Tópico das Casas

MVA said:
Como disse há alguns esquemas para isso, mas são complexos. Podes por exemplo abrir uma empresa (fictícia) de solidariedade sem fins lucrativos e venderes os imóveis a essa empresa com isenção total de IMT.
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Além de ser ilegal, as coisas não funcionam assim...
As instituições de solidariedade são fiscalizadas por entidades próprias.
 
Pastis said:
Vamos supor que o imóvel pertence ao teu pai que já herdou e já pagou quaisquer impostos sucessórios ( caso existam) e já registou o imóvel à qual está atribuído um valor X para efeitos de IMI. 100% legal e limpinho sem processo de herdamentos pendurados e outros imbróglios típicos.

Há 3 hipóteses:

1) Fica sossegado e começa a "estudar" o código do IRS nas horas vagas para minimizar os impostos ( é possivel com alguma ginástica e esperteza)- Seria a minha opção.


2) O teu pai(empresário) cria um empresa de gestão de património de terceiros e passa a gerir os imóveis ( custos e proveitos todos).
Pagando-se si próprio um salário de gerente e uma renda simbólica ao teu pai ( particular). Nas despesas desta empresa poderão entrar custos inerentes à atividade como sejam materiais informáticos veículos, formação e viagens, etc...
Como principal vantagem tens o facto de não haver transferência de propriedade e se a coisa correr mal o risco é menor.

3)
A teu pai(empresário) cria um empresa de gestão de património próprio. Neste caso, o imóvel deve ser vendido à empresa por um valor definido por um avaliador independente ( para evitar problemas posteriores com o fisco) e devem ser pagos os impostos de transacção, mais valias etc. O facto do teu pai ser dono da empresa e dono do imóvel não influencia em nada a transacção, é como se ele vendesse a outra pessoa qualquer ( a não ser que exista um Lei especial para o efeito que desconheço – assunto a esclarecer com Advogado).
Os imóveis passam a pertencer à empresa.
O teu pai poderá optar por “sacar” o dinheiro através do vencimento de gerente, despesas englobáveis ( carros formação viagem etc) e tb distribuição de resultados. Contudo, convém ter atenção ao facto dos imóveis precisarem de manutenção a médio prazo pelo que se sacares dinheiro hoje vais pagar impostos já mas se o voltares a colocar mais tarde ( para uma grande obra por ex) já não recebes o dinheiro dos impostos pagos anteriormente…

Isso leva-nos a uma constatação que é a seguinte: a criação duma empresa pressupõe sempre o crescimento da empresa e envolvimento dos sócios. Ou seja, é desejável que os resultados sejam reinvestidos em imóveis ou outros negócios geradores de capital pois se não for assim a empresa perde valor e autoconsome-se com o tempo.
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Quanto à primeira hipótese, nas ferias vou começar a estudar isso.
O que os mais pais tem nada é herdado, foi comprado pelo trabalho deles, o que podem vir a ter é que pode ser, portanto está tudo 100% limpo sem imbróglios como disseste :)
Não sei se interessa para o caso, mas estão casados como CGBens e o empresário em nome individual é só ele, e é um negócio mesmo pequeno. Embora saiba que entregam o IRS em conjunto, mas como ele pagaria IRC por isto e a minha mão pagaria IRS, é outra coisa que não entendo e que eles não me conseguem explicar, e sempre que falo com o contabilista, ele diz que tem de ir ver..

2) O que entendes por risco? não há qualquer risco que esteja a ver.

A segunda opção parece-me a melhor, mas como disse, não é para já.
Nesta segunda opção os imóveis ficam sempre em nome dos meus pais, mas o usufruto dos mesmos está na empresa, visto que esta é que tem os rendimentos e os custos? Neste caso, é taxada com IRC e é possível deduzir muito mais que agora, pelo que percebi, desde carro, deslocações, material informático, e mais, que teria de averiguar.

3) Esta já envolve uns custos evitáveis..
O advogado em principio nunca será grande despesa, mas não sei até que ponto ele pode perceber a sério acerca disto, mas posso perguntar a esse amigo quando estiver com ele.

A empresa poderá crescer quando o valor por ela gerado seja suficiente para adquirir outro imóvel e assim ir capitalizando os lucros, o objetivo é sempre aumentar.

Jbranco said:
A terceira hipótese é desinteressante devido ao IMT.

Por exemplo eu e a minha irmã temos uma situação mista, o que já era nosso antes apenas é gerido pela imobiliária, novas aquisições são no entanto feitas diretamente para o património da imobiliária. A imobiliária tem também clientes externos, que se dividem entre proprietários e condomínios. Apenas a nossa habitação própria está em nome próprio. Em meu nome nem uma casa de féria tenho.

Com tudo isso também facilitamos significativamente a transferência do património imobiliário para os nossos herdeiros, quando esse dia inevitavelmente chegar.
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Jbranco, foi devido ao IMT que decidiste manter o que já tinhas fora da empresa, a tal imobiliária dizes?
Essa imobiliária é vossa, foram vocês que criaram? Os processos de criação e gestão são muito complicados (Estou a formar-me numa área que tem engenharia, gestão,economia, princípios lean e mais coisas, e pretendo tirar um MBA na casa dos 30's e tais, mas não logo) ? Seria algo que alguém com interesse conseguisse fazer, neste caso eu? E nunca a tempo inteiro. Não me importaria de gerir os condomínios das zonas onde tivesse os imóveis, bem pelo contrário.
Segundo vejo não é preciso grande formação para se ser imobiliário, mas é a ideia que tenho.

MVA said:
Para as vendas há algumas artimanhas para fugir ao fisco, mas são poucas e complexas.

Para as mais-valias prediais das rendas, ui... há dezenas de maneiras de pagar menos de 15% ao invés dos habituais 28%. Mas isto implica ter um excelente know-how de direito fiscal que a maioria dos fiscalistas e advogados não tem. Portanto, se tu não tens estes conhecimentos, isto implica contratares um bom fiscalista ou um bom advogado, sendo que com o dinheiro que vais ter de lhes pagar, deixa de compensar.

Um forma legal de o fazeres é abrires uma empresa fictícia com sede fiscal nos Açores, num municipio com isenção de derrama. Nos CTT adquires uma caixa-postal que será a sede da tua empresa. Os lucros das rendas (ainda que em Portugal Continental) são considerados mais-valias em termos de IRC sujeito às regras do Governo Regional dos Açores, portanto tributadas a 13,6%.

Uma alternativa mais rebuscada e também legal é abrires uma empresa ficticia no estrangeiro, num país qualquer. Por exemplo em Espanha. Essa empresa ficticia não apresentará lucros, de modo a simplificar as coisas. É apenas uma empresa fantasma. Abres uma segunda empresa ficticia na Zona Franca da Madeira. Os pagamentos serão feitos à empresa madeirense através da empresa fantasma Espanhola e taxados em Portugal com IRC de 5%.


Tanto o primeiro como o segundo exemplo são formas legais de evasão fiscal. O segundo pagas menos impostos mas dá um pouco mais de trabalho. Há ainda outras formas de teres isenção total de impostos, recorrendo a esquemas diplomáticos ou então a off-shores, mas esses ainda são mais complexos.


Escusado será dizer que esta trabalheira toda só compensa se falarmos de rendas de pelos menos 6 ou 7 mil euros por mês, caso contrário não vale o trabalho.
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As rendas previstas não atingem esse patamar, e já é algo demasiado hardcore. Poderá vir a ser interessante caso seja possível evoluir assim tanto.
Uma pergunta que pode parecer estupida, tudo isso é legal certo? É que eu quero pagar sempre o mínimo, mas de forma legal. Não temos grande interesse em pagar quantidades ridículas de impostos para que seja posteriormente mal distribuído e mal gerido.

Jbranco said:
A mim o que interessava era poder passar os imóveis que pertencem a mim e à minha irmã (50% a cada) para a imobiliária que pertence aos mesmo e em partes iguais, mas sem ter de pagar IMT. Isso segundo sei não é possível.

Dava imenso jeito transformar propriedade plena em cotas ou ações de uma empresa, muito mais fáceis de distribuir pelos herdeiros, mas tal não é possível sem vende e pagamento do respetivo IMT.

Mas, como disse, pode-me estar a faltar informação. Se alguém souber algo mais e em concreto eu ficarei em eterna divida de gratidão. [:cool:]
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ainda não tinha lido isto, mas isto responde a imobiliária é tua, só não responde ao resto que gostaria que me fizesse o favor de elucidar.

A parte dos herdeiros para já não é nada relevante.

Obrigado pela ajuda que todos têm dado.
 
Mazzeo said:
Não é de todo minha área de conhecimento, mas não ias lá entregando os imóveis como um aumento de capital? acho que o que se paga de imposto nesse caso é mais interessante...
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Essa é questão que se coloca... Mas é preciso ter sempre em mente que a transmissão de posse implica sempre IMT até prova em contrário...

Entretanto lembrei-me de outra figura que é a figura do "usufruto" ( que existe para particulares mas não sei se existe para empresas- a verificar). No caso de ser possivel, poderia fazer-se um contrato de cedência dum imóvel a uma empresa por X anos, sendo que, durante esse tempo a empresa paga o IMI sobre o imóvel e todos os custos inerentes ao mesmo ( manutenção etc etc).

Esta figura do usufruto tem um valor que deve ser quantificado e está tabelado algures ( julgo que é 10 % do imóvel.)

Traduzindo: o pai ( empresário) cria a empresa de gestão de património.
O pai ( dono) cede o usufruto do imóvel à empresa por X anos recebendo 10% do valor do imóvel.
A empresa passa a gerir o património e nada tem de pagar mais ao dono durante o tempo do contrato.

Nota: conheço quem tenha comprado um imóvel com um usufrutuário lá dentro mas era particular.
 
Pastis said:
Essa é questão que se coloca... Mas é preciso ter sempre em mente que a transmissão de posse implica sempre IMT até prova em contrário...

Entretanto lembrei-me de outra figura que é a figura do "usufruto" ( que existe para particulares mas não sei se existe para empresas- a verificar). No caso de ser possivel, poderia fazer-se um contrato de cedência dum imóvel a uma empresa por X anos, sendo que, durante esse tempo a empresa paga o IMI sobre o imóvel e todos os custos inerentes ao mesmo ( manutenção etc etc).

Esta figura do usufruto tem um valor que deve ser quantificado e está tabelado algures ( julgo que é 10 % do imóvel.)

Traduzindo: o pai ( empresário) cria a empresa de gestão de património.
O pai ( dono) cede o usufruto do imóvel à empresa por X anos recebendo 10% do valor do imóvel.
A empresa passa a gerir o património e nada tem de pagar mais ao dono durante o tempo do contrato.

Nota: conheço quem tenha comprado um imóvel com um usufrutuário lá dentro mas era particular.
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Sei perfeitamente como funciona o usufruto nos casos particulares. Esses 10% que referes nunca tinha ouvido falar, e dispensa-se. Sendo que se a empresa ficaria dele, era igual ele ter os 10% dentro ou fora, desde que pudesse passar os rendimentos para fora, como forma de salário.

Paga-se por capitalizar uma empresa? A empresa é do meu pai, e ele quer colocar na empresa 100k para comprar um imóvel, isto é pago?
 
zzcreative said:
http://www.imovirtual.com/imoveis/casas/moradia-de-luxo-em-vila-nova-de-famalicao/4740530/

Com isto, mais valia construir um bloco do género da casa com uns 10 quartos e fazer uma espécie de Hotel..

Quem tem 3.8M hoje em dia:confused: e logo em V.N.Famalicão.
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Esta é o tipo de casa que não é para quem quer, é para quem pode.

Acho que está um pouco caro porque não tem muito espaço envolvente e está um pouco mal distribuído na parte de trás, acho piada mencionarem quinta na descrição, quando de quinta isso não tem nada, mas está na moda.
Também não consigo ver a utilidade de um espigueiro novo no jardim quando não se faz milho, mas são ideias, aquele espaço aberto para os putos jogarem à bola era bem melhor.
O corredor que dá acesso ao campo de ténis devia ser mais para cá, de forma que tivessem ali maior espaço de relva e a meu ver devia ter uma estada a toda a volta da casa para se circular de carro, pequena obvio.
Gostava de ver a parte da garagem, nesse tipo de casa, preferia uma garagem com portão de subir, embora o deixassem sempre aberto, com acesso interior à casa sem apanhar chuva, e com espaço para uns 5 carros de portas abertas :D

Conheço quem tenhas os 3.8M ai, mas prefere um apartamento de luxo.

Btw, a casa esta muito muito porreira.
 
Last edited:
AS casas dos bancos anunciadas como 100% de financiamento: temos alguma vantagem se dermos entrada ou os bancos preferem dar mesmo o crédito para 100?
 
Tictac said:
Sei perfeitamente como funciona o usufruto nos casos particulares. Esses 10% que referes nunca tinha ouvido falar, e dispensa-se. Sendo que se a empresa ficaria dele, era igual ele ter os 10% dentro ou fora, desde que pudesse passar os rendimentos para fora, como forma de salário.

Paga-se por capitalizar uma empresa? A empresa é do meu pai, e ele quer colocar na empresa 100k para comprar um imóvel, isto é pago?
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Admitindo que seja possivel dar usufruto a uma empresa, questão que se coloca é que qd se cede o usufruto, o usufrutuário tem um direito quantificável ( ou seja - esse direito entra na contabilidade como sendo um activo até transacionável). Não se deve poder simplemente "dar" um imóvel à exploração sem contrapartida.

Um exemplo extremo: quando alguém renuncia ao usufruto, o dono do imóvel tem de indemnizar o usufrutuário com 10% ( no mínimo creio). Logo, significa que o usufruto é um bem transaccionavel.

O mesmo acontece com o direito de superfície muito corrente em Lisboa onde a CML não vende terrenos mas apenas cede por X anos.

Mas já estamos a entrar num onda complexa que exige apoio jurídico poie não tenho certeza do que estou a dizer.

Se o teu pai colocar 100K na empresa para comprar um imóvel, esse valor passa a ser equivalente a capital próprio da empresa. Não paga imposto e fica em caixa disponível para ser gasto.
Ao comprar 1 imóvel, o comprador paga o valor do imóvel + o tal IMT e mais uns pósitos.

Mas ao mesmo tempo que vende, deve declarar no seu IRS pessoal para se apurarem mais valias. No caso de existirem, então tb paga imposto de mais valias.

E isto leva-nos a uma brutal constatação da realidade: o Estado é xupista até ao miolo. [:D]
 
Pastis said:
Admitindo que seja possivel dar usufruto a uma empresa, questão que se coloca é que qd se cede o usufruto, o usufrutuário tem um direito quantificável ( ou seja - esse direito entra na contabilidade como sendo um activo até transacionável). Não se deve poder simplemente "dar" um imóvel à exploração sem contrapartida.

Um exemplo extremo: quando alguém renuncia ao usufruto, o dono do imóvel tem de indemnizar o usufrutuário com 10% ( no mínimo creio). Logo, significa que o usufruto é um bem transaccionavel.

O mesmo acontece com o direito de superfície muito corrente em Lisboa onde a CML não vende terrenos mas apenas cede por X anos.

Mas já estamos a entrar num onda complexa que exige apoio jurídico poie não tenho certeza do que estou a dizer.

Se o teu pai colocar 100K na empresa para comprar um imóvel, esse valor passa a ser equivalente a capital próprio da empresa. Não paga imposto e fica em caixa disponível para ser gasto.
Ao comprar 1 imóvel, o comprador paga o valor do imóvel + o tal IMT e mais uns pósitos.

Mas ao mesmo tempo que vende, deve declarar no seu IRS pessoal para se apurarem mais valias. No caso de existirem, então tb paga imposto de mais valias.

E isto leva-nos a uma brutal constatação da realidade: o Estado é xupista até ao miolo. [:D]
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Isso não é novidade nenhuma. Quanto ao usufruto penso não ser obrigatório os 10%, apenas se o usufrutuário quiser.
 
Pastis said:
Essa é questão que se coloca... Mas é preciso ter sempre em mente que a transmissão de posse implica sempre IMT até prova em contrário...
...
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Por falar em IMT, sempre está a avanaçar a redução da taxa? Se bem me lembro, de 2015 para 2016 reduziam 33%, com mais 33% em 2017 e extinção em 2018. Nunca mais ouvi falar no assunto...

PS: numa googlada: foi adiado para: 1/3 em 2017 e extinção em 2018.

Se o caríssimo puder esperar mais ano e meio...
 
Mazzeo said:
Por falar em IMT, sempre está a avanaçar a redução da taxa? Se bem me lembro, de 2015 para 2016 reduziam 33%, com mais 33% em 2017 e extinção em 2018. Nunca mais ouvi falar no assunto...

PS: numa googlada: foi adiado para: 1/3 em 2017 e extinção em 2018.

Se o caríssimo puder esperar mais ano e meio...
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Sim, será coisa para daqui a uns 5-8-10 anos..

Dizes então que as transmissões de imóveis deixarão de ser sujeitas a uma taxa em 2018? Sem substituição por outro tipo de taxa?!
 
Tictac said:
Sim, será coisa para daqui a uns 5-8-10 anos..

Dizes então que as transmissões de imóveis deixarão de ser sujeitas a uma taxa em 2018? Sem substituição por outro tipo de taxa?!
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O IMT desaparece e até agora não terá substituto. A ver o que o K.Kosta arranja...
 
Isso até lá ainda muita coisa pode mudar...mas o que estava previsto era:

"Com a lei agora publicada, que partiu da iniciativa do grupo parlamentar do PSD/CDS, a redução do imposto pago quando há compra e venda de imóveis será reduzida em um terço em 2017 e em dois terços em 2018. Na prática, a extinção total do IMT só acontece em 2019.O fim do IMT, que é uma receita das autarquias, será substituído por "um imposto de selo", conforme já adiantou a ministra das Finanças, mas com "metade da carga fiscal associada", o que significa uma perda de 460 milhões de euros em receitas para as autarquias."

https://www.publico.pt/economia/not...r-a-extincao-do-imt-ja-esta-publicada-1706856
 
omnibus said:
Será que a próxima bolha imobíliária estoira por causa desta porcaria?
(nem imagino o que isto faz ao arrendamento)


http://www.jornaldenegocios.pt/econ...turismo_em_vez_de_700_ganho_3000_por_mes.html
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Não vejo bolha nenhuma aí. O boom do imobiliário turístico tem-se dado em Lisboa e Porto. Porto não tenho dados concretos, mas Lisboa tinha nos últimos censos de 2011, 40 mil casas vazias que não estavam no mercado, ou seja, que ninguém morava nelas como habitação própria permanente, nem sequer as usava como casa de férias, mas cujo proprietário também não tinha qualquer interesse em arrendar ou vender. Neste momento existem 11 mil casas registadas no Airbnb, portanto se há coisa que este boom turístico fez de bom foi reabilitar milhares de casas em Lisboa e Porto que estavam em estado deplorável de degradação. Ainda continuam a existir certamente pelo menos 30 mil casas vazias em Lisboa, portanto o imobiliário turístico tem muito por onde crescer antes de ser dar um bolha.

E depois este imobiliário turístico em Lisboa foca-se em zonas muito específicas, nomeadamente em 6 freguesias (Santo António, Misericórdia, Santa Maria, São Vicente, Estrela e Belém). Lisboa tem 24 freguesias, portanto ainda existem 75% do total de freguesias que não são afectadas pelo imobiliário turístico. Concordo que existem pessoas que gostaria de morar no Chiado ou na Lapa e não conseguem porque quase tudo o que existe é para arrendar a turistas, mas existem várias alternativas mais económicas e de maior qualidade em Lisboa em que quase se pode dizer que "turista não mete lá os pés" como Campo de Ourique, Areeiro ou Alvalade. Portanto culpar o crescimento turístico pelo facto de não haverem casas para a classe média em Lisboa é um non-sense e apenas uma procura de um bode expiatório.
 
MVA said:
Não vejo bolha nenhuma aí. O boom do imobiliário turístico tem-se dado em Lisboa e Porto. Porto não tenho dados concretos, mas Lisboa tinha nos últimos censos de 2011, 40 mil casas vazias que não estavam no mercado, ou seja, que ninguém morava nelas como habitação própria permanente, nem sequer as usava como casa de férias, mas cujo proprietário também não tinha qualquer interesse em arrendar ou vender. Neste momento existem 11 mil casas registadas no Airbnb, portanto se há coisa que este boom turístico fez de bom foi reabilitar milhares de casas em Lisboa e Porto que estavam em estado deplorável de degradação. Ainda continuam a existir certamente pelo menos 30 mil casas vazias em Lisboa, portanto o imobiliário turístico tem muito por onde crescer antes de ser dar um bolha.

E depois este imobiliário turístico em Lisboa foca-se em zonas muito específicas, nomeadamente em 6 freguesias (Santo António, Misericórdia, Santa Maria, São Vicente, Estrela e Belém). Lisboa tem 24 freguesias, portanto ainda existem 75% do total de freguesias que não são afectadas pelo imobiliário turístico. Concordo que existem pessoas que gostaria de morar no Chiado ou na Lapa e não conseguem porque quase tudo o que existe é para arrendar a turistas, mas existem várias alternativas mais económicas e de maior qualidade em Lisboa em que quase se pode dizer que "turista não mete lá os pés" como Campo de Ourique, Areeiro ou Alvalade. Portanto culpar o crescimento turístico pelo facto de não haverem casas para a classe média em Lisboa é um non-sense e apenas uma procura de um bode expiatório.
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Tinhas casas vazias, como dizes e bem, porque os donos não as punham no mercado, não porque ninguém quisesse.
Resultado? Amadora, Cacém, Rinchoa esses el dorado da qualidade de vida

Mas a minha pergunta em relação a bolha e estoiro era mais por causa dos bancos e a relação crédito/banco/turismo dá o berro e puff imparidade!
 
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