Tópico das Casas

SalvadorP said:
O PS ? Agora estamos com um governo PSD [:D]

Faz hoje 3 meses que temos um governo do PSD, talvez não seja muito diferente, aliás como já se sabia que não poderia ser, mas continuas a falar no PS ?
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É um investimento que vai alem do actual círculo político. E já sabemos que em Portugal não existe estabilidade fiscal e isso deve ser tido em conta quando se faz as contas da rentabilidade do mesmo, tanto no cenário mais positivo como no mais negativo. Que implica voltar a incluir a CEAL nas contas e eventuais licenças de 5 anos. Além do risco do prédio remover a licença de AL.
 
Pelo que percebi o MVA é um player do mercado do AL já com alguma experiencia, e acredito que já deve ter feito essas continhas todas [;)]
 
SalvadorP said:
O PS ? Agora estamos com um governo PSD [:D]

Faz hoje 3 meses que temos um governo do PSD, talvez não seja muito diferente, aliás como já se sabia que não poderia ser, mas continuas a falar no PS ?
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V7 sempre com o coração a puxar para o Largo do Rato desde os tempos do 44! [:D]
 
SalvadorP said:
Uma rentabilidade de 5% ou quase brutos é muito boa.

​​​​​​Conjugada com a tendência a longo prazo dos imóveis valorizarem, é um excelente investimento e com risco baixo.
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Hecho said:
vou fazer um pouco de advogado do Diabo:
Faz as contas à rentabilidade. E estuda um pouco o mercado “real”.

- já sabes as despesas de condomínio, actuais e previstas, obras extraordinárias previstas etc. ?

- para arrendamento de longa duração, como está realmente o mercado ? Ok, pode valer em papel 1200€ ao mês, mas estão a aparecer pessoas com poder de compra e desejo de pagar isso? Nem sempre é o caso.

- AL no Porto ? Como está a taxa de ocupação nos imóveis com tipologia semelhante ? Principalmente T0 e T1 estão a ter dificuldades em competir com hotéis, e isto numa altura que o turismo está em alta!

em geral o PS até pode nem voltar a banir o AL, mas pode o fazer fiscalmente, de forma a os hotéis terem preços mais baratos que tu. E o PS tem muitos amigos na hotelaria.
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O principal racional que eu fiz​ foi mesmo no aspeto do "underlying asset".

Eu até se calhar apanhava nos 300k que eu tenho e aplicava por exemplo no S&P500 a longo prazo e até sacava bem mais do 5% brutos de rentabilidade e não me chateava nada. Mas ao fiim de 10 anos os 300k (excluindo os juros ganhos) continuam a ser 300k.

No imobiliário, daqui a 10 anos, a casa que comprei hoje por 300k, vale 400k ou 500k no pior cenário. Fora o que ganhei com rendas no entretanto.


Este para mim é o racional principal. Mesmo que tenha dificuldades em arrendar ou colocar no AL, as casas no Porto têm aumentado o valor por m2 em cerca de 10% ao ano. E não há quaisqueres indicadores que o crescimento abrande significativamente.

Portanto, mesmo que o mercado imobiliário esfrie um bocado e as casas subam "apenas" 5% ao ano no centro do Porto nos próximos anos (o que duvido) e ganhe 5% de rentabilidade nas rendas (ou AL) dá 10% de rentabilidade real bruta (5% + 5%).
 
Por acaso aqui sempre tive uma dúvida no preço por M2.
Como fazem as contas com varandas?

Uma casa de 130m2 com 0 varanda não é o mesmo que uma casa de 130m3 com 40m2 de varanda.
Mas talbem não se pode contra com 170m2... Por uma casa de 130+40 não é o mesmo que uma de 170... [:D] Ou de 150+20 por exemplo.
 
SilverArrow said:
Por acaso aqui sempre tive uma dúvida no preço por M2.
Como fazem as contas com varandas?

Uma casa de 130m2 com 0 varanda não é o mesmo que uma casa de 130m3 com 40m2 de varanda.
Mas talbem não se pode contra com 170m2... Por uma casa de 130+40 não é o mesmo que uma de 170... [:D] Ou de 150+20 por exemplo.
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Usas a formula da Autoridade Tributária:

A = (Aa + Ab) × Caj + Ac + Ad

A formula é algo complexa, mas para apartamentos até 100 m2 basicamente é A = área bruta (sem contar com a varanda) + 30% da área da varanda
 
SilverArrow said:
Por acaso aqui sempre tive uma dúvida no preço por M2.
Como fazem as contas com varandas?

Uma casa de 130m2 com 0 varanda não é o mesmo que uma casa de 130m3 com 40m2 de varanda.
Mas talbem não se pode contra com 170m2... Por uma casa de 130+40 não é o mesmo que uma de 170... [:D] Ou de 150+20 por exemplo.
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Para efeitos de avaliação, há um factor de correção para a área bruta dependente.

Simplificando às vezes considera-se metade do valor por m2.

Agora relativamente a anúncios, há imensos erros, normalmente divulgam as ABP como área útil e a ABP+ABD como área bruta, o mais engraçado é que depois muitas das contas dos clientes baseiam-se nestes valores pouco ou nada rigorosos.
 
image.png - Click image for larger version Name: image.png Size: 566.8 KB ID: 14476261​


T5 - 3.1 milhões

Uma casa de banho de 10.70m2 tal mázinha... Nem um duche tem. :sh) Um verdadeiro desperdício de espaço.
 
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SalvadorP said:
Para efeitos de avaliação, há um factor de correção para a área bruta dependente.

Simplificando às vezes considera-se metade do valor por m2.

Agora relativamente a anúncios, há imensos erros, normalmente divulgam as ABP como área útil e a ABP+ABD como área bruta, o mais engraçado é que depois muitas das contas dos clientes baseiam-se nestes valores pouco ou nada rigorosos.
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Sim também há que ocntar com garagem e arrecadações. Conheço um prédio onde a arrecadação virou um belo escritório. Tinha 40 e tal m2. E janelas. E depois misteriosamente apareceu uma casa de banho. [:D]
Se fosse em Lisboa estava arrendada por 1000€ [:)]
 
Alguém entendido me consegue dar uma opinião sobre este orçamento para uma ilha de cozinha de 160x90?

Estou um bocado perplexo, mas não tenho termo de comparação. Supostamente o silestone (que é so para o tampo - igual à bancada da cozinha) não é “barato”?

IMG_1941.jpg
 
Etcetera said:
Alguém entendido me consegue dar uma opinião sobre este orçamento para uma ilha de cozinha de 160x90?

Estou um bocado perplexo, mas não tenho termo de comparação. Supostamente o silestone (que é so para o tampo - igual à bancada da cozinha) não é “barato”?

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As medidas são o tampo da ilha 169*90+ a lateral da ilha 90*90?
Se for dá 2,25m2 de pedra. Estás a pagar a 1422€ m2+iva. Se procurares deves conseguir isso bem mais barato. (pelo menos 1000€ e sem grandes procuras)
Nunca trabalhei com o Ibiza, mas consigo ter uma ideia do preço até online para termo de comparação.
 
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VSilva said:
Escadas? Não tem elevador? São moradias?
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É a remodelação de um palacete antigo, por isso é complicado.

Eles fazem Piso 0 e até Piso 4. Mas na realidade o Piso 3 está ao nível da rua de cima. Esse entra directo.
O Piso 4 (que é esse T2) tem de entrar na rua e subir 1 piso.

Depois o Piso 2, já fica abaixo da Rua e tem de descer 1. O 1 idem e o 0 entram todos por uma escada exterior.

Mas depois há um elevador comum exterior em vidro que liga todas as varandas... E que suponho que venha da cave onde há 1 lugar por habitação. Um pouco extranho.

Ou seja se vieres de carro sais na Varanda. Se vieres da Rua (nesse caso) tens de subir 1 piso a pé.


https://saboia876.com/pt/
 
Etcetera said:
Alguém entendido me consegue dar uma opinião sobre este orçamento para uma ilha de cozinha de 160x90?

Estou um bocado perplexo, mas não tenho termo de comparação. Supostamente o silestone (que é so para o tampo - igual à bancada da cozinha) não é “barato”?

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Sugestão, fala com Mármores & Granitos Abreu em Vizela, foram eles que trataram da minha cozinha a um preço imbatível.

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paulofer said:
As medidas são o tampo da ilha 169*90+ a lateral da ilha 90*90?
Se for dá 2,25m2 de pedra. Estás a pagar a 1422€ m2+iva. Se procurares deves conseguir isso bem mais barato. (pelo menos 1000€ e sem grandes procuras)
Nunca trabalhei com o Ibiza, mas consigo ter uma ideia do preço até online para termo de comparação.
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Sendo ilha diria que tem 1600x900 em planta, depois 900 de altura. E duas cascatas uma de cada lado.
Por isso faltou-se ai um 900x900.
Será 1600x900 = 1.44m2 (Topo)
Depois 900x900 x2 = 1.62m2 (duas laterais

O que dá 3.06m2 a 3.200€ = 1045€ + iva por m2. (já com os cortes incluídos claro).
 
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