sem risco não existem. O caso que deste como exemplo deu esse rendimento (até mais), mas foi nos últimos 2 anos e pouco, mas basta que os juros comecem a subir e deixa de ser interessante de um dia para o outro. Porque como tu também dizes, já houve períodos onde foi muito mau, basta olhar para o período de subida dos juros quando a crise inflacionista rebentou.

E eu também sei que se andares atrás de investimentos podes ir encontrando oportunidades dessas de forma mais ou menos regular aqui e ali, quer em investimentos nos mercados, quer no imobiliário, quer em activos reais. Mas aí, já não estamos a falar de um investimento passivo, estamos a falar de uma gestão muito ativa e alguma especulação quanto ao que vai acontecer no futuro, tens de saber o momento de entrar e muitas vezes também o momento de sair, que é algo que se o fazes bem, parabéns, nada contra, só que aí já não é o investimento que metes ali e te dá 400€ por mês sem te voltares a preocupar, já é uma coisa diferente.

Só isso, não te enerves.

 

[A4B5]

Há dias em que vale a pena consultar os googles ... "real estate, credit and cannabis expertise" []

 

[Kopien]

Eu consultei o Gemini.

https://pt.investing.com/equities/american-capital-agency-dividends



Até pode estar errado, mas até gostei da rapidez de análise do padrão de dividendos.

O resto dos dados já não conferem, mas também não me apetece perder tempo com isso.



Só não percebo, estando investido em real estate físico, colocar mais ovos em real estate estrangeiro.


Até posso perceber, pelo constante cash-flow e diversificação de risco imobiliário para país estrangeiro, mas também existe etf de High Yield e sempre tem outra diversificação.

Com isso deu para analisar vários fundos real estate e existem uns com boa performance e histórico mas não me pareceram a maioria.

 

[mundano]

O grande perigo do investimento imobiliário através de fundos/ETFs para quem quer exposição ao imobiliário, é que se eles estivessem exclusivamente expostos ao mercado imobiliário comportariam-se mais ou menos como os fundos da squared como o CA Património Crescente, que tanto quanto sei não usa alavancagem (não fui confirmar). E tem um desempenho histórico que depende quase exclusivamente da evolução das rendas, taxas de ocupação, etc... e não tem grandes flutuações de performance, como se percebe pelo gráfico:

A esmagadora maioria dos REITs por uma questão de eficiência na gestão dos activos, usa alavancagem. No longo prazo a probabilidade é terem mais retorno, porque o endividamento multiplica a capacidade de investir em imóveis, com o mesmo capital investido, em vez de estarem a investir e a beneficiar das rendas de um imóvel, estão a beneficiar de 2 ou 3, ou mais. O REIT que se falou atrás por exemplo usa o extremo de ter um racio de crédito/capital de 650%. Só que aí há uma série de outros riscos que são introduzidos e em larga medida os REITs quanto mais alavancados mais se comportam como as obrigações nominais de longa duração, além das dinâmicas do imobiliário, são extremamente sensíveis aos juros. Quando as taxas sobem o seu valor despenha, quando os juros descem agressivamente, o seu valor dispara. E por isso é que a evolução é mais assim:

 

[rrrfff]

Penso que estarás a falar da AGNC, e se é, honestamente a prazo, parece mais um dividend trap do que um investimento que pões ali de lado e te dá 400 paus certinhos todos os meses, sem grandes chatices. A ideia que se está a passar que há investimentos alternativos que pagam 13% sem chatices obviamente não pode ser real, porque esse investimento passivo, com essas caracteristicas, não existe.

Ainda bem que há pessoas que tentam bater o mercado e encontrar ineficiencias neste, pois sem essas pessoas o mercado não seria tão eficiente.

Pessoalmente, acredito que o mercado já é demasiado eficiente para eu, um simples cidadão, conseguir encontrar ineficiencias e bater o mercado.


Basicamente, eu acredito que se houvesse uma foram "obvia" de bater o mercado, rapidamente seria arbitrada, ou seja, rapidamente aumentaria a procura por esse investimento, aumentando o custo de investimento face ao retorno, ou seja, o racio investimento/retorno rapidamente voltaria à media do mercado.

Quando um investimento tem um retorno aparentemente acima da media, tipicamente é porque existem trade-offs, nomeadamente, maior risco e chances de o retorno a qualquer altura se inverter.

 

[Gavela]

Agora que já estamos em 2026 e podemos caminhar para o 4º ano seguido de bull market.. à medida que o ciclo se estende o perigo aumenta.

A liquidez no mercado continua em grande, a Fed está a injectar mais "gasolina" para o sistema e com isto as odds parecem favorecer a continuação da trend.

Mas devido a um conjunto de fatores, estou a ponderar não ficar full invested(*) em 2026 no mercado (S&P500 / EUA).
Fatores como:

- O mercado de trabalho dos EUA se deteriorar mais. Estamos neste momento com 4,6% de desemprego o valor mais alto desde Setembro 2021.

- O AI capex cycle abrandar

- A carry trade do Japão

- As avaliações altas e concentração muito grande num conjunto limitado de empresas

- Cada vez existem mais investidores retail metidos nisto e com grande hype e fomo.


(*) investir menos e deixar algum de reserva.

 

[A4B5]

- Cada vez existem mais investidores retail metidos nisto e com grande hype e fomo.

Hoje calhou ler sobre este cavalheiro: https://en.wikipedia.org/wiki/Bernard_Baruch []

After 1924, Baruch made millions in the bull market. By 1927 he had grown skeptical that the trend could continue, chastened by losses he had taken in the collapse of the Florida real estate bubble.[12] A common anecdote holds that he sold his stock portfolio after a shoeshiner struck up a conversation with him about the market. In Baruch's own telling, a beggar whom he had often helped with money offered him a tip near the 1929 market peak,[13] but by that time he had already reduced his market exposure.

 

[mundano]

A historia mostra que a correlação de valorizações como a atual e performances miseráveis na década seguinte é enorme:


filedata/fetch?filedataid=188951

​​


Agora, nestas coisas, o mercado pode andar "errado" ainda durante muito tempo... Pode ser que desta vez seja mesmo diferente, pode ser que um período de alivio dos juros traga mais liquidez e continue a alimentar as subidas, pode ser que o petróleo da Venezuela comece a aliviar a inflação, pode ser que a a IA traga um aumento da produtividade sem precedentes, etc.. etc.. etc... pode acontecer tudo... Mas eu não apostaria todas as fichas em cenários idílicos. Pelo sim pelo não, convém ter uma ideia do que vão fazer se em poucos meses o SP500 cair 40% para não entrar em modo pânico e a fechar posições no vermelho para limitar vendas.

Para quem gere o portfólio com base em swing trades oportunísticos, desde que tenha uma ideia sólida do que fazer, tudo bem, mas para quem gere um portfólio mais do gênero buy and hold, convém ir olhando para ele de vez em quando e pensar, se daqui a meio ano as ações caírem 50% eu ainda estou confortável com as decisões que tomei e vou continuar os meus investimentos de uma forma coerente?

Nunca desvalorizem a pressão psicológica de uma crise. É que não é só ver as bolsas a cair, muitas vezes parece que são os pilares de todo o sistema que estão prestes a falir e nessas alturas sem ter pensado previamente no cenário é fácil ceder à pressão e vender para acabar com a dor de olhar para o extrato... Para uns meses depois descobrir que as vendas aconteceram quando devíamos estar a comprar.

 

[eu]

Agora, nestas coisas, o mercado pode andar "errado" ainda durante muito tempo...

Há muita gente a dizer que os sinais são preocupantes e está algo grande para acontecer, não se sabe é quando...

 

[paulofer]

A historia mostra que a correlação de valorizações como a atual e performances miseráveis na década seguinte é enorme:




Agora, nestas coisas, o mercado pode andar "errado" ainda durante muito tempo... Pode ser que desta vez seja mesmo diferente, pode ser que um período de alivio dos juros traga mais liquidez e continue a alimentar as subidas, pode ser que o petróleo da Venezuela comece a aliviar a inflação, pode ser que a a IA traga um aumento da produtividade sem precedentes, etc.. etc.. etc... pode acontecer tudo... Mas eu não apostaria todas as fichas em cenários idílicos. Pelo sim pelo não, convém ter uma ideia do que vão fazer se em poucos meses o SP500 cair 40% para não entrar em modo pânico e a fechar posições no vermelho para limitar vendas.

Para quem gere o portfólio com base em swing trades oportunísticos, desde que tenha uma ideia sólida do que fazer, tudo bem, mas para quem gere um portfólio mais do gênero buy and hold, convém ir olhando para ele de vez em quando e pensar, se daqui a meio ano as ações caírem 50% eu ainda estou confortável com as decisões que tomei e vou continuar os meus investimentos de uma forma coerente?

Nunca desvalorizem a pressão psicológica de uma crise. É que não é só ver as bolsas a cair, muitas vezes parece que são os pilares de todo o sistema que estão prestes a falir e nessas alturas sem ter pensado previamente no cenário é fácil ceder à pressão e vender para acabar com a dor de olhar para o extrato... Para uns meses depois descobrir que as vendas aconteceram quando devíamos estar a comprar.

Acho que dificilmente será diferente. a mente das pessoas não muda e os mercados dificilmente mudam também pelo menos com esta rapidez.
Falta saber o quando, o segredo é esse.
O problema das crises, mais que a bolsa é toda a economia, como dizes tudo aprece que vai desmoronar. A falta de emprego por exmeplo obriga muita gente a vender em momentos críticos, mesmo sem ter a "vontade".
Felizmente ou infelizmente já tive o portefólio a cair mais de 50% e o melhor é fechar os olhos e deixar de seguir a conta.

 

[eu]

Felizmente ou infelizmente já tive o portefólio a cair mais de 50% e o melhor é fechar os olhos e deixar de seguir a conta.

Quanto tempo demorou a recuperar?

 

[jhermen]

O grande perigo do investimento imobiliário através de fundos/ETFs para quem quer exposição ao imobiliário, é que se eles estivessem exclusivamente expostos ao mercado imobiliário comportariam-se mais ou menos como os fundos da squared como o CA Património Crescente, que tanto quanto sei não usa alavancagem (não fui confirmar). E tem um desempenho histórico que depende quase exclusivamente da evolução das rendas, taxas de ocupação, etc... e não tem grandes flutuações de performance, como se percebe pelo gráfico:



A esmagadora maioria dos REITs por uma questão de eficiência na gestão dos activos, usa alavancagem. No longo prazo a probabilidade é terem mais retorno, porque o endividamento multiplica a capacidade de investir em imóveis, com o mesmo capital investido, em vez de estarem a investir e a beneficiar das rendas de um imóvel, estão a beneficiar de 2 ou 3, ou mais. O REIT que se falou atrás por exemplo usa o extremo de ter um racio de crédito/capital de 650%. Só que aí há uma série de outros riscos que são introduzidos e em larga medida os REITs quanto mais alavancados mais se comportam como as obrigações nominais de longa duração, além das dinâmicas do imobiliário, são extremamente sensíveis aos juros. Quando as taxas sobem o seu valor despenha, quando os juros descem agressivamente, o seu valor dispara. E por isso é que a evolução é mais assim:

Só o desconhecimento ou ignorância podem ser o motivo deste post.

Desde logo, o fundo de investimento imobiliário português, como o caso que apresentas, ou ETF’s de REITs que investem num sector gerador de renda por via de imóveis ou num índice de REITs, em nada tem a ver com esta discussão.

Estamos a falar de REITs!

Os fundos americanos de investimento imobiliário (REITs) são empresas que detêm, operam ou financiam imóveis geradores de renda numa ampla gama de setores, incluindo apartamentos residenciais, hotéis, centros comerciais, escritórios, indústrias, armazéns, data centers,…
Para ser considerada uma REIT (Real Estate Investment Trust), uma empresa deve cumprir disposições rigorosas que incluem:

• Distribuir no mínimo 90% de sua renda tributável (na forma de dividendos) aos acionistas.
• Investir 75% do total dos ativos da empresa em imóveis, dinheiro ou títulos do Tesouro dos EUA.
• Gerar pelo menos 75% da receita bruta com alugueres, juros de hipotecas que financiam imóveis, e/ou vendas de imóveis.

O modelo de funcionamento dos REITs, é baseado no recebimento de alugueres de inquilinos ou de juros de investimentos de títulos do Tesouro dos EUA, distribuindo-os como dividendos aos acionistas.

São negociados em bolsas de valores e, portanto, podem ser comprados e vendidos como ações, oferecendo a qualquer investidor a oportunidade de obter renda proveniente de imóveis sem a necessidade de possuir ou administrar a propriedade.

As categorias de REITs podem ser de ações, que são os mais comuns. As empresas deste segmento compram, administram, constroem, recuperam e vendem imóveis geradores de renda, com a receita proveniente principalmente do aluguer desses imóveis.
Os REITs de hipotecas, também conhecidos como mREITs, que é o caso da AGNC, fornecem financiamento a proprietários e operadores de imóveis geradores de renda, originando hipotecas ou, comprando contratos garantidos por hipotecas. Como resultado, este segmento de REITs lucra com os juros gerados por esses investimentos. Os mREITs são mais arriscados do que os REITs de ações, mas tendem a pagar dividendos mais altos.

Numa pesquisa rápida, apresento a comparação entre ações e REITs nos últimos 25 anos.


​
Chamo a atenção que a legenda da barra a roxo está errada. Esta refere-se a Stocks (Ações)

Os dados históricos apresentados nos 4 critérios em analise são todos favoráveis aos REITs. Fica assim demonstrado que:

• O retorno médio anual dos REITs foi de aproximadamente 12,3% ao longo de 25 anos, em comparação com cerca de 10,2% para as ações.
• O desvio padrão para os REITs é de aproximadamente 11,4%, em comparação com cerca de 15,8% para as ações, o que indica menor volatilidade.
• Retorno médio de aproximadamente 8,9% para REITs em períodos de alta inflação, contra aproximadamente 6,5% para ações.
• Recuperação de aproximadamente 15% dos REITs em um ano após correções, contra aproximadamente 9% para as ações.

Adicionalmente, acrescento que os REITs têm a vantagem da proteção contra a inflação, já que os valores dos imóveis e os alugueres geralmente acompanham a inflação.

Por este conjunto de dados, e por representarem um fluxo de renda constante, aproximadamente 168 milhões de americanos possuem direta ou indiretamente ações de REITs. Estamos a falar de 50% da população do país!

Por fim, o tema da diabolização da alavancagem dos REITs.

A alavancagem é fundamental para os REITs, pois permite que eles adquiram propriedades de alto valor e geradoras de renda, preservando parte do seu patrimônio para outras oportunidades, mantendo distribuições de dividendos saudáveis ​​e navegar pelas flutuações do mercado.

Dado que os REITs são obrigados a distribuir a maior parte de seus rendimentos (pelo menos 90%) como dividendos, geralmente têm uma quantidade limitada de lucros retidos para reinvestir. Essa escassez torna o endividamento uma ferramenta crucial para o crescimento, seja para a aquisição de novos imóveis ou para o desenvolvimento dos já existentes. Além disso, como o setor imobiliário exige grande investimento de capital, os REITs tendem a apresentar níveis de alavancagem mais elevados.

Para os investidores, a estratégia de alavancagem de um REIT serve como uma janela para sua tolerância ao risco, objetivos de crescimento e saúde financeira geral. Ao examinar os índices de alavancagem, compreender as estruturas de dívida e acompanhar as condições de mercado, os investidores podem tomar decisões mais informadas sobre quais REITs melhor se alinham às suas preferências de risco e retorno.
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[jhermen]

Eu consultei o Gemini.

https://pt.investing.com/equities/american-capital-agency-dividends



Até pode estar errado, mas até gostei da rapidez de análise do padrão de dividendos.

O resto dos dados já não conferem, mas também não me apetece perder tempo com isso.



Só não percebo, estando investido em real estate físico, colocar mais ovos em real estate estrangeiro.


Até posso perceber, pelo constante cash-flow e diversificação de risco imobiliário para país estrangeiro, mas também existe etf de High Yield e sempre tem outra diversificação.

Com isso deu para analisar vários fundos real estate e existem uns com boa performance e histórico mas não me pareceram a maioria.

Embora apresentem riscos, os REITs são, por vezes, uma excelente estratégia de diversificação de um portfólio de ações, e uma escolha sólida para investidores que necessitam de rendimento ou que desejem reinvestir os seus dividendos e ver os ganhos acumularem-se ao longo do tempo.

Os REITs negociados em bolsa têm alta liquidez, o que facilita aos investidores avaliar, comprar e vender ações. Isto não existe no real estate físico, ou seja, não consigo vender parte do meu imóvel.

No entanto, há que ter a consciência que nem tudo são rosas. Assim como as ações, os REITs estão sujeitos a diversos fatores de mercado, como flutuações nas taxas de juros e ciclos econômicos.

No caso dos mREITs, que captam recursos a taxas baixas de curto prazo e concedem empréstimos hipotecários de longo prazo a taxas mais altas, são afetados negativamente se as taxas de curto prazo aumentarem.

Neste momento, o sentimento nos EUA é que para 2026 e 2027 o FED venha a baixar, pelo menos 2 vezes em cada ano as taxas de juro. Estas não têm impacto imediato nos REITs mas sim no crédito ao consumo (cartões de crédito e crédito automóvel) e nas aplicações financeiras de curto prazo.

No caso das hipotecas, convém diferenciar o modelo europeu do modelo americano no que diz respeito à composição do spread. Enquanto em Portugal uma alteração na taxa do BCE tem impacto no valor da hipoteca no mês seguinte, nos EUA, esta alteração de taxa tem um impacto muito menor.

Desde logo porque a grande parte das hipotecas são contratadas a taxa fixa. Depois porque a taxa a aplicar a uma hipoteca, depende em parte do score de crédito do comprador. Este score tem em conta todo o historial do indivíduo e penaliza o spread caso registe incidentes financeiros.

São todas estas variáveis que deveremos ter conhecimento, quando se procura investir racionalmente.
Com a certeza de quando as coisas começarem a correr para o torto, com a mesma facilidade que as ações foram subscritas, estas podem ser transformadas em liquidez e a vida segue.
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[jhermen]

A historia mostra que a correlação de valorizações como a atual e performances miseráveis na década seguinte é enorme:


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Agora, nestas coisas, o mercado pode andar "errado" ainda durante muito tempo... Pode ser que desta vez seja mesmo diferente, pode ser que um período de alivio dos juros traga mais liquidez e continue a alimentar as subidas, pode ser que o petróleo da Venezuela comece a aliviar a inflação, pode ser que a a IA traga um aumento da produtividade sem precedentes, etc.. etc.. etc... pode acontecer tudo... Mas eu não apostaria todas as fichas em cenários idílicos. Pelo sim pelo não, convém ter uma ideia do que vão fazer se em poucos meses o SP500 cair 40% para não entrar em modo pânico e a fechar posições no vermelho para limitar vendas.

Para quem gere o portfólio com base em swing trades oportunísticos, desde que tenha uma ideia sólida do que fazer, tudo bem, mas para quem gere um portfólio mais do gênero buy and hold, convém ir olhando para ele de vez em quando e pensar, se daqui a meio ano as ações caírem 50% eu ainda estou confortável com as decisões que tomei e vou continuar os meus investimentos de uma forma coerente?

Nunca desvalorizem a pressão psicológica de uma crise. É que não é só ver as bolsas a cair, muitas vezes parece que são os pilares de todo o sistema que estão prestes a falir e nessas alturas sem ter pensado previamente no cenário é fácil ceder à pressão e vender para acabar com a dor de olhar para o extrato... Para uns meses depois descobrir que as vendas aconteceram quando devíamos estar a comprar.

A resposta a esses estados de espírito há muito que já foi dada pelo Oráculo de Omaha.

Warren Buffett diz para ter medo quando os outros estão gananciosos e ser ganancioso quando os outros têm medo.

Para quem está investido à alguns anos, uma correcção do mercado de 40%, representa uma oportunidade de adquirir activos de qualidade em preço de saldo.

Para quem faz swing trade, será uma dor de cabeça.

É à conta destes que os verdadeiros investidores ganham dinheiro. Sim, porque no fim a soma dos lucros mais as perdas dá sempre zero.

 

[oliveira999]

Pretendia comprar ETF de prata física, estava a pensar neste IE00B43VDT70, vou comprar pela Degiro.

É um bom ETF para o que pretendo? Ou há melhor?