Tópico do Arrendamento, Senhorios e Inquilinos

[DV82]

Tens casa arrendada? O que estavas disposto a apresentar como garantias ao senhorio? Recibo de vencimento, contrato de trabalho, garantia bancaria, etc.

Tens que te colocar no lugar do proprietário, eu no meu caso só pedi recibo de vencimento, contrato de trabalho e caução.

Essa caucão, fica na sua posse durante a vigência do contrato, sendo devolvida apenas apòs a sua cessacão e mediante condicões cumpridas estipuladas?

Em quase toda a Lisboa (excepto Telheiras e Expo) e quase todo o Porto (excepto Ramalde, Foz/Aldoar e Paranhos), os senhorios que fizerem obras em casa que possibilitem aumentar a eficiência energética em 2 níveis (por exemplo de D para B-), passam a pagar mais valias prediais de 5%, ao invés dos normais 28% e obtêm isenção de IMI durante 10 anos.

EDIT: lendo outra vez, entendo que a taxa de IRS passa de 28% para 5% sobre o valor da renda...isto è uma grande diferenca. Onde posso encontrar isto escrito?


Obrigado.

[33Stradale]

Aqui tem alguma informação: https://www.portaldahabitacao.pt/pt/...osfiscais.html

Uma pequena brochura nossa sobre o assunto: http://www.portaldahabitacao.pt/open...cao-Urbana.pdf

[Zar]

Uma questão: existe algum limite de dedução à colecta de rendimentos prediais?

Por exemplo: se eu tiver um imóvel que me dá 5000€ de rendas por ano, tendo depois pago despesas com IMI, condomínio, obras, etc. de 4000€ nesse ano, vou estar a pagar IRS só sobre 1000€ de rendimento?
Ou existem algum tecto máximo do que se pode considerar como despesa?

Do que estive a procurar, não encontrei nenhuma referência à existência deste limite. Mas acho muito estranho ele não existir considerando o comportamento habitual das nossas finanças...

[kushinadaime]

não existe
e é dedução específica, basicamente dedução ao rendimento predial, não se transmite a outros rendimentos que não os prediais

[anti]

apagar sff.

[superveloce]

Boas, um familiar direto menos informado colocou-me esta duvida de manhã, mas eu também não soube responder.

Em caso de avarias de equipamentos que fazem parte integrante da casa, de quem é a reaponsabilidade da reparação? Do inquilino ou do senhorio? Neste caso é a campainha da casa que avariou.

[Pastis]

Boas, um familiar direto menos informado colocou-me esta duvida de manhã, mas eu também não soube responder.

Em caso de avarias de equipamentos que fazem parte integrante da casa, de quem é a reaponsabilidade da reparação? Do inquilino ou do senhorio? Neste caso é a campainha da casa que avariou.

Campainha é senhorio, sempre. A não ser que haja um clausula a dizer o contrário no contrato.

Eu costumo colocar sempre um clausula de carência para reparação de avarias em electrodomésticos ( 3 a 6 meses) após o qual o inquilino assume responsabilidade..

[OFFICER]

O artigo 1065º do código civil diz que o imóvel mobilado presume-se unitário, originando uma única renda, pelo que comigo seria sempre o senhorio a pagar, mesmo existindo a tal cláusula que o Pastis diz que coloca, que no entanto, certamente será considerada nula em tribunal.

Nem tudo o que metem nos contratos é válido, muita coisa é nula.

PS: Esta coisa não se aplica caso haja prova que o inquilino avariou o bem por má utilização ou outra coisa do género.

[Pastis]

O artigo 1065º do código civil diz que o imóvel mobilado presume-se unitário, originando uma única renda, pelo que comigo seria sempre o senhorio a pagar, mesmo existindo a tal cláusula que o Pastis diz que coloca, que no entanto, certamente será considerada nula em tribunal.

Nem tudo o que metem nos contratos é válido, muita coisa é nula.

PS: Esta coisa não se aplica caso haja prova que o inquilino avariou o bem por má utilização ou outra coisa do género.

Esse artigo não entra em conflito com o que escrevi...

Convém tb referir que o conceito de clausula abusiva não é para qualquer clausula.
A clausula que transfere para o inquilino a responsabilidade de reparação dos electrodomésticos não tem nada de abusivo. É apenas um acordo entre duas partes.

Eu referi bem que coloco um período de carência precisamente para o caso de haver um problema e não ser acusado de má fé numa situação de conflito. Ou seja, a boa fé e a clareza da clausula não são de todo motivos para ser considerada uma clausula nula.

Nulo é quando a clausula vai claramente contra uma Lei qualquer e prejudica significativamente o inquilino ( eventualmente por ter aceite sem compreender a clausula). Penso que não é o caso.

Por outro lado: as cauções tb servem para isso ( reparação de avarias) não é?

Portantes...

[OFFICER]

Depende de como está referida a caução, no contrato. De qualquer forma, mesmo quando é para reparações, por norma está descrito algo como "eventuais reparações no final do contrato".

Se há abuso por parte de inquilinos, também existe muito abuso por parte de senhorios, não estando a dizer que é o caso.

Tudo o que escrevi, falei no geral, mesmo anteriormente.

[kushinadaime]

...
Por outro lado: as cauções tb servem para isso ( reparação de avarias) não é?
...

Mas quase nunca os contracto de arrendamento tem caução, normalmente o que chama de caução é o pagamento da renda "normal" um mês adiantado.

[Pastis]

Mas quase nunca os contracto de arrendamento tem caução, normalmente o que chama de caução é o pagamento da renda "normal" um mês adiantado.

Para mim caução é destinada a ser usada para reparações em final de contrato e tenho isto escrito no contrato.
Já me aconteceu devolver uma caução tb. E o inquilino teve de emitir recibo de quitação tb para efeitos de IRS... O próprio portal das finanças tem um campo próprio para caução.

[Obtuso]

Numa situação de arrendamento com aparelhos de AC, pertencentes ao senhorio, de quem é a responsabilidade de manutenção/reparação em caso de avaria? Convém ficar descriminado no contrato todos os equipamentos existentes e de quem é a responsabilidade? Ou mesmo omisso, o facto de pertencerem ao senhorio dá-lhe a obrigação?

[Pastis]

Numa situação de arrendamento com aparelhos de AC, pertencentes ao senhorio, de quem é a responsabilidade de manutenção/reparação em caso de avaria? Convém ficar descriminado no contrato todos os equipamentos existentes e de quem é a responsabilidade? Ou mesmo omisso, o facto de pertencerem ao senhorio dá-lhe a obrigação?

Não havendo nada no contrato é responsabilidade do Senhorio. É a regra.
O resto são excepções à regra que resultam de acordo entre duas partes.

Deve sempre haver um inventário de equipamento com valorização e condições de utilização tb discriminadas.

Exemplo:

CLAUSULA DE CONSERVAÇÃO

Os segundos outorgantes ( inquilinos) obrigam-se a conservar, no estado em que atualmente se encontram, as instalações e canalizações de água, eletricidade, esgotos, paredes,pavimentos, pinturas e vidros (bem como o equipamento existente no locado,

constituído por:

Cama xpto valorizado em 200€, Colchão valorizado em 50€, placa vidrada Siemens valorizada em 50€, AC Mexóbixo xpto etc
Correndo por sua conta todas as reparações decorrentes de culpa ou negligência.

Após 90 dias da data de celebração do presente contrato, a reparação de avarias nos equipamentos eléctricos, ar condicionado ou a gás são da responsabilidade dos segundos outorgantes (inquilinos) quaisquer que sejam as circunstâncias da avaria.
Os equipamentos com avarias devolvidos ao primeiro outorgante à data do termo do contrato serão debitados ao valor indicado na presente clausula.



Portanto: até 90 dias, qq avaria é o senhorio que paga ( a menos que seja culpa do inquilino) - isto dá ao inquilino a possibilidade de devolver electrodomésticos ou verificar seu funcionamento sem correr riscos e confirma claramente a boa fé do senhorio.

A partir de 90 dias: o inquilino é responsável por reparação. Se não reparar: obriga-se a devolver o valor especificado nos termos do contrato.

[OFFICER]

Gostava de ver esse contrato julgado, sei lá..em julgados de paz, não precisava de mais. Isto só para ter uma opinião referente a essa "clausula".

Tal como referi anteriormente, por estar em contrato, não quer dizer que seja legal ou que seja possível lá estar. Mesmo assinado por ambos.

[Obtuso]

Não havendo nada no contrato é responsabilidade do Senhorio. É a regra.
O resto são excepções à regra que resultam de acordo entre duas partes.

Deve sempre haver um inventário de equipamento com valorização e condições de utilização tb discriminadas.

Exemplo:

CLAUSULA DE CONSERVAÇÃO

Os segundos outorgantes ( inquilinos) obrigam-se a conservar, no estado em que atualmente se encontram, as instalações e canalizações de água, eletricidade, esgotos, paredes,pavimentos, pinturas e vidros (bem como o equipamento existente no locado,

constituído por:

Cama xpto valorizado em 200€, Colchão valorizado em 50€, placa vidrada Siemens valorizada em 50€, AC Mexóbixo xpto etc
Correndo por sua conta todas as reparações decorrentes de culpa ou negligência.

Após 90 dias da data de celebração do presente contrato, a reparação de avarias nos equipamentos eléctricos, ar condicionado ou a gás são da responsabilidade dos segundos outorgantes (inquilinos) quaisquer que sejam as circunstâncias da avaria.
Os equipamentos com avarias devolvidos ao primeiro outorgante à data do termo do contrato serão debitados ao valor indicado na presente clausula.



Portanto: até 90 dias, qq avaria é o senhorio que paga ( a menos que seja culpa do inquilino) - isto dá ao inquilino a possibilidade de devolver electrodomésticos ou verificar seu funcionamento sem correr riscos e confirma claramente a boa fé do senhorio.

A partir de 90 dias: o inquilino é responsável por reparação. Se não reparar: obriga-se a devolver o valor especificado nos termos do contrato.

E se eventualmente nem usar os equipamento e eles avariarem na mesma? Tem de pagar ao senhorio? Percebo a lógica da livre contratação mas há aí qualquer coisa que não estará a bater certo...

[Pastis]

Gostava de ver esse contrato julgado, sei lá..em julgados de paz, não precisava de mais. Isto só para ter uma opinião referente a essa "clausula".

Tal como referi anteriormente, por estar em contrato, não quer dizer que seja legal ou que seja possível lá estar. Mesmo assinado por ambos.

Bom, entendo muito bem o teu raciocínio pq tive o mesmo durante muitos anos.
Porém, com o tempo fui interiorizando que ,em questões jurídicas, não podemos pensar desta forma:legal ou ilegal, está escrito ou não está escrito.
O direito existe para resolver os problemas das pessoas e permitir que a sociedade esteja regulada de alguma forma. As leis existem para guiar as pessoas mas tb existem os juizes para julgar os conflitos. Se não fosse assim, o julgamento seria um procedimento puramente administrativo. Mas não é...

Se eu usar o teu raciocínio , vou concluir que 99% dos contratos são"ilegais" de uma forma ou de outra isto porque nalgum ponto , estão em desacordo com uma qq Lei que existe com um certo fundamento. Nunca vi nenhum contrato de trabalho totalmente "legal" , por exemplo...

Em resumo, não se trata de decidir se a clausula é "legal" ou não. Isso é assunto a apurar só no caso de haver um conflito.

Havendo o tal conflito ( imaginemos) o juiz vai olhar ao contrato, à legislação e aos fundamentos que levaram as partes a concordarem numa clausula à razoabilidade da clausula, às soluções para resolver o conflito, etc

Depois pega "na balança" e decide para um lado ou para outro.

[Pastis]

E se eventualmente nem usar os equipamento e eles avariarem na mesma? Tem de pagar ao senhorio? Percebo a lógica da livre contratação mas há aí qualquer coisa que não estará a bater certo...

Não é uma questão de ser obrigado.

O inquilino simplesmente compromete-se a devolver os equipamentos em estado de funcionamento. Se não funciona no final do contrato: repara ou devolve o valor especificado.

Nada nesta clausula é abusivo pois até o valor do equipamento está definido.

[Obtuso]

Não é uma questão de ser obrigado.

O inquilino simplesmente compromete-se a devolver os equipamentos em estado de funcionamento. Se não funciona no final do contrato: repara ou devolve o valor especificado.

Nada nesta clausula é abusivo pois até o valor do equipamento está definido.

A questão é que se o inquilino nem usa os equipamentos que estão no imóvel, e se os mesmos avariam, porque raio há-de o inquilino reparar o que quer que seja.

É que tenho uma situação do género para negociar, mas o senhorio terá de ser totalmente responsável pelos equipamentos de AC. São dele e por isso mesmo é do interesse dele que sejam bem mantidos, quer sejam ou não usados.

Como é que que funciona uma situação de devolveres um carro alugado com o AV avariado, por exemplo?

[Pastis]

A questão é que se o inquilino nem usa os equipamentos que estão no imóvel, e se os mesmos avariam, porque raio há-de o inquilino reparar o que quer que seja.

É que tenho uma situação do género para negociar, mas o senhorio terá de ser totalmente responsável pelos equipamentos de AC. São dele e por isso mesmo é do interesse dele que sejam bem mantidos, quer sejam ou não usados.

Como é que que funciona uma situação de devolveres um carro alugado com o AV avariado, por exemplo?

Se nada for colocado no contrato o senhorio é responsável. Portanto se és o inquilino, assegura-te que nada é referido sobre o A/C.

Eu , enquanto senhorio, nunca aceitaria fazer manutenção ou reparação de AC. Ou retiraria o equipamento de início ( desligar ou selar etc) ou então aplicaria a tal clausula com valorização do A/C e responsabilidade em cima do inquilino por escrito no contrato.

Estamos tb a esquecer a questão dos seguros que podem resolver tb estas questões...

[OFFICER]

Pastis eu também entendo o teu raciocinio, mas acredito plenamente que um inquilino nunca queira reparar algo do seu bolso que não seja avariado por sua culpa. Apenas e só isso.

O exemplo que o Obtuso colocou ainda é melhor.

Portanto, a haver conflito, a clausula provavelmente seria considerada nula em tribunal. E sim, a maioria dos contratos tem clausulas nulas ou ilegais, todos eles. Nas telecomunicações então é gritante o número delas.

PS:

O Obtuso ainda referiu depois o caso de aluguer de veiculo. Se o motor avariar, sem que seja provado que foi por negligência, paga o locatário?

[Obtuso]

Se nada for colocado no contrato o senhorio é responsável. Portanto se és o inquilino, assegura-te que nada é referido sobre o A/C.

Eu , enquanto senhorio, nunca aceitaria fazer manutenção ou reparação de AC. Ou retiraria o equipamento de início ( desligar ou selar etc) ou então aplicaria a tal clausula com valorização do A/C e responsabilidade em cima do inquilino por escrito no contrato.

Estamos tb a esquecer a questão dos seguros que podem resolver tb estas questões...

Estava mais a pensar em contratos de manutenção que poderiam resolver a situação para ambas as partes.

[Pastis]

Estava mais a pensar em contratos de manutenção que poderiam resolver a situação para ambas as partes.

Estamos a falar de arrendamento entre particulares...

Imagina que tens um AP com 5 aparelhos de AC que vais arrendar. Diz-me tu qt é que aplicas de "extra" para reparar e fazer a manutenção?? livra... Ou aplicas uma renda intergaláctica que cobre tudo ou está folixado.

O bon senso entre particulares, vai no sentido do que eu defendo: avaliar com justiça equipamento e transferir responsabilidade de reparação ou indemnização para o inquilino. É um acordo totalmente transparente e claro sem qq má fé que serve os interesses de todos. O Inquilino só tem de fazer um seguro e está garantido...

Agora eu como senhorio: qt menos trabalho e chatisses: melhor. Passar tudo para o inquilino é regra.

[Pastis]

Portanto, a haver conflito, a clausula provavelmente seria considerada nula em tribunal. E sim, a maioria dos contratos tem clausulas nulas ou ilegais, todos eles. Nas telecomunicações então é gritante o número delas.
?

Porque dizes isso? Qual é a tua fundamentação? Acho que é importante que fique esclarecido.

Exemplo que posso usar para justificar que não é nula:

Artigo 1074.º
Obras
1 — Cabe ao senhorio executar todas as obras de con-
servação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas
leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação

em contrário.


Artigo 1078.º
Encargos e despesas
1 — As partes estipulam, por escrito, o regime dos en-
cargos e despesas (...)


https://dre.pt/application/dir/pdf1s...0441104452.pdf

[Obtuso]

Estamos a falar de arrendamento entre particulares...

Imagina que tens um AP com 5 aparelhos de AC que vais arrendar. Diz-me tu qt é que aplicas de "extra" para reparar e fazer a manutenção?? livra... Ou aplicas uma renda intergaláctica que cobre tudo ou está folixado.

O bon senso entre particulares, vai no sentido do que eu defendo: avaliar com justiça equipamento e transferir responsabilidade de reparação ou indemnização para o inquilino. É um acordo totalmente transparente e claro sem qq má fé que serve os interesses de todos. O Inquilino só tem de fazer um seguro e está garantido...

Agora eu como senhorio: qt menos trabalho e chatisses: melhor. Passar tudo para o inquilino é regra.

Se um inquilino pode fazer um seguro, então porque não faz o senhorio?

Renda intergaláctica? Quem é que paga normalmente a manutenção de um espaço? Não é o seu dono?

Se rebentar um cano, também é o inquilino a reparar? E se avaria um estore, quem paga?

Deve ser por isso que tenho visto espaços fechados há anos a acumular pó.

[Pastis]

Se um inquilino pode fazer um seguro, então porque não faz o senhorio?

Renda intergaláctica? Quem é que paga normalmente a manutenção de um espaço? Não é o seu dono?

Se rebentar um cano, também é o inquilino a reparar? E se avaria um estore, quem paga?

Deve ser por isso que tenho visto espaços fechados há anos a acumular pó.

Claro que pode fazer tb seguro o senhorio, ng disse o contrário. Estamos apenas a falar de contratos entre pessoas. As responsabilidade que cada qual assume, são problema de cada qual.

Ninguém "obriga" ninguém a nada...

As boas práticas contratuais geralmente vão no sentido de passar chatices e responsabilidades para a outra parte.

Agora tudo depende de que lado estás.

Nota importante: o senhorio que arrenda, tem em mente ganhar dinheiro e não propriamente ter despesas e chatisses... Por isso é natural que queira passar despesas para o inquilino. Não vejo aqui nada de particularmente indecente ou inaceitável.

[OFFICER]

Pastis, não sei se a interpretação de um juiz seria colocar o artigo 1074º que refere obras, no mesmo prato dos electrodomésticos que são equipamentos ou bens móveis.

Estamos a misturar obras no imóvel com reparações/substituições nos bens móveis.

[Pastis]

Pastis, não sei se a interpretação de um juiz seria colocar o artigo 1074º que refere obras, no mesmo prato dos electrodomésticos que são equipamentos ou bens móveis.

Estamos a misturar obras no imóvel com reparações/substituições nos bens móveis.

Eu percebo isso tudo.
Mas não podemos exigir a um particular que se transforme numa empresa de aluguer de máquinas e equipamentos... Se assim fosse em rigor total, um senhorio não poderia dar para arrendamento imóveis mobilados e com electrodomésticos. Não é isso que acontece.

Por outro lado, o conceito de obra é vasto e não limitado a construção civil...
Por exemplo no dicionário:
Obra: 1. resultado de uma ação ou de um trabalho; produto, efeito.

Mas se não é obra, pode ser despesa e aí entra no âmbito do outro artigo.

[OFFICER]

Como digo, é algo que gostava de ver julgado, mas certamente se for procurar encontra-se algum caso destes julgado respectivamente sobre clausulas no contrato.

Pessoalmente, em casa arrendada não quero nada do senhorio, excepto os electrodomésticos fixos como placa e exaustor. Tudo o resto prefiro que seja meu. No entanto num caso de cláusulas delas e por avaria normal do equipamento, a coisa ia dar pano para mangas.

Alias, tive uma vez numa casa em que o esquentador era do senhorio, o mesmo avariou e eu prontifiquei-me a comprar um para meu uso e no final levaria comigo. E assim foi.

[Peste]

Porque dizes isso? Qual é a tua fundamentação? Acho que é importante que fique esclarecido.

Exemplo que posso usar para justificar que não é nula:

Artigo 1074.º
Obras
1 — Cabe ao senhorio executar todas as obras de con-
servação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas
leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação
em contrário.

Artigo 1078.º
Encargos e despesas
1 — As partes estipulam, por escrito, o regime dos en-
cargos e despesas (...)

https://dre.pt/application/dir/pdf1s...0441104452.pdf

Deve sempre haver um inventário de equipamento com valorização e condições de utilização tb discriminadas.

Exemplo:
CLAUSULA DE CONSERVAÇÃO
(...)
Após 90 dias da data de celebração do presente contrato, a reparação de avarias nos equipamentos eléctricos, ar condicionado ou a gás são da responsabilidade dos segundos outorgantes (inquilinos) quaisquer que sejam as circunstâncias da avaria.
Os equipamentos com avarias devolvidos ao primeiro outorgante à data do termo do contrato serão debitados ao valor indicado na presente clausula.
(...)

Claro que essa clausula é nula e existe claramente má fé ou mau aconselhamento legal, ao impor esse tipo de despesa nos inquilinos, alegar desconhecimento da lei não serve de desculpa, como sabe:

Artigo 1043.º
Dever de manutenção e restituição da coisa
1 — Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.
2 — Presume -se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ^a ao tempo da entrega.

Artigo 1044.º
Perda ou deterioração da coisa
O locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, não excetuadas no artigo anterior, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela.

https://dre.pt/application/dir/pdf1s...0441104452.pdf

A responsabilidade de fazer seguro é sua, mesmo contra actos de vandalismo e avarias eventuais.

O que esta a tentar fazer é contar com a lentidão dos tribunais, com o facto de as pessoas não estarem para desmontar tudo (que alias também é responsabilidade sua) se não quiserem usar os aparelhos e a contar com a presunção de boa fé, que os inquilinos lhe atribuem a si, no sentido de reconhecer que a responsabilidade afinal é sua, se algo se estragar.

^a A discrição do estado não é a mesma coisa que descrição do preço, tem de constar a idade, as verificações de manutenção regulares, efectuados por técnicos creditados, bem como eventuais reparações.