Tópico das Casas

[dvck]

Sim, eu não estou a falar disso, entendo o que dizes.

Estou a falar apenas do ponto de vista matemático. A minha questão original era se, tendo em conta amortizar um crédito ao fim de 5 anos, compensava pedí-lo com um prazo de 30 , por exemplo.

E do ponto de vista puramente matemático, perdes muito dinheiro.

Isso é verdade se esqueceres o dinheiro que poupas mensalmente ao pedir um crédito num prazo superior, a flexibilidade e o custo de oportunidade. Não é tão simples como queres demonstrar. Então num cenário como o que tivémos nos últimos 10 anos, com juros negativos, menos claro se torna.

Posso dar-te o meu exemplo pessoal: fiz crédito em 2010, a 40 anos, mas com a intenção de o pagar num prazo muito inferior (podia ter pedido um crédito a 30 anos, por exemplo). Acontece que os juros caíram a pique e deixei de pagar juros e por isso não amortizei nada durante largos anos. Vais dizer-me que perdi muito dinheiro nestes 12 anos? Teria compensado fazer um crédito a 30 ou 20 anos? Claramente que não.

Hoje o cenário é diferente e já compensa claramente amortizar.

 

[jfangio]

Sim, é apenas uma questão de precaução. Imagina que no dia de hoje tu consigas pagar o crédito em 5 anos, se nada mudar entretanto. Mas não sabes o que acontece em 5 anos...

A ideia era se, não fosse uma diferença muito grande, fazer o crédito por um prazo mais alargado, para ter uma prestação mais baixa no caso de algo correr mal a meio.

Mas já vi que a diferença é enorme. É um "seguro" que custa cerca de 15K por cada 100K ...

É uma opção que tem a ver com as variáveis pessoais. Eu todos os CH que fiz até hoje foram sempre com o prazo máximo possível em cada um deles. Nenhum deles chegou ao final, foram todos amortizados na totalidade, portanto não foram perdidos os 15k por 100k, foram perdidos alguns €, mas a prestação mais baixa a mim compensava na gestão financeira que fazia. Talvez este de agora chegue... Este não atiro para mais longe porque eles têm medo que morra antes...

 

[oscarcc]

Para mim nao faz sentido nenhum contratar prazos maximos sabendo de ante mao que tenho capacidade para pagar em muito menos tempo. E um desperdicio de dinheiro.
Se eu sei que tenho capacidade de pagar em 20 anos, entao por uma questao de margem de seguranca, faco CH a 30. So percebo a ideia de contratar o maximo possivel no caso de pessoas com situacoes profissionais precarias.

 

[Charger144]

Posso dar-te o meu exemplo pessoal: fiz crédito em 2010, a 40 anos, mas com a intenção de o pagar num prazo muito inferior (podia ter pedido um crédito a 30 anos, por exemplo). Acontece que os juros caíram a pique e deixei de pagar juros e por isso não amortizei nada durante largos anos. Vais dizer-me que perdi muito dinheiro nestes 12 anos? Teria compensado fazer um crédito a 30 ou 20 anos? Claramente que não.

Hoje o cenário é diferente e já compensa claramente amortizar.

EDIT: A tua taxa é variável, certo? Nesse caso perdeste sim muito dinheiro, desde o momento em que as taxas começaram a subir.

A razão é simples. Tu ao pagares o crédito a 40 anos, liquidaste uma enorme quantidade de juros nestes 12 anos, mas pouco capital.

Por exemplo, se o teu crédito é de 200.000€ com uma taxa média de 1.5% (spread + euribor), neste momento deves ter cerca de 160K de capital para liquidar. Se tivesses pedido o crédito a 20 anos, neste momento terias cerca de 115K.

Até aqui tudo bem. O problema é que agora com estas TAEG de 5 e 6% , estás a pagar juros sobre 160k e não sobre 115K, ou seja, se tivesses pedido o crédito a 20 anos, neste momento estarias a pagar uma prestação muito mais baixa . (proporcionalmente)


Considerando que pagas o empréstimo até ao fim sem amortizar, ao fim dos 40 anos terás pago a mais cerca de 50.000€ em juros (com as taxas atuais e no exemplo que eu dei)

E adicionalmente, se liquidares 100% do que falta no dia de hoje, pagas uma comissão muito maior, porque tens muito mais capital em dívida do que se tivesses pedido a 20 anos []

 

[dvck]

EDIT: A tua taxa é variável, certo? Nesse caso perdeste sim muito dinheiro, desde o momento em que as taxas começaram a subir.

A razão é simples. Tu ao pagares o crédito a 40 anos, liquidaste uma enorme quantidade de juros nestes 12 anos, mas pouco capital.

Por exemplo, se o teu crédito é de 200.000€ com uma taxa média de 1.5% (spread + euribor), neste momento deves ter cerca de 160K de capital para liquidar. Se tivesses pedido o crédito a 20 anos, neste momento terias cerca de 115K.

Até aqui tudo bem. O problema é que agora com estas TAEG de 5 e 6% , estás a pagar juros sobre 160k e não sobre 115K, ou seja, se tivesses pedido o crédito a 20 anos, neste momento estarias a pagar uma prestação muito mais baixa . (proporcionalmente)


Considerando que pagas o empréstimo até ao fim sem amortizar, ao fim dos 40 anos terás pago a mais cerca de 50.000€ em juros (com as taxas atuais e no exemplo que eu dei)

E adicionalmente, se liquidares 100% do que falta no dia de hoje, pagas uma comissão muito maior, porque tens muito mais capital em dívida do que se tivesses pedido a 20 anos []

Lamento mas as tuas contas estão completamente ao lado no meu exemplo. Continuas a usar dados completamente fora do que foi a realidade dos últimos 12 anos. Andei anos a pagar entre 5 a 10€ de juros por mês e a prestação era quase amortização de capital na totalidade. Em 12 anos amortizei quase 30% do capital em dívida sem fazer qualquer amortização antecipada.

Felizmente, devido à conjuntura, paguei muito poucos juros nestes 12 anos (face ao capital que paguei). Caso contrário já teria amortizado o crédito, que é o que estou a fazer agora com a subida galopante das taxas. É essa flexibilidade que não estás a ter em conta nos teus cálculos.

Perdi muito dinheiro em juros? Nada mais errado, tive sim a sorte de ter um crédito habitação com juros baixíssimos. Permitiu-me usar a poupança e liquidez adicional para outras aplicações mais interessantes.

 

[Charger144]

Lamento mas as tuas contas estão completamente ao lado no meu exemplo. Continuas a usar dados completamente fora do que foi a realidade dos últimos 12 anos. Andei anos a pagar entre 5 a 10€ de juros por mês e a prestação era quase amortização de capital na totalidade. Em 12 anos amortizei quase 30% do capital em dívida sem fazer qualquer amortização antecipada.

Felizmente, devido à conjuntura, paguei muito poucos juros nestes 12 anos (face ao capital que paguei). Caso contrário já teria amortizado o crédito, que é o que estou a fazer agora com a subida galopante das taxas. É essa flexibilidade que não estás a ter em conta nos teus cálculos.

Perdi muito dinheiro em juros? Nada mais errado, tive sim a sorte de ter um crédito habitação com juros baixíssimos. Permitiu-me usar a poupança e liquidez adicional para outras aplicações mais interessantes.

Não percebeste a ideia. Disseste, e bem, que neste momento tens cerca de 70% do valor inicial em dívida.

A questão é que, se tivesses condições de pagar o crédito em 20 anos, como referiste, e se tivesses optado por essa modalidade no início, neste momento terias 40 e tais %.

Esses 20 e tais porcento não fizeram diferença quase nenhuma até agora, mas a partir de agora, com taxas de 5 e 6%, representam um grande aumento na prestação por cada mês que não liquidas completamente o crédito.

Se sempre tiveste o capital disponível para amortizar tudo, e se o fizeres neste momento, não perdes mais. Mas se continuares a pagar o crédito, estás a perder bastante dinheiro todos os meses, se comparares com o que estarias a pagar de juros neste momento se tivesses pedido o crédito só a 20 anos.

Este é o problema da taxa variável. Os bancos só fazem um crédito a 40 anos com taxas a 0.5% ou coisa do género, porque sabem que mais cedo ou mais tarde elas sobem, e a maior parte das pessoas não tem como amortizar o crédito nessa altura, o que seria a opção lógica para quem tem o capital.

 

[Gavela]

Este ficheiro é brutal!!!! aprapraprapr


Responderam-me do banco com o que seria a amortização em meses, e confere, a poupança nos juros é brutal caso se amortize cortando ao prazo vs cortar só ao capital!!! Dezenas de milhares de euros de diferença!!! (claro, com mais risco!)

Um exemplo com valores genéricos (eu testei com os meus valores e o excel bateu certo com o que o banco me indicou):

​

Tu não tiveste com muita atenção aos posts do fim de semana pois não!?
Vai lá ler outra vez.

Vou repetir: Esse resultado acontece porque estás a aplicar muito mais dinheiro mensalmente na opção de cortar o prazo.
Se aplicares o mesmo dinheiro nas duas modalidades, vão acabar as duas ao mesmo tempo e com o mesmo valor de juros gastos.

 

[Gavela]

Para mim nao faz sentido nenhum contratar prazos maximos sabendo de ante mao que tenho capacidade para pagar em muito menos tempo. E um desperdicio de dinheiro.
Se eu sei que tenho capacidade de pagar em 20 anos, entao por uma questao de margem de seguranca, faco CH a 30. So percebo a ideia de contratar o maximo possivel no caso de pessoas com situacoes profissionais precarias.

Se as taxas de juro tiverem muito baixas pode-se deixar "andar" a coisa mesmo que o prazo seja mais longo, mas claro, desde que a massa esteja a ser guardada ou investida para quando as taxas subirem atacar forte no crédito.

Eu no 1º CH tinha um crédito longo e nos anos das aflições 2006-2009, mandei tanta cacetada no gajo que o CH acabou por durar apenas 7 anos. Portanto, problem solved.
Sempre efectuado em amortizações no Capital. Não em amortizações para passar para 20 anos ou 15 anos de duração...
Era para acabar "ontem"...

 

[Rasec]

Tu não tiveste com muita atenção aos posts do fim de semana pois não!?
Vai lá ler outra vez.

Vou repetir: Esse resultado acontece porque estás a aplicar muito mais dinheiro mensalmente na opção de cortar o prazo.
Se aplicares o mesmo dinheiro nas duas modalidades, vão acabar as duas ao mesmo tempo e com o mesmo valor de juros gastos.

Dá muito mais trabalho, exige muito mais disciplina e correndo de risco de tendo mensalidades mais baixas começar o lifestyle creep descontrolado.

Cortar logo o mal pela raiz forçando disciplina!

Não digo que não tenhas razão mas....

 

[oscarcc]

Como se processa o pedido de amortização de tempo?

Quero reduzir x meses ou dizes o valor e eles calculam?

Nada disto implica renegociação do contrato, certo?

A aplicação do Santander.pt não disponibiliza essa opção mas a aplicação do Santander.uk permite fazer amortizações e escolher, de forma muito simples e bastante informativa.

Basicamente colocamos o montante que queremos amortizar, e a aplicação, antes de sugerir qualquer opção, faz o cálculo automaticamente e mostra o resultado da poupança das duas opções. Depois é só escolher entre diminuir o prazo ou o valor da prestação.



Na pequena simulação que fiz, se optasse por reduzir ao prazo a poupança seria de £3,936 vs £1673 caso optasse por reduzir a prestação.

 

[Hecho]

"Em janeiro, as atividades do imobiliário somaram mais 4.579 desempregados, mais 5,6%, que um mês antes. Foi a maior subida em termos absolutos."

https://www.jornaldenegocios.pt/eco...sobe-49-em-janeiro-pelo-sexto-mes-consecutivo

​
E ainda deve ficar pior, independentemente da variação de preços, a quantidade de transações é expectável que continue a baixar, e isso vai deixa muito intermediário fora de trabalho.

Como alguns users já devem ter reparado pelos posts recentes que os agentes já estão a ser novamente mais pro-activos depois de uns anos a dormir e a ignorar..

 

[Joseba]

A aplicação do Santander.pt não disponibiliza essa opção mas a aplicação do Santander.uk permite fazer amortizações e escolher, de forma muito simples e bastante informativa.

Basicamente colocamos o montante que queremos amortizar, e a aplicação, antes de sugerir qualquer opção, faz o cálculo automaticamente e mostra o resultado da poupança das duas opções. Depois é só escolher entre diminuir o prazo ou o valor da prestação.



Na pequena simulação que fiz, se optasse por reduzir ao prazo a poupança seria de £3,936 vs £1673 caso optasse por reduzir a prestação.

Em Portugal temos que ir a um balcão para pedir amortizações....
[s)][s)]

 

[Joseba]

Nas minhas contas de merceeiro a conclusão a que cheguei foi que com subidas das taxas de juro valha talvez mais a pena reduzir a prestação a pagar....
Num cenário de redução ou manutenção de taxas vale mais a pena reduzir o prazo...

 

[Tjqueiroz]

Em Portugal temos que ir a um balcão para pedir amortizações....
[s)][s)]

Isso depende do Banco, há bancos em Portugal que podes pedir pelo site. (Eurobic por exemplo)

 

[EscapeLivre]

Mas a grande vantagem de diminuir o valor da prestação é que quanto mais baixa é a prestação mais liberdade temos e menor o risco do incumprimento.

Além de que um dos grandes fatores de incumprimento do CH é o desemprego de um dos membros do casal.

Se conseguirmos ir reduzindo a mensalidade ao longo do empréstimo este tipo de situações poderão não ser tão graves.

Embora cada vez penso mais que a taxa fixa elimina todos estes riscos.

Aqui, para cada titular do emprestimo, o seguro de desemprego é 8 euros / mês e protege pelo menos durante 6 meses.

Confesso que nao percebo a adoração pela taxa fixa, que pode bem ser 1 boa perda de dinheiro, mas a gestora de conta até nos disse que quase ng opta pelo tal seguro de desemprego.

Surreal...

 

[BFCM]

Aqui, para cada titular do emprestimo, o seguro de desemprego é 8 euros / mês e protege pelo menos durante 6 meses.

Confesso que nao percebo a adoração pela taxa fixa, que pode bem ser 1 boa perda de dinheiro, mas a gestora de conta até nos disse que quase ng opta pelo tal seguro de desemprego.

Surreal...

Eu, sem certeza, penso que não nos foi dada a conhecer essa opção.

Parece-me bastante válida, embora se ficares sem emprego desde que não seja culpa tua terás sempre direito ao subsídio de desemprego por x tempo.

Se aliares a isso ter um fundo de reserva para 6 meses, à partida estarás protegido.

Mas proteção nunca é demais.

 

[JN1984]

Aqui, para cada titular do emprestimo, o seguro de desemprego é 8 euros / mês e protege pelo menos durante 6 meses.

Confesso que nao percebo a adoração pela taxa fixa, que pode bem ser 1 boa perda de dinheiro, mas a gestora de conta até nos disse que quase ng opta pelo tal seguro de desemprego.

Surreal...

Mas tem uma série de condições associadas. E exclusões, penso eu, nomeadamente acordos de rescisão.

 

[Charger144]

Nas minhas contas de merceeiro a conclusão a que cheguei foi que com subidas das taxas de juro valha talvez mais a pena reduzir a prestação a pagar....
Num cenário de redução ou manutenção de taxas vale mais a pena reduzir o prazo...

Não é o contrário?

Com subidas de taxas de juro, quanto menor o prazo, menos juros pagas. Quanto mais capital em dívida, mais juros pagas.


Com redução ou manutenção, o prazo não faz tanta diferença, já que estás a pagar menos juros.

 

[BFCM]

Não é o contrário?

Com subidas de taxas de juro, quanto menor o prazo, menos juros pagas. Quanto mais capital em dívida, mais juros pagas.


Com redução ou manutenção, o prazo não faz tanta diferença, já que estás a pagar menos juros.

Sem dados concretos é mais difícil perceber que diferença falamos.

Por exemplo, 100k a 30 anos e 100k a 10 anos
Ao fim de 2 anos percebes que consegues liquidar o empréstimo.
A diferença será assim tão grande?

Se falarmos de saber se consegues liquidar ao fim de 10 anos, certamente que a diferença aí já é maior…

Se consegues pagar os 100k em 10 anos, força.
Agora se estás dependente de extras para conseguires honrar o compromisso em 10 anos ou até menos, nem pensar nisso.

 

[Joseba]

Não é o contrário?

Com subidas de taxas de juro, quanto menor o prazo, menos juros pagas. Quanto mais capital em dívida, mais juros pagas.


Com redução ou manutenção, o prazo não faz tanta diferença, já que estás a pagar menos juros.

A minha ideia foi reduzir o aumento da prestação em cenários de alta.....
E depois em cenários de baixa aproveitar e não reduzir a prestação ou reduzir menos do que aquilo a que tinha "direito"....